商品房买房人有权解除购房合同的十二个法定理由/臧恩富律师
辽宁壹品律师事务所臧恩富律师
买房是人生的一件大事，对于绝大部分居民来说，买房的花销是其一生中的最大一笔支出项目。签订购房合同后，买房人和卖房的开发商都要受有效的购房合同（即商品房买卖合同）的约束。一旦卖房人存在不法行为或房屋的质量存在问题或者有其他客观原因，往往导致购房人的预期难以实现。在这种情况下，买房人往往会有早知如此还不如不订立购房合同、不买房的好的想法，即产生退房退款的念头。买房人的这种不想受已订立的购房合同的约束，想退房退款的想法从法律的角度讲是要解除购房合同。即那么购房人在什么情况下有权单方面解除购房合同呢？
合同的解除有约定解除和法定解除、单方解除和协议解除之分，我们在这里要研究的是买房人单方有权行使法定解除权的情形。因为如果购房合同的双方当事人能够就购房合同的解除协商一致或者购房合同中对合同的解除的条件已有明文规定，那么买房人想解除购房合同当然是轻而易举的事了，但问题的关键在于现实生活中买房人往往处于弱势地位，很难将有利于自己的解除合同的条款写进购房合同，更难以与卖房的开发商就合同的解除达成一致，所以了解乃至熟悉买房人在什么情况下有权单方行使合同解除权，对于买房人维护自身的合法权益就有着重要的现实意义了。
根据《中华人民共和国合同法》第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的规定，买房人在下列十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：
理由1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
理由2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
理由3、先卖后抵押的
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
理由4、一房二卖的
商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
理由5、隐瞒无证售房事实的
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
理由6、隐瞒房屋抵押的事实
卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。
理由7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。
理由8、房屋主体结构不合格
因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。
理由9、房屋存在严重质量问题
因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。
理由10、面积误差比超过3%
卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。
十堰市户外广告管理暂行办法
湖北省十堰市人民政府
十 堰 市 人 民 政 府 文 件
十政发[2002]27号
十堰市人民政府关于印发
《十堰市户外广告管理暂行办法》的通知
各县市区人民政府，白浪开发区管委会，市政府各部门，各县级事业单位，各大中型企业，驻市各单位：
《十堰市户外广告管理暂行办法》已经市政府第54次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真执行。
二○○二年九月二十六日
十堰市户外广告管理暂行办法
第一条 为了优化配置城市空间资源，美化城市环境，进一步加强我市户外广告经营管理，促进广告业的健康发展，保护广告主、广告经营者、广告发布者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国广告法》、中华人民共和国国务院令《城市市容和环境卫生管理条例》、《湖北省户外广告管理实施办法》、《湖北省实施〈中华人民共和国广告法〉办法》、《湖北省城市建设监察条例》等法律法规的规定,结合我市经营城市的实际,特制定本办法。
第二条 本办法所称户外广告，是指由商品生产经营者或服务者，利用城市（城镇）空间和建（构）筑物，直接或间接介绍商品或服务的下列广告：
（一）利用公有、自有或他人所有的建（构）筑物、场地、空间等设置的路牌、霓虹灯、电子显示屏、电子翻板装置、灯箱、实物模型、招牌以及张贴广告；
（二）利用车、船（包括各种水上漂浮物和空中飞行物）等交通工具设置、绘制、张贴的广告；
（三）以其它形式在户外设置的广告。
