关于不安抗辩权的法律思考

张旭科 孙佳楣


摘要：不安抗辩权，是大陆法系国家现代合同法的重要制度，该制度最初起源于德国民法，对许多国家的合同立法产生了重大的影响。我国1999年3月颁布的《中华人民共和国合同法》将不安抗辩权作为一项新的重要的合同履行制度加以确立，目的在于防止合同纠纷、合同欺诈，保护先履行方的合法权益。对于不安抗辩权制度，虽然自上个世纪九十年代初以来，尤其在合同法颁布以后，理论界和实务界都给予了极大的关注，相关的文章也有近百篇之多,但系统论述不安抗辩权制度并对该制度在中国的落实提出具体建议的文章似乎尚不多见。有鉴于此，本文结合国内外学者专家的观点和我国合同法的实践，着重对不安抗辩权的立法渊源、适用条件、法律效力、合理性以及与预期违约制度的关系等重要问题作了比较深入的探讨，客观评价了我国合同法上的不安抗辩权制度，并有针对性地提出了一些如何完善我国合同法上的不安抗辩权制度的建议。
关键词:合同法 抗辩权 不安抗辩权 预期违约

1 引言
1999年3月，我国颁布了《中华人民共和国合同法》，从而结束了我国长期缺乏统一合同法的历史。可以说，这部合同法借鉴了大陆法系和英美法系国家大量的立法、司法经验以及学者的学说理论，在某些方面还有突破性的发展。然而，在这样一个继承、发展、突破的过程中，如何消化传统的合同法制度，使世界各国的先进经验成功移植到中国的法制建设中，并能够接纳新理论、新经验，这的确是一个充满不确定性、需要实践来充分验证的复杂问题。同时，一部法律的孕育和制定，包含着一系列法律制度的创造和更新。任何一项法律制度都不是凭空产生的，它有一定的法学知识资源和理论背景。不安抗辩权就是在这部法律中所正式确立的，有着丰富的法学知识资源和理论背景的一项法律制度，不言自明，也同样充满着不确定性，同样需要实践来验证。
应该说，不安抗辩权的理论和制度对当今世界诸多国家的合同立法及实践都产生了重大影响。而如今要将其纳入我国现行的法律制度体系并使之发挥预期的作用，我们就不得不思考这样一些问题：不安抗辩权制度到底是什么样的？它能否在我国现行的合同法律制度框架下找到合适的定位？如何合理的界定其与预期违约制度的逻辑关系？现行立法有关不安抗辩权的规定是否完美以及如何在实践中加以完善？对于这些问题，自上个世纪九十年代初以来，尤其是新合同法颁布以后，理论界和实务界的人士都给予了极大的关注，相关的文章也有近百篇之多。但是，就笔者阅读范围所及，全面系统论述不安抗辩权制度并对该制度在中国的落实提出具体建议的文章似乎尚不多见。有鉴于此，笔者认为，在现在这个时间，结合我国合同法实践和学者专家的观点，博采众长，对不安抗辩权进行一下理论上的检讨与整合有着一定的可行性和必要性。
2 不安抗辩权的法律界定和立法渊源
2.1 不安抗辩权之法律界定
抗辩是一法律专用术语，它既适用于刑事诉讼中被告人用于否定针对其所进行的控告的辩解，也适用民事诉讼中被告对原告诉求的反驳或对原告请求的拒绝，或是一种反诉的请求。所谓抗辩权,是指对抗请求权或否认对方权利主张的权利，也被称为异议权。[1]其功能在于通过行使权利而使对方请求权消灭，或使效力延期发生。双务合同履行中的抗辩权，是指在符合法定条件的情况下，当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务（合同义务）的权利。双务合同履行中的抗辩权包括同时履行抗辩权、不安抗辩权和后履行抗辩权[2]三种类型，在性质上属于一时抗辩权[3]或延迟抗辩权[4]。
不安抗辩权，又称为先履行抗辩权[5]，传统大陆法将它定义为：“当事人一方应向他方先为给付者，如他方的财产于订约后明显减少，有难为对待给付之虞时，在他方未为对待给付或提出担保前，得拒绝自己之给付。”[6]根据《合同法》的有关规定，其是指双务合同成立后，根据合同约定应当先履行合同义务的当事人在有确切证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务之虞时，在对方没有对待履行或者提供担保之前，暂时中止履行合同义务的权利。我国的统一合同法首次正式、全面地引进了不安抗辩权这一合同制度。[7]
