天津市政府


关于发布《天津市土地登记管理办法》的通知
天津市政府


通知
各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：
现将《天津市土地登记管理办法》予以发布，望遵照执行。

天津市土地登记管理办法

第一章 总 则
第一条 为了维护土地的社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《天津市土地管理条例》的有关规定，结合本市具体情况，制定本办法。
第二条 土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利的登记。
前款所称他项权利是指抵押权、承租权、通行权等权利。土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。
第三条 土地登记程序如下：
（一）土地登记申请；
（二）地籍调查和权属审核；
（三）公告；
（四）注册登记；
（五）颁发土地证书。
公告程序只适用于初始土地登记。
第四条 国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地建设用地使用者和他项权利者必须按照本办法和有关规定，分别向市或者区、县土地管理部门申请土地登记。
天津经济技术开发区和天津港保税区内的土地使用者分别向开发区、保税区的土地管理部门申请土地登记。
第五条 申请土地登记按下列规定办理：
（一）国有土地使用权由使用国有土地的单位和个人申请土地登记；
（二）农村集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织申请土地登记；
（三）农村集体土地建设用地使用权由使用集体土地的单位和个人申请土地登记；
（四）土地他项权利由当事人申请登记。
第六条 土地登记申请人有正当理由不能亲自申请土地登记的，可以委托代理人办理。
第七条 土地登记以宗地为基本单元，拥有或使用两宗或两宗以上土地的，应分宗申请；两个或两个以上的土地使用者共同使用一宗土地的，应分别申请；跨行政区域使用土地的，应分别向土地所在地的区、县人民政府土地管理部门申请。
第八条 对土地申请经调查审核无误的土地所有权和使用权，准予注册登记，由市或区、县人民政府向土地的所有者和使用者颁发土地证书。
第九条 《国有土地使用证》由市人民政府颁发给使用国有土地的单位和个人。《国有土地使用证》发证机关印章用天津市人民政府土地登记专用章，填发机关是市或区、县土地管理部门。
第十条 《集体土地所有证》由区、县人民政府颁发给农村集体所有土地的农业集体经济组织或村民委员会；土地属于乡（镇）农业集体所有的，颁发给乡（镇）农业集体经济组织。
第十一条 《集体土地建设用地使用证》由区、县人民政府颁发给使用集体所有土地进行非农业建设的单位和个人。
第十二条 《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》发证机关印章用区、县人民政府土地登记专用章，填发机关是区、县土地管理部门。

第二章 初始土地登记
第十三条 初始土地登记是在一定时间内对登记区域内的土地进行的普遍登记。
第十四条 初始土地登记由市或区、县人民政府发布通告。通告的主要内容包括：
（一）登记区的划分；
（二）申请登记的期限；
（三）登记申请人应提交的有关证件；
（四）受理申请地点；
（五）其他事项。
第十五条 申请人申请土地登记，应当向土地管理部门提交下列文件资料；
（一）土地登记申请书；
（二）法人代表证明，个人身份证或户籍证明；
（三）土地权属来源证明；
（四）地上建筑物、附着物权属证明。
委托代理人申请土地登记的，除提交前款规定的文件，还应提交土地登记委托书和委托代理人的身份证明。
第十六条 土地登记申请经区、县土地管理部门审查后，进行地籍调查。
第十七条 区、县土地管理部门根据地籍调查结果，对土地的权属、面积、用途等逐项审核，并依照下列情况分别处理：
（一）土地权属尚有争议的，暂不办理登记；
（二）土地权属合法、界址清楚、面积准确的，予以公告。
第十八条 土地登记申请人及其利害关系人在公告发布后30日内，对土地登记审核结果有异议的，可向土地管理部门书面申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还，确有差错的，复查费予以退还。
复查费按土地权属调查地籍勘丈费的70％收取。
第十九条 公告期满，土地登记申请人及其利害关系人对土地登记审核结果未提出异议的，由市或区、县土地管理部门报经同级人民政府批准后，办理注册登记，并由市或区、县人民政府向土地的所有者、使用者或他项权利者分别颁发土地证书。
第二十条 尚未确定给单位或个人使用的国有土地，由区、县人民政府土地管理部门登记造册，不发土地证书。

