国务院经济研究中心特邀研究员 冀港律师事务所主任

第一热点问题 房屋征收

一、房屋征收的概念
房屋征收是一种行政行为，是指政府依照法律程序剥夺房屋及其他不动产所有权人的所有权及其使用权，同时丧失土地使用权并给予市场价值补偿的行政强制购买行为，是拆除房屋行为的基础性法律行为，征收法律行为后果是房屋所有权关系发生改变。实施拆除时房屋所有权已经属于拆除人所有，拆除房屋行为与被征收人已经没有了法律上的利害关系。房屋拆迁是一种民事行为，是指拆迁人为了新的建设需要，由拆迁人对房屋所有人给予补偿安置并拆除房屋的民事法律行为。房屋拆迁法律行为的后果是房屋所有权没有发生改变而“灭失”。因此，“征收”与“拆迁”两字之差，法律意义却截然不同。
二、房屋征收的目的
征收国有土地上房屋必须是为了“公共利益”的需要，商业开发不能实施房屋征收，“公共利益”是唯一的分水岭。
如何界定公共利益在房屋征收中尤为重要。目前，我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》均没有明确规定哪些属于“公共利益”，因此，为实施的需要《国有土地上房屋征收与补偿条例》对“公共利益”采取列举方式规定了6条公共利益。1国防和外交的需要；2由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除了上述公共利益需要，不能以任何名义对国有土地上房屋进行征收，更不能强制“搬迁”。
二、房屋征收的主体
房屋征收的主体根据职责划分，可以分为批准主体和实施主体。
1，批准主体
批准主体就是享有房屋征收决定权的机构，谁有权征收我们的房屋？那么首先要搞清楚征收的概念，征收是国家依照法律规定的条件无偿地将集体或者个人的某项财产收归国家所有的一种措施。从法律概念上来讲，2004年修正后的《宪法》对财产征收首次作出了明确的规定，宪法第13条规定：公民的合法的私有财产不受侵犯，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”可以看出，征收是一种国家的行政行为，是一中剥夺公民财产权的行为。
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定：“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定”因此，只有市、县级人民政府才有权征收国有土地上房屋。在我国市县级政府包括：县政府、区政府、县级市政府、市政府（设区的市政府）、直辖市区政府。上述政府均属于市、县级政府，那么是否所有的市、县级政府都有权决定房屋征收吗？答案是不一定。因为依据该条例第9条规定有权做出房屋征收决定的市县级政府必须同时具备有本行政区的国民经济和社会发展规划；本行政区的土地利用总体规划；本行政区的城乡规划；本行政区的房屋征收专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳有国民经济和社会发展年度计划。即：“四规划、一计划化”。有的市区政府由于没有本行政区规划或计划就无权做出房屋征收决定，只有市政府才能做出。直辖市政府属于省级政府不能做出房屋征收决定。
2，实施主体
实施主体是指具体实施房屋征收决定的行政主管部门，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
　　市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”不仅明确规定了房屋征收部门具体组织实施房屋征收与补偿工作，还明确了实施配合部门。
依据条例的规定，可以看出房屋征收部门是一种法律授权的部门，由市、县级政府根据本级政府部门的职责划分，将实施部门交由其委托的行政机关或单位。决定权在市县级政府，条例没有作统一的规定。该房屋征收部门依法代表地方政府具体实施相关工作，市、县政府并对其实施的征收补偿行为承担法律后果。因此，房屋征收部门的行为属于行政行为。
哪些部门有资格接受市县政府的委托，条例没有具体规定，但是条例第6条规定：“国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。”可见各级政府为落实“工作指导”原则应尽量对口管理，委托本级政府的住房城乡建设主管部门为宜。
3，房屋征收实施单位
房屋征收的具体工作依据条例第5条规定，房屋征收部门还可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。由于条例规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此，房屋征收部门不得委托拆迁公司、中介机构等营利性组织或个人作为房屋征收实施单位。
三、房屋征收的程序
政府、房屋征收部们、房屋征收实施单位如何进行房屋征收工作，先干啥？再干啥？有哪些具体工作？这些问题就是征收程序。也是政府依法征收房屋的操作指引。
第一步 调查登记
房屋征收部门依据本行政区年度计划或专项规划组织人员或委托中介机构对拟征收地域内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行详尽调查并如实登记，确定拟定房屋征收的具体范围。调查完毕后将调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布并听取异议的意见。
最终的调查结果作为制定房屋征收方案的依据。
第二步 暂停通知
房屋征收范围确定后，房屋征收部门书面通知有关部门，在房屋征收范围内暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关批准、备案、过户等手续。暂停期限最长不得超过1年。
第三步 无证认定
市、县级人民政府组织国土、城建、环保、法制等有关部门建立无证建筑认定办公室，对征收范围内的未经登记的无证建筑进行合法性认定和处理。对合法建筑和未超过批准期限的临时建筑认定为给予补偿；对违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，认定为不予补偿。并以书面形式通知被征收人，被征收人不服认定决定的可以申请复议或提出行政诉讼。
第四步 拟定方案
房屋征收部门根据已经确定的被征收房屋调查结果和无证认定结果，拟定《房屋征收补偿方案》并报同级政府审查。
第五步 方案论证
同级政府收到《房屋征收补偿方案》后组织国土、物价、城建、审计、监察、环保、消防等部门对《房屋征收补偿方案》进行合法性、公平性、合理性、可行性论证，论证可以进行数次，但应求得意见基本统一。
第六步 公开方案
同级政府将论证结果在被征收房屋的范围内以书面公告形式向社会公布，公开征求被征收人以及公众对《房屋征收补偿方案》的意见。并设立征求意见渠道和场所，设立专人解答有关询问，解释方案。征求意见期限不得少于30日。
第七步 修订方案
同级政府将公开征求的意见进行梳理、分类、汇总连同采纳及修改的情况在被征收范围内以书面形式公布。
在征求意见中如果属于旧城区改工程项目的，有51%以上被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
第八步 稳定评估
市、县级人民政府拟作出房屋征收决定的，应当按照社会稳定风险评估相关规定委托中介机构进行本项目的社会稳定风险评估；对风险报告提出的建议作出决策并制定相关应对预案。
第九步 筹措补偿
政府在作出房屋征收决定前，同级财政部门应将征收补偿费用足额专户存储、专款专用。资金不到位不得作出征收房屋决定。
第十步公告决定
市、县级人民政府依法作出房屋征收决定后应当及时在被征收房屋范围内以书面形式予以公告。同时公告收回国有土地使用权。
公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第二热点问题 房屋补偿