2.2 不安抗辩权之立法渊源
不安抗辩权是大陆法上的概念，大陆法系国家的法律都对之加以确认。不安抗辩权真正源于德国法，《德国民法典》第321条规定:“因双方契约负担债务并应向他方先为给付者，如他方的财产于订约后明显减少，有难为对待给付之虞时，在他方未为对待给付或提出担保之前，得拒绝自己的给付。”而法国学说称之为“不履约的抗辩”,它来自中世纪罗马法，是从“约因（consideration）”[8]学说出发，认为一方的义务是另一方约因，因此一方不履行合同为另一方不履行提供了法律依据。《法国民法典》第1613条规定:“如买卖成立，买受人陷于破产或处于无清偿能力致使出卖人有丧失价金之虞时，即使出卖人曾同意延期支付，出卖人亦不负交付标的的义务。但若买受人提供到期支付的保证则不在此限。”另外，瑞士债务法、意大利民法、奥地利民法、中国台湾省民法等都对不安抗辩权有所规定。
从上述各国和地区的法律规定中可见，同属大陆法系，同是不安抗辩权制度，在不同国家和地区也不尽相同。法国侧重保护卖方利益，规定只对买卖合同的出卖人适用，采用支付不能主义，而德国民法典规定则不限于买卖合同，只要是双务合同即都适用，并不再拘泥于买受人破产处于无清偿能力的限制，提出如买受人财产缔约后明显减少，出卖人即可拒绝给付。可见，德国法对不安抗辩权的规定，不仅仅比法国法的规定更为广泛，而且对于在后给付义务人订约后财产状况恶化，危及先给付义务人的债权实现的情况下对先给付义务人的合法权益保护更加有利，更符合现代民法学中的不安抗辩权。据此，有学者认为，相比之下，德国法的规定更为合理,[9]个人认为这一观点是有一定道理的。
相对于大陆法系的不安抗辩权制度，英美法也有保护先履行义务方的规定，只是称之为预期违约制度，即所谓的“保护履行抗辩权”。其是从判例发展而来的：19世纪英国的法官首先在判例中创立了“履行期限未到也可以构成违约”这样一种规则，并以其为“先例”逐渐确认了预期违约(anticipatory breach of contract)制度[10]；1853年，英国法院在审理“霍切斯特诉戴纳陶尔案”（Hochster v. De La Tour案）[11]中首先确认了明示预期违约规则；1894年，英国法院又在“辛格夫人诉辛格案”(Synge v. Synge案 )[12]中确立了默示预期违约规则。《美国统一商法典》在总结了英美国家的判例的基础上，也明确采纳了预期违约制度。[13]
《联合国国际货物销售合同公约》吸收了英美法的上述理论，但其将预期违约分为预先根本违约和预先非根本违约，而不是分为明示预期违约和默示预期违约。[14]就其内容而言，与大陆法系的不安抗辩权相近似，都体现了合同法的公平精神。
在现行《合同法》实施之前，我国的《民法通则》、原《技术合同法》、原《经济合同法》等法律都没有对不安抗辩权作出规定，只有在原《涉外经济合同法》第17条有类似不安抗辩权的规定[15]：“当事人一方有另一方不能履行合同的确切证据时,可以暂时中止履行合同,但是应当立即通知另一方；当另一方对履行合同提供了充分的保证时，应当履行合同。当事人一方没有另一方不能履行合同的确切证据，中止履行合同的，应当负违反合同的责任。”但该条款没有区分同时履行和异时履行，即实际涵盖了同时履行抗辩权；此外，该条款不适用于除涉外合同以外的其他民事合同。但可肯定的是其为在涉外经济交往中充分保护当事人的合法权益提供了相应的法律依据。然而，由于其它法律均未对不安抗辩权加以规定，因而对国内市场主体的规范就暴露出相当的盲区，为一些不法交易主体提供了事后赖债以及规避法律的不良机会。因此，为全面规范合同双方当事人的权利义务，维护市场交易的公平与安全，我国现行《合同法》通过借鉴各国的立法经验，并结合本国立法实践，在该法第68条、第69条对不安抗辩权作了比较明确的规定，填补了立法空白，并明确适用于各类经济合同。但现行《合同法》关于不安抗辩权的规定并非是十全十美的，其中也存在一些问题。[16]
现行《合同法》第68条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”