第三章 变更土地登记
第二十一条 初始登记后，土地所有权、使用权及他项权利发生转移、分割、合并或者增减时，应当办理变更土地登记。
第二十二条 土地管理部门根据土地所有者或使用者的变更土地登记申请，经调查审核符合变更登记规定的，准予变更登记，并重新核发土地证书或在原土地证书中注记变更事项。
第二十三条 变更土地登记分为：
（一）土地权属变更登记；
（二）更名登记；
（三）土地用途变更登记；
（四）注销登记。
第二十四条 变更土地所有权、使用权、他项权利者的名称、地址和改变土地用途的，土地所有者、使用者、他项权利者，应在变更后一个月内，申请变更土地登记。
第二十五条 通过出让、转让方式取得国有土地使用权的单位和个人，应持出让、转让合同申请土地权属变更登记。
第二十六条 因赠与、交换、买卖、继承、分割地上建筑物、附着物引起土地使用权转移的，建筑物、附着物的获得者应持有关的合法证明文件，向土地管理部门申请变更土地登记。
第二十七条 土地使用权因出租、抵押和土地使用期满等原因而终止的，出租人和承租人、抵押人和抵押权人、原土地使用者应持土地出让证明文件、合同、抵押合同，申请土地使用权出租登记、抵押登记、注销登记。
第二十八条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，新的土地使用者应持抵押合同及有关的合法证明文件申请土地权属变更登记。
第二十九条 依法征用、划拨土地引起土地权属变更的，土地使用者应持建设用地批准文件和建设用地规划许可证向土地管理部门申请土地权属变更登记。
第三十条 混合宗地中因分摊建筑面积发生变化而引起土地使用面积发生变化的，土地使用者应持有关批准文件或其他有关证明文件，申请土地权属变更登记。
第三十一条 土地使用者申请变更土地登记，应提交原土地证书或其他有关证明文件。

第四章 附 则
第三十二条 土地所有者或使用者必须按期申请土地登记。逾期不申请土地登记的，其登记费应比照规定的登记费标准，每逾期一个月加收20％。
第三十三条 1983年全市城镇房产和土地清查换证时已取得国有土地使用证的，暂不办理初始土地登记。
第三十四条 本办法所称“宗地”是指由土地所有者或使用者的土地权属界址线所封闭包围的一块土地。
第三十五条 本办法具体应用中的问题由市土地管理局负责解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。



1994年12月6日
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政治文明与政治宽容

段明学

一

1843 年夏天，马克思为自己在世界史方面所作的《克罗茨纳赫笔记》所编的名目索引要点中首次提出“政治文明”的概念，但没有作具体阐释。一般认为，政治文明与政治进步、政治发展有着密切的联系。它主要指政治进步和政治发展所形成的积极成果及政治生活的合理状态。一方面，政治文明包括所有的积极政治成果，这表明政治文明是与野蛮、消极、反动的东西相斗争而发展的，是与愚昧落后截然不同的文明形态，代表着时代的社会发展方向。另一方面，政治文明是人类政治生活的合理状态。政治文明意味着政治并不是血腥残杀、勾心斗角、以力服人，而是治者与被治者平等协商、共谋国事的舞台。人们谈论政治、参与政治就像吃饭、穿衣那样既平常又必不可少。
“政治在本质上是人们公共生活的安排方式，体现着人与人之间的关系” [1]。政治的产生是适应人类过群体生活的需要，即满足人类对安全、自由及自我实现的需要。早在两千多年前，思想家亚里士多德在其名篇《政治学》中就指出政治的基业乃“善”，人们之所以要建立国家，就是为了过上优良的政治生活，在政治中得到享受和满足。
尽管在政治发展的不同历史时期和不同阶段，由于人类认识政治、改造政治的能力存在差异，从而导致政治发展的进度和政治文明的程度也会有所不同。但是，无论哪一种形态的政治文明，总是体现为以自由、平等、人权等为内核的先进的政治观念、以民主、法治为载体的能够充分保障人权的优良的政治制度、以严格遵守法律道德规范、正当行使权力履行职责和享有权利承担义务为标志的政治行为，和以宽容、妥协、竞争—合作为标志的理性的政治关系。只有在这样的基础上建立的秩序，才有助于保障和促进每一个个人乃至整个社会的全面自由的发展。
政治宽容是政治文明的突出特点。政治文明与政治不文明的界限不在于政治权力掌握在谁手里，这一点不打紧；关键在于统治者是否宽容被统治者，能否容忍被统治者。专制政治，马克思在 1844年所著《关于现代国家的著作的计划草稿》中明确地将其与政治文明相对立。究其原因，并不是因为专制统治者一人掌握着令行天下的权力，而是因为专制统治是最不宽容的政治。专制政治追求单一，不容许任何反对的声音，只允许所有的人唱“赞歌”。在专制统治中，只有一种意识形态合法存在，任何与官方意识形态相冲突的政治主张和观点都会遭致压制和迫害，更不能容忍被统治者公然与统治者叫板（即唱对台戏），对异已者，专制统治者往往采取非常极端的方式，置之死地而后快。专制政治的高压政策，造成万马齐喑的可悲景象。人民连做人的起码权利都得不到保障，时常生活在惊惧和恐怖中。这样的政治，有什么理由称得上是政治文明呢？资本主义政治也曾经不够文明，但那不是因为它是一种“少数人对多数人的统治”，而是因为它在一定程度上的专制。随着人民群众的觉醒和不断的斗争，资本主义专制的色彩至少在形式上日益减弱，民主、宽容的成分不断增加，作为统治者的少数人尊重作为被统治者的多数人的权利，给他们以言论、出版、结社等充分的自由。虽然这种自由的实际享有取决于人们财产的多少，但任何人都可以自由地批评、指责政府，可以成立反对党与政府“唱对台戏”，可以在选举投票中完全根据自己的意志进行选择。在那里，统治者的权力是有限的，被统治者的权利是有比较充分的；任何个人和组织都有合法“反对”政府的权利。这样的政治，如果有人还认为它不文明，不是偏见，至少也是无知。同样，社会主义政治，也不会因为在历史上第一次实现了“多数人对少数人的统治”而变得非常文明。如果不能容忍反对派，如果不能允许批评——实行普遍的新闻检查制度，如果不能自由地追求真理（只有官方垄断真理），如果政府拥有无限的权力而老百姓没有什么自由，如果人民实际上没有选举和选择的权力，……总之，如果执政党和政府可以“合法”地对人民实行“全面专政”——像四人帮曾经鼓吹和实行的那样，那么不管贴的是什么标签，都只能是专制政治，而不可能有什么民主政治，政治文明也自然无从谈起。
政治文明“并不是追求同而无异的政治模式，而是追求和而以进的进步状态。和而不同，和而以进，才是政治文明的最高境界” [2]。在现代政治中，统治者和被统治者双方都互相容忍，力求通过对话的方式而非暴力的方式解决彼此之间的冲突。公众、持不同政见者、反对派可以公开自己的政治观点，并可对执政者的政治纲领，政治措施发表不同的看法和意见。只要统治者的统治还可以忍受，人们都会宽容而不倾向于采取暴力方式予以推翻。执政者也有权对来自反对派及社会的批评予以辩解和驳斥，但不得采取暴力的方式对其进行镇压。由此，社会冲突始终被控制在一定的范围内，冲突的各方都不至于在“无谓的斗争”中同归于尽。可以说，正是政治宽容，标志着人类政治从野蛮走向文明、从非理性走向理性、从纷争走向和谐。
二