一、补偿形式
广东省河源市人民政府


河源市畜禽养殖管理办法

河府〔２００８〕１４８号


各县区人民政府，市府直属有关单位：

现将《河源市畜禽养殖管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

河源市人民政府
２００８年１２月１７日

第一条 为了规范畜禽养殖行为，预防控制畜禽疫病，防治畜禽养殖污染，保障畜禽产品质量安全，促进畜牧业可持续发展，根据《中华人民共和国畜牧法》、《中华人民共和国动物防疫法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》和《广东省环境保护条例》等有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内畜禽养殖区域的规划布局、畜禽养殖场的设置、畜禽养殖污染防治及畜禽养殖过程的监督管理，适用本办法。对规模小于畜禽养殖场的畜禽养殖户，原则上参照本办法执行。
本办法所称畜禽，是指在人工饲养条件下、以经济利用为目的的陆生动物，包括猪、牛、羊、兔、鸡、鸭、鹅等由国务院畜牧兽医行政主管部门公布的畜禽遗传资源目录的动物。
国家和省对伴侣动物、观赏动物、竞技动物、实验动物等饲养管理另有规定的，从其规定。
第三条 市畜牧兽医行政管理部门负责全市畜禽养殖管理工作。县区畜牧兽医行政管理部门负责本辖区内畜禽养殖场的布局以及畜禽饲养、疫病防治的监督管理工作。
市环境保护行政管理部门负责全市畜禽养殖环境保护监督管理工作。县区环境保护行政管理部门对辖区内的畜禽养殖环境保护实施统一监督管理。
公安、国土资源、规划建设、水务、卫生、林业等行政管理部门按照各自职责，依法对畜禽养殖相关的行为实施监督管理。
第四条 畜禽养殖按照养殖场、养殖户和散养农户实行分类管理。
各级人民政府应当制订相关政策和措施，规范发展畜禽养殖场，扶持科技含量高的种源生产，引导其逐步实现集约化生产、标准化管理、产业化经营。
对符合环保要求和动物防疫条件的养殖户，促使其逐步过渡为畜禽养殖场。
散养畜禽的农户应进行圈养，并接受畜牧行政管理部门的指导。
第五条 畜禽养殖区域划分为禁养区、限养区和适养区。
第六条 以下区域为畜禽禁养区：
（一）市区、各县城镇（街道）城市规划区和城市建成区，经市级以上人民政府批准的工业园区及各工业集聚区块（包括园区及区块的规划控制范围）；
（二）东江和新丰江干流（含市区黄子洞河、东埔河）两岸１０００米范围内陆域，市区其他河流两岸５００米范围内陆域，集中式饮用水源保护区的一级保护区和二级保护区；
（三）各级自然保护区的核心区和缓冲区，各级风景名胜区，各级文化教育科学研究区，各级森林公园重要景点和核心景区，各级文物和历史遗迹保护区，居民集中区、医疗区、温泉旅游度假区、游览区、生态景观控制区及休闲的区域范围；
（四）国家法律、法规规定的其他禁养区域。
畜禽禁养区域内禁止新建、扩建、改建畜禽养殖场（含养殖户、散养农户，下同）。已建的畜禽养殖场由县区人民政府责令关闭或搬迁。
第七条 以下区域为畜禽限养区：
（一）东江和新丰江干流（含市区黄子洞河、东埔河）两岸１０００－２０００米范围内陆域；
（二）高速公路、国道、铁道以及东江、韩江支流两侧５００米范围内陆域，集中式饮用水源保护区的准保护区；