第69条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，双方在合理期限未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”
3 不安抗辩权的适用条件
不安抗辩权不是在任何情况下都可以适用的，其适用是有严格条件的。按照传统民法理论，不安抗辩权须具备以下两个适用条件：一是相对人财产发生恶化；二是相对人财产恶化，有难为给付之虞。[17]而我国合同法68、69条规定也正符合这些要件，所以多数法学家认为我国这些规定属于不安抗辩权。[18]不过，我国《合同法》未对其适用条件作具体规定，但通过比较，我们可以发现，我国的相关规定与传统大陆法国家有许多的不同之处。（这一点通过下面的论述自然明了）根据传统民法的精神，并结合我国《合同法》的有关规定，笔者认为，我国《合同法》不安抗辩权的适用条件包括以下几个方面：
（一）双方当事人因同一双务合同而互负债务。虽然《合同法》第68条并没有规定同时履行抗辩权那样将“当事人互负债务”作为抗辩权适用的条件之一，但从不安抗辩权的内容看它必须适用双务合同，且可适用于各类双务合同。[19]这不同于法国只将不安抗辩权限于买卖契约，而与德国法的规定相同。此外，不安抗辩权作为双务合同的效力表现，其成立须双方当事人因同一双务合同而互负债务，并且这两项债务具有对价关系。因此，单务合同以及不完全的双务合同均不能产生不安抗辩权。同时，双务合同必须是有效的，如果双务合同无效，该合同中约定的权利义务均不受法律保护，当事人行使不安抗辩权也就没有任何基础和依据。
(二)不安抗辩权适用的双务合同必须属于异时履行。即合同当事人双方的债务履行，不在同一时间，一个在先，一个在后，这种异时履行是适用不安抗辩权的先决条件，而且必须由双方当事人事先特别约定。
(三)行使期间为合同生效后至先履行义务履行完毕之前。不安抗辩权是先履行方对后履行一方的履行抗辩，如果自己一方已经履行完毕，对方不履行的，先履行方行使的应是违约责任的追究权；如果对方已经履行完毕，则合同关系消灭，也就不存在履行抗辩权的问题了。
（四）先履行方有确切证据证明后履行方于合同成立后丧失或可能丧失履行能力。它包含三个要素：
第一，合同成立后出现危及后履行方履约能力的恶化事实。至于“恶化”应达到何种程度，至于“恶化”应达到何种程度，法国民法典以支付不能及准支付不能为限[20]；德国民法典是以对待给付请求权因相对人的财产状况根本的恶化而濒于危殆为限 [21]。我国《合同法》第68条兼用列举和概括两种方式规定了后履行方出现危及其履行能力的情形，即列举三种典型的财产状况恶化的情形：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务的；（3）严重丧失商业信誉。同时，抽象地规定了“其他丧失或可能丧失履行债务能力的情形”。该规定与德国和法国法相比显然更加宽泛，其不仅将危及后履行方履行能力的情形限于财产恶化，而且也包括其他导致后履行方履约能力丧失或可能丧失情形。
第二，后履行方丧失或可能丧失履行能力发生于合同成立之后。关于后履行方财产显形减少应发生于何时，在各国立法上存在不同的立场：一是在缔约时已经存在财产恶化等危及对待给付的状况，被奥地利民法所采纳；二是在合同成立之后发生危及对待给付的恶化事实，这被德国、法国、瑞士以及意大利等国民法所采纳。我国合同法虽然没有规定后履行方丧失或可能丧失履行能力应发生于何时，但是笔者认为，在解释时采用第二种立法例较为妥当。主要理由为:如果缔约时，后履行方就已发生财产减少并恶化的事实，先履行方往往可以基于重大误解或欺诈而撤销合同，即使没有不安抗辩权，也照样可以获得法律救济；而如果先履行方明知存在危及履约能力的事实，却仍然与其缔约，则没有给予其以特别保护的必要。相反，缔约之后出现危及对方履行能力的恶化事实，常常是先履行方所无法预料的，所以有必要给予其特别的法律保护。