第三条 鼓励法人、其他经济组织和个人依照国家法律、法规及本办法的规定，设计、制作、发布有利于改善经济环境、美化城乡面貌、有利公民身心健康的户外广告。
第四条 城市（城镇）空间是政府的资源。利用城区空间设置户外广告的所有权属市人民政府；利用县（市）城镇空间设置户外广告的所有权属同级人民政府。
第五条 政府运用市场手段，配置户外广告资源，建立有偿占用城市（城镇）空间设置户外广告的机制。对已经开始市场化运作的户外广告，要进行清理、备案，在规定期限内继续运作；对没有开始市场化运作的户外广告，采取拍卖经营权的办法，从现在开始市场化运作（经批准的公益性广告除外）。
第六条 政府把户外广告经营权拍卖给具有广告经营资格的广告经营业主，经营业主必须依法经营。需要设置公益广告的，报经同级人民政府批准后，由相关部门组织落实。
第七条 县级以上工商行政管理部门主管本行政区域内的户外广告的管理工作，负责户外广告的登记，对户外广告的真实性、合法性等进行审核。城市规划、公安、交通等部门依法根据各自的职责，协助做好户外广告的相关工作。
第八条 县级以上人民政府应根据城市发展总体规划，组织工商、规划、交通等部门制定户外广告的设置专项规划。专项规划经同级人民政府批准后实施。
第九条 政府授权的单位根据批准的户外广告专项规划，组织户外广告位经营权的招标拍卖工作。
第十条 户外广告拍卖的基准价（标的）包括：场地占用费、设置管理费、工商管理费等。
第十一条 户外广告收入实行财政专户管理，政府、单位、个人按比例获取收益的管理办法。
城区设置户外广告的收益由市财政部门统一收取，为市财政收入；县（市）城镇设置户外广告的收益由县（市）乡镇财政部门收取，为同级财政收入。在企业、事业单位、个人建筑物上设置的户外广告，其收益分配办法由物价、财政部门按有关规定另行制定。
第十二条 户外广告内容必须有利公民身心健康，促进商品和服务质量的提高，保护消费者的合法权益，符合社会公德，维护国家的尊严和利益，不得以任何形式欺骗和误导消费者。
第十三条 户外广告应当符合下列条件：
（一）内容真实、合法、健康、清晰、明白；
（二）结构坚固、外形美观、容貌整洁；
（三）文字及书写规范。
第十四条 有下列情况之一者，不得设置户外广告：
（一）影响市政公用设施、园林绿化设施使用的；
（二）妨碍生产、人民群众生活、损害市容市貌的；
（三）国家机关、文物保护单位和名胜景区的建筑控制地带；
（四）利用交通标志和交通安全设施的；
（五）县级以上人民政府禁止设置户外广告的区域。
第十五条 申请经营户外广告业务的单位或个人，必须经工商行政管理部门核准，并颁发《广告经营许可证》，取得广告经营资格；未取得广告经营资格的，不得从事广告经营业务，不得参加城区户外广告经营权的竞拍活动。
第十六条 任何单位和个人发布户外广告，必须经工商行政管理部门登记，领取《户外广告登记证》；属临时性广告活动的，领取《临时性广告经营许可证》，并办理相关广告登记。活动结束后7日内拆除所发布的广告。
第十七条 办理户外广告登记，应向工商行政管理部门提交下列证件或资料：
（一）参加竞拍取得户外广告位经营使用权的证明或场地使用权、建（构）筑物所有权或使用权证明（含场租合同）；
（二）城市规划部门的设置审查批准意见；
（三）《广告经营许可证》和《营业执照》及其有效复印件；
（四）《广告业务发布合同》；
（五）证明广告内容真实、合法、有效的文件；
（六）其他有关证件。
第十八条 设置户外广告必须按照登记的地点、形式、规格、时间以及工商行政主管部门登记的内容据实发布，并标明户外广告审批登记证号、设置者、使用期限（霓虹灯、实物模型广告除外）。
第十九条 户外广告设置期限一般不超过三年，电子显示屏（牌）一般不超过六年。在有效期内，任何单位和个人不得擅自拆除、遮盖、损坏。确因建设需要撤除户外广告设施的，应当书面通知发布者拆除，建设单位应当对发布者予以补偿；经书面通知，发布者拒不拆除的，审批部门可指定单位代为拆除，费用由发布者承担。
第二十条 广告设施的制作、安装、设置，应当符合相应的技术质量和安全规范标准。广告主、广告经营者、广告发布者应当依照拍卖合同及有关规定，适时对户外广告进行维修，确保户外广告整洁、安全、美观。
第二十一条 禁止在本市城区发布布标、条幅、横幅等商业广告。确因特殊需要发布的，必须报经市政府批准。
第二十二条 本办法适用于十堰市行政区域内的户外广告经营管理。对违反本办法规定的，应由相关部门依照有关法律、法规进行处罚。
第二十三条 本办法由十堰市工商行政管理部门负责解释。
第二十四条 本办法自公布之日后三十日执行。同时，十堰市人民政府办公室于2001年2月23日发布的《十堰市户外广告管理实施办法》（十政办发〔2001〕30号）废止。