（三）市区、各县城镇（街道）城市规划区和城市建成区范围边界常年主导风向上风向１０００－２０００米，其他风向５００－８００米（视环境状况而定）的区域；
（四）各行政村除村民相对集中居住区外，村庄建设规划区范围内的区域；
（五）各级自然保护区的实验区，各级风景名胜区外围保护地带，各级森林公园重要景点和核心景区以外的其他区域。
畜禽限养区域实行畜禽养殖存栏总量控制。畜禽养殖存栏总量超过畜禽养殖存栏控制总量的，不得新建、扩建畜禽养殖场。畜禽养殖存栏控制总量，由农牧行政主管部门会同环境保护等主管部门根据区域（流域）的环境承载能力确定。
第八条 畜禽禁养区、限养区以外的区域为畜禽适养区。
畜禽适养区域内发展畜禽养殖，应当符合县级以上人民政府批准实施的畜牧业发展规划和环保有关规定要求。
第九条 畜禽禁养、限养和适养区域由县区人民政府组织环境保护、国土资源、规划建设、农牧、水务、林业等部门划定后公布实施，同时报市人民政府备案。
县级以上人民政府可根据实际情况调整已划定的畜禽养殖区域。调整或重新划定畜禽养殖区域须遵守本规定第六条、第七条规定。
第十条 市畜牧兽医行政管理部门会同有关部门制定全市畜牧业发展规划；县区畜牧兽医行政管理部门会同有关部门制定本辖区畜牧业发展规划。
第十一条 新建、改建和扩建畜禽养殖场，应当符合本辖区畜牧业发展规划和乡（镇）土地利用总体规划，办理土地承包（转包）或有关用地（含林地）备案、审批手续，按照建设项目环境保护法律、法规的规定，进行环境影响评价后，办理有关审批手续。严格执行“环境影响评价”和“三同时”制度，配套建设的环境保护设施未通过环保验收，主体工程不得投入使用。
畜禽养殖场应当符合环境保护和动物防疫条件，并按照国家规定向环境保护行政管理部门和兽医主管部门申领《排污许可证》和《动物防疫合格证》。未取得《排污许可证》、《动物防疫合格证》的，不得从事畜禽养殖活动。
第十二条 限养区和适养区内新建、扩建、改建畜禽养殖场的，应当符合当地环境承载量的要求。
禁止水禽与旱禽、家畜与家禽混养。养鸡场与水禽养殖场应当相互间□一定距离。
第十三条 畜禽养殖场的经营者要将养殖场的名称、地址、畜禽品种和养殖规模，向养殖场所在地县级畜牧兽医行政主管部门登记备案，并领取畜禽养殖代码。
第十四条 从事种畜禽生产经营或者生产商品代仔畜、雏禽的单位、个人，应当依法取得种畜禽生产经营许可证。
第十五条 畜禽养殖场应当根据畜禽不同生长时期和生理阶段，按照国家规定的畜禽养殖技术规程的标准和要求进行饲养。禁止在水源保护区内的水面从事任何水禽放养活动。
第十六条 畜禽养殖场户应当在专职兽医的指导下正确使用兽药，实行用药安全记录。禁止使用假、劣兽药和其他禁止使用的兽药。
第十七条 畜禽养殖场应当建立畜禽疫病免疫程序，做好免疫工作。养殖场户应当按照国家规定，配合动物卫生监督机构实施强制免疫和开展动物疫病抗体水平监测。
第十八条 发生畜禽传染病或者疑似传染病时，养殖场户应当立即向当地兽医主管部门、动物卫生监督机构或动物疫病预防控制机构报告疫情，并采取□离等控制措施，防止动物疫情扩散。
第十九条 畜禽养殖场排放污染物，应当符合国家或地方规定的排放标准。
鼓励畜禽养殖场将畜禽粪便生态还田，或者用以生产沼气、有机肥料等物质。畜禽养殖场按照规范实施畜禽粪便还田的，视作达标排放。