第三，先履行方对于后履行方履行能力的恶化事实负严格的举证责任。先履行方主张行使不安抗辩权，必须有确切证据后履行方丧失履行基础，这是不安抗辩权适用的程序条件。[22]如果先履行一方无确切证据证明对方有危及后履行方履约能力的恶化事实情形而又中止履行的，则其行为不能视为在行使不安抗辩权，应属违约行为，造成合同履行迟延或者无法继续履行的，则应承担相应的违约责任。
（五）后履行方未为履行提供担保。如果后履行方在财产状况显著恶化等情况出现时，提供了担保，则其履行有了保障，先履行方就不能产生不安抗辩权；若后履行方提供担保，根据合同法规定，中止履行方可以解除合同，但这一权利不是不安抗辩权本身所包含的（对这个问题，笔者将在文章的第四部分中加以论述）。同时，为追求双务合同双方利益的公平，也为另一方当事人利益考虑，《合同法》要求主张不安抗辩权的当事人承担两项附随的义务：(1)通知义务。这样做，“是为了避免对方因此而受到损害。同时也便于另一方在获此通知之后及时提供担保，以消灭不安抗辩权。”[23]；(2)对方提供适当担保，应当恢复履行。
4 不安抗辩权的法律效力（救济）思考
在实践中，如果具备了前文所述的适用条件，先履行方即取得不安抗辩权。先履行方行使不安抗辩权将对双方当事人产生何种影响，这就是不安抗辩权的效力。从法律效果上看，不安抗辩权主要是为先履行一方的中止履行以合法性，产生阻却违约的效力，即不安抗辩权的主要效力在于暂时中止合同的履行。
此外，笔者认为，在不安抗辩权的法律效力问题上，还有一些问题值得思考和探讨。在此，笔者结合《合同法》有关规定，主要对以下几个问题加以论述：
4.1 关于履约担保权问题：即先履行方暂时中止合同的履行后，是否可以请求后履行方提供履约担保？
对这一问题，国内学者普遍认为不安抗辩权包括请求提供履约担保权。笔者不同意这种观点，并认为不安抗辩权不应当包括主动要求对方提供履约担保的权利。理由如下：从法理上分析，抗辩权是一种对抗权，是权利人用以对抗他人请求权的权利，抗辩的作用在于防御，而不在于攻击，因而必得等他人之请求，始得对其行使抗辩权，因而请求权与抗辩权是处于对立位置上的。不安抗辩权是抗辩权的一种，其必然囿于抗辩权的性质，与请求权不同，也只是一种不带有任何攻击性的防御性权利。所以说，如果允许先履行方在后履行方不能履行之虞时，可以要求提供其履约担保的权利，是不符合抗辩权性质的，在理论上也是站不脚的。
以我国《合同法》的规定为例，第69条规定:“当事人依照本法第68条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。”笔者认为，从这条规定可以看出，中止履行人没有获得请求对方提供履约担保的权利，在其尽了通知义务后，只能处于等待的状态，而无权要求对方提供担保或提前履约。这一规定可以说充分考虑到了后履行方的期限利益，因为在后履行方履行期限届至前，其履约能力降低难为给付，可能只是暂时的，在履行期限到来时可能恢复履行能力，如果这时中止履行人可以请求对方提供履约担保的权利，这对对方来讲明显不公平。法律不能为避免一种不公平的后果而造成另一种不公平。当然，后履行方为了避免对方中止履行后可能造成的损失，也可以自愿提供担保。
4.2 关于解约权问题：即在不安抗辩权中，如果先履行方行使不安抗辩权，而相对人（即对方）拒绝对待给付或提供适当的履约担保，那么先履行方有无解约权（解除合同的权利）呢？
对这个问题，大陆法系的民法规定得不明确，按照德国判例与学说的通说，拒绝提出担保，不使对方限于延迟，也不因此使先为给付的一方取得合同解除权。[24]对于先履行方是否有解约权，我国学者有以下两种不同的观点：第一种观点赞成德国判例与学说的通说的观点，认为没有解约权，认为“不安抗辩权作为延缓的抗辩权的一种，只能使对方的请求权在一定期限内不能行使，而不应发生合同解除的效果，所以不安抗辩权本身不应包括合同的解除权”；[25]第二种观点是认为应当理解为先履行方享有“诚信解约权”，主张“如果相对人反复拒绝提出给付或提出担保，有背于诚实信用原则，经过相当期限后，应认先给付义务的人有解除权”。[26]