从广义上讲，政治宽容是指政治主体之间的互相容忍和谅解。它存在于统治者与统治者之间、被统治者与被统治者之间、及统治者与被统治者之间。这里讨论的政治宽容是狭义上的。它主要指统治者容忍政治上持不同政见者、反对派、少数派的合法存在，并容忍他们对其施政纲领、政策、措施等的批评、攻讦。从这个角度理解，政治宽容指统治者要容忍异己者，而不包括被统治者对统治者的宽容。因为，在统治者——被统治者的两极中，统治者总是占居优势地位，他控制着军队、警察、法庭、监狱等强制力量，在某些特殊情况下对被统治者握有生杀予夺之大权。“在人们意思中（除开在希腊时代一些平民政府中而外），统治者必然处于与其所统治的人民的敌对的地位。所谓统治者，包括实行管治的‘一夫’，或者实行管治的一个族或一个世袭阶级，其权威系得至继承或征服；无论如何，他们之握持权威绝不视被管治者高兴与否；人们对其至尊无上的地位从不敢有所争议，或许竟不想有所争议，不论会采取什么方策来预防其压迫性的运用。他们的权力被看作是必要的，但也是高度危险的；被看作是一种武器，统治者会试图用以对付其臣民，正不亚于用以对付外来的敌人。” [3]因此，有必要对统治者的权力予以限制，防止权力滥用侵害广大人民的利益及对整个社会造成灾难。这种限制来自两个方面，其一，用宪法、法律等明确规定统治者的权力，为权力行使划定明确的边界；其二，统治者要宽容被统治者，特别是政治上持不同政见者、反对派、少数派的合法存在及其活动自由，包括对其施政方针、政策等的批评。而被统治者处于社会的底层，无法与统治者相抗衡，不管接受与否，都必须忍受统治者对他们的统治。否则，就可能招致统治者的镇压和迫害。所以，政治宽容主要是对统治者而言，对被统治者来说，不是万不得已，就得容忍统治者的统治。
政治宽容首先指容忍不同政治观点、意识形态的合法存在。任何社会都不可能是铁板一块。“人心之不同如其面”。最完善的观念也不一定为所有人所接受。由于人们的政治地位不同，利益取向不同，必然导致政治见解、政治主张的分歧和差异，这是不可避免的现象。对治者来说，有自己的政治主张和指导思想，对于被治者来说，也有自己的政治主张和政治期望。“对于国家的政治生活，社会各阶级都有着自己的一系列基本看法和主观意向，一个社会有多少个阶级就会有多少个主义，甚至于在同一个阶级内部也存在着几种主义。” [4]对于不同的政治见解、不同的意识形态，专制统治者往往采取压制的办法。他们将本阶级、本集团的政治主张、意识形态定为国家的指导思想，使之成为“国教”，并通过控制的新闻媒介对社会传播、灌输这种政治观念，达到“统一思想”的目的。异已的意识形态都被视为歪理邪说予以消灭。马克思恩格斯在《德意志意识形态》中指出：“统治阶级的思想在每一时代都是占统治地位的思想。这就是说，一个阶级是占社会上统治地位的物质力量，同时也是社会上占统治地位的精神力量。支配着物质生产资料的阶级，同时也支配着精神生产资料。因此，那些没有精神生产资料的人的思想，一般是隶属于这个阶级的。” [5]思想压制一如斯言。在人类历史上，专制统治者控制思想的做法相当普遍。在