畜禽养殖场应当设置符合环保要求的畜禽粪便的堆放场所，实行无害化处理，并采取有效措施，防止畜禽粪便的散落、溢流。畜禽养殖场不得任意向水体或者其他环境直接排放畜禽粪便、沼液、沼渣或者污水等。
第二十条 畜禽养殖场实行排污申报工作，对达到技术规范和达标排放的养殖场由环保部门发放排污许可证，对没有完全达标的由环保部门发放排放污染物临时许可证，并提出限期治理要求，有计划地逐步关闭没有能力或条件不允许的养殖场。
畜禽养殖污染综合防治工作实行属地管理，各县区人民政府负责所辖区域内的禁养区、限养区、适养区管理及污染防治工作。对处在禁养区内的养殖场户要做好关停转迁工作。对限养和适养区内现有的畜禽养殖场户要实施规范化管理。
环保部门对本辖区内的畜禽养殖污染防治实施统一监督管理，做好新建、改建、扩建畜禽养殖场的环境影响评价的审批（或预审）、排污申报登记工作、“三同时”检查，受理、处理养殖场污染事件和畜禽养殖业污染综合整治。
第二十一条 畜禽养殖场应当建立涉及养殖全过程的养殖档案，确保畜禽产品质量的可追溯性。畜禽养殖档案应当真实、完整、及时，不得伪造，并至少保留两年。
第二十二条 擅自在禁养区内新建或者限养区内新建、扩建畜禽养殖场的，由县区人民政府依法责令其关闭或者限期迁移；拒不关闭和迁移的，依法强制拆除。
未按建设项目环境保护有关规定办理有关审批手续，擅自新建、改建、扩建畜禽养殖场的，由县级以上环境保护部门依法予以处罚。
第二十三条 畜禽养殖场有下列行为之一的，由县级以上畜牧兽医管理部门依法予以处罚。（一）畜禽养殖场未建立养殖档案的，或者未按照规定保存养殖档案的；（二）未按规定实施强制免疫或者强制免疫后未佩带畜禽标识的。
第二十四条 畜禽养殖场有下列行为之一的，由县级以上环境保护行政管理部门依法予以处罚。（一）未采取有效措施，致使储存的畜禽废渣渗漏、散落、溢流、散发恶臭气味等对周围环境造成污染和危害的；（二）向水体排放、倾倒畜禽粪便、废水及其他固体废弃物造成污染和危害的。
第二十五条 畜禽养殖场未依法取得用地手续的，由县级以上国土资源部门（林地由林业部门）依法予以处罚。
第二十六条 市区内未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生的，由城市管理部门依法予以处罚。
第二十七条 相关术语解释。（一）畜禽养殖：指从事猪、牛、羊、兔、鸡、鸭、鹅、肉鸽等家畜、家禽人工饲养的活动，不包括经批准登记的信鸽养殖及犬类等家庭宠物养殖。（二）畜禽养殖场：指常年存栏量为５０头以上的养猪场、１０００只以上的肉禽场、５００只以上蛋禽场、２０头以上的奶牛场、１０头以上的肉牛场、５０只以上肉羊场和１００只以上的肉兔场以及达到规定规模标准的其他类型的畜禽养殖场。畜禽养殖户：是指养殖规模小于上述标准从事畜禽养殖的单位和个人。散养畜禽的农户：是指基本用于自给需要而利用宅前屋后零星饲养畜禽的农民家庭。（三）畜禽养殖污染：指畜禽养殖场在畜禽养殖过程中排放的畜禽废渣（畜禽粪便、畜禽舍垫料、废饲料及散落的毛羽等固体废物），清洗畜禽体和饲养场地、器具产生的污水，恶臭以及丢弃的畜禽尸体等对环境造成的危害或破坏。
第二十八条 本办法自２００９年１月１日起实施。
附件：１、申请畜禽养殖用地程序
２、建设项目环境影响评价申请表（略）
３、畜禽养殖场备案表（略）