笔者认为，从不安抗辩权的性质上看，它是不应当包括属于积极性权利的解除合同的权利，但是，德国判例与学说的通说，显然是不利于周密地保护预见到他方不履行或不能履行的一方当事人的利益。然而，笔者也同意上述第二种学者的观点，即认为先履行方在一定条件下可以行使基于诚信原则赋予的“诚信解约权”，这种解约权只是对不安抗辩权制度的补充，不是源于不安抗辩权制度自然发展。与此同时，笔者也坚持不安抗辩权本身不应理解为包括合同的解除权的观点，不认为解除合同是不安抗辩的当然权能。但是，这里还要注意的是，“诚信解约权”在“一定条件”下行使，“一定条件”是相对方反复拒绝提出给付或提出担保。不过，这里的“反复”认定是要看法官的自由裁量，因而，“诚信解约权”的行使还存在一定风险的。
此外，我们也应该看到，若对方是的确无履行能力或拒绝提供担保，对方也无反复提出给付或拒绝提出担保的情形，在无行使“诚信解约权”的可能下，先履行方是否可以寻求解除合同这一救济方式？依据何在？虽然不安抗辩权从本质上讲是对抗请求权之抗辩权，其本身显然不包括解除合同，但是笔者认为可以主张不安抗辩权与预期违约制度结合运用。[27]以《合同法》为例，《合同法》第69条“中止履行后，双方在合理期限未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”的规定其实就是将不安抗辩权与默示预期违约的结合，赋予了合同当事人解约权。[28]
4.3 关于损害赔偿问题：即先履行方在行使不安抗辩权并最终解除合同后，如何对先履行方加以进一步救济的问题，即先履行方是否享有立即起诉要求损害赔偿的权利？
损害赔偿是各国法律普遍确认的一种违约救济方法。损害赔偿是受害人发生了实际损失才能采用这种救济方法，正如台湾学者所言，“损害赔偿，以损害之存在为前提，方有赔偿可言”。[29]但是，大陆法因为没有明确规定行使不安抗辩权的当事人享有解除合同的权利，自然也没有规定要求违约损害赔偿的权利。
《合同法》也没有规定在合同解除后，先履行方享有立即起诉要求损害赔偿的权利，但是这种有始无终的救济显然在很多情况下并不能满足先履行方的合理要求。因此，从解释学的角度来讲，笔者认为，在这种情况下，第69条中后履行方不提供担保的不作为即视其明确的表明其将不履行合同义务，构成“以行为表明其将不履行合同义务”，从而有合同法第108条之适用。可见，我国合同法的不安抗辩权制度隐含了可以要求赔偿损失，但这也不是不安抗辩权制度本身所具有的，是合同法上不安抗辩权与预期违约的结合运用的结果。
另外，笔者认为，如果对方的行为违背诚信原则，使行使不安抗辩权的当事人获得“诚信解约权”时，的确造成了行使不安抗辩权的当事人实际损失的话，其就应该赔偿对方因自己的行为而导致的损失。
5 不安抗辩权制度的合理性思考
5.1 不安抗辩权制度确立的实践上的必要性
不安抗辩权制度并不是纯粹的法律逻辑的产物。它能在大陆法上产生和发展，并为众多国家合同立法所采纳，甚至对各国的产生深刻的影响，最重要的原因并不在于它有理论上的合理性，而在于它在实践中的积极意义以及它与立法者所希望借合同法张扬的价值目标的契合。
安徽省人民政府


关于印发《安徽省城镇公有住房出售管理办法》的通知
省人民政府



《安徽省城镇公有住房出售管理办法》已经省人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
出售公有住房是住房制度改革的一项重要内容，是筹集住房建设资金，加快住房建设的有效措施。各地要根据《安徽省城镇公有住房出售管理办法》的规定，抓紧制定本地区公有住房出售管理实施细则。公有住房出售办法已经出台的，要根据本办法进行修改、完善，保证政策统一。
出售公有住房政策性强、涉及面广。各地务必要加强领导，精心组织实施。有关部门要团结协作，密切配合，保证我省城镇住房制度改革顺利进行。

安徽省城镇公有住房出售管理办法


第一条 为了促进住房商品化、社会化，加快住房建设，改善城镇居民居住条件，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省城市、建制镇、独立工矿区内国家机关、群众团体、企事业单位自行管理的公有住房和房地产管理部门直接管理的公有住房的出售，均执行本办法。