附件1

申请畜禽养殖用地程序

一、申请畜禽养殖的企业或个人，无论是农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织还是其他企业或个人，需经乡（镇）人民政府同意，向县级畜牧主管部门提出养殖项目申请，进行审核备案。
二、本农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织申请畜禽养殖的，经县级畜牧主管部门审核同意后，乡（镇）国土所要积极帮助协调用地选址，并到县级国土资源管理部门办理用地备案手续或依法办理建设用地审批手续。涉及占用耕地的，要签订复耕保证书，原则上不收取保证金或押金；原址不能复耕的，要依法另行补充耕地。
三、其他企业或个人申请畜禽养殖的，经县级畜牧主管部门审核同意后，县（区）、乡（镇）国土资源管理部门要积极帮助协调用地选址，并到县级国土资源管理部门办理用地备案手续。其中，生产设施及绿化□离带用地占用耕地的，应签订复耕保证书，原址不能复耕的，要依法另行补充耕地；附属设施用地涉及占用农用地的，应按照规定的批准权限和要求办理农用地转用审批手续，也可同时办理征收土地手续。
四、畜禽养殖用地要依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规和有关规定，以出租、出让、转包等合法方式取得，切实维护好土地所有权人和原使用权人的合法权益。县级国土资源管理部门在畜禽养殖用地有关手续完备后，及时做好土地变更调查和登记工作。因建设确需占用畜禽养殖用地的，应结合规划布局和养殖企业或个人要求，重新相应落实新的养殖用地或协商一致后依法给予补偿，依法保护养殖企业和个人的合法权益。
畜禽养殖场用地备案申请表（略）