旧城改造规划区的住房、沿街易改造为营业用房的住房、代管住房、危险住房、产权未定和具有历史保护价值的住房以及当地县级以上人民政府认为不宜出售的住房，不得出售。
第三条 凡具有城镇常住户口的职工、居民家庭，均可按本办法规定，向所在单位或现住房的产权单位申请购买住房。
第四条 新建住房以及腾空的旧住房，须先出售后出租，优先出售给无房户、住房困难户；已租用的住房优先出售给现住户。
第五条 公有住房的出售价格分为市场价、成本价或标准价。
市场价，按售房当年该类住房的市场平均价格计划。
成本价，按住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素计算。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设
备更新的旧房，按有关规定评估确定。
标准价，按负担价和抵交价之和计算。一套标准新房（建设面积56平方米）的负担价，按所在市、县统计部门公布的上年度双职工年平均工资的3倍计算，并逐步提高，2000年前达到3．5倍。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房
公积金贴现值的80％计算。旧房的负担价按售房当年新房的负担价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的80％。
第六条 各市、县每年度出售公有住房的标准价和成本价，由房改办公同物价、国有资产管理和房地产管理部门按本办法规定的计算方法测定，报省人民政府批准后公布执行。
第七条 公有住房的实际出售价格，以本办法第五条规定的价格为基价，根据住房的结构、楼层、朝向、装修、设备等项条件和地段、环境的不同，进行合理调节。调节系数由各市、县房改办会同物价、国有资产管理和房地产管理部门确定。
第八条 出售公有住房按建筑面积（平方米）计价。
第九条 产权单位出售公有住房的价格，须由有房地产评估资格的评估机构评估（国有住房产权不清的，须经国有资产管理部门界定），经所在市、县房改办会同物价、国有资昨房地产管理部门审核后，报所在市、县人民政府批准后执行。
第十条 职工、居民家庭按成本价或标准价购买公有住房，每户只能享受一次（限购一套）。在省内易地调动的，原购住房由原售房单位收购后，在新的工作单位可再按成本价或标准价购买住房一次。
第十一条 向职工、居民家庭出售成本价或标准价公有住房，实行面积控制，其标准参照《安徽省人民政府关于干部住房标准和分配办法的暂行规定》执行，或按家庭人均建筑面积20平方米以内之和控制（独生子女按两人计算）。超过的部分执行市场价。
第十二条 职工、居民家庭按标准价购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5％，以后逐年减少，2000年前全部取消。
第十三条 职工按标准价购买公有住房，享有一次性工龄折扣，即由售房单位根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65（男职工35年，女职工30年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。


第十四条 购买公有住房，可以一次付款，也可以分期付款，或向房改专业银行申请抵押贷款。
（一）一次付清购房款的，售房单位可给予不超过应付房价款20％的折扣。
（二）分期付款的，首次付款额不得少于房价的30％，余款在规定的期限内按月偿还，并付利息，单位不得贴息。分期付款的期限一般不超过10年。分期付款的利率根据分期款年限比照同期城乡居民储蓄存款利率降低1．5个百分点确定（5年期以内的按同期计算，5年期以上的
按5年期计算）。
（三）申请抵押贷款的，须先在受理贷款的专业银行房地产信贷部储蓄房价的30％，贷款额不超过房价的70％。贷款利率由省住房制度改革领导小组会省人民银行确定。
第十五条 产权单位以标准价向职工、居民家庭出售公有住房，其个人出资部分在计征固定资产投资方向调节税时，适用零税率。
职工、居民家庭按标准价购买住房，免交契税；用于自住的，免征该住房个人出资部分的房产税和个人出资部分的三年土地使用税。
第十六条 职工、居民家庭按市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工、居民家庭按成本价购买的住房，产权归个人所有，住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工、居民家庭按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限处置权和收益权，可以继承；住用5年后可以依法进入市场，在同等条件下，原产权单位有优先购买、租用权；原产权单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交
土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配；5年内确需出售的，由原产权单位按即时的标准价收购；分期付款尚未交清欠款的，不得出售。
第十七条 出售公有住房，产权单位应与购房人签订买卖合同，经所在市、县房改办审核后，分别到住房所在地的房产管理部门和土地管理部门办理住房过户、产权转移登记手续及土地使用权证变更登记手续，并领取统一制定的产权证书。
产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。
第十八条 加强售房款的管理。出售公有住房回收的资金，除提取10％售房款建立住房共用部位和共用设施的维修基金上，其余按下列规定纳入住房基金，专项用于住房建设和改造：
（一）国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金；
（二）其它公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。
国有住房的出售收入上交同级财政和留归单位的比例，由省住房制度改革领导小组会省财政厅另行制定，报省人民政府批准后执行。
第十九条 公有住房出售时，应确定维修服务的管理组织，负责住房售后维修服务（在未确定前，仍由原产权单位负责）。允许国营、集体、个人等多种经济形式开展住房的维修、装修服务业务。
住房自用部位和自用设备的维修养护，由住房所有人自行负责，费用自理。住房共用部位和共用设备的维修养护，5年内由住房管理单位负责，费用从维修基金中支出；5年后由住房所有人按占有房屋建筑面积的多少合理分摊费用。
第二十条 个人购买公有住房后，要服从有关部门管理，装饰、维修时不得擅自改变外型和结构。改造、翻建住房时，须拥有全部产权，并且要服从统一规划，按规定办理审批手续；拥有部分产权的，须征得产权共有者同意后方可进行。
第二十一条 售房单位不得用公款装修公有住房。已装修的，费用单独列出，全部由购房者负担。严禁将装修费用计入房价予以优惠。
第二十二条 凡违反本办法擅自降价出售和倒卖公有住房，使公有财产受到损失的，由房地产、土地、物价、税务、工商行政管理部门按各自职责，依法查处，并视情节建议有关部门追究主要负责人和直接责任人行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 1993年12月31日前出售的公有住房，须按售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例，经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，所购住房产权归个人所有。1994年1月1日至本办法发布之前出售的公有住房，一律按本办法的规定进行规
范。
第二十四条 各地、市可根据本办法制定实施细则，报省人民政府备案。
第二十五条 本办法由省住房制度改革领导小组办公室负责解释。
第二十六条 本办法自发布之日起施行。本省各级政府过去有关规定与本办法相抵触的，一律以本办法为准。




1995年2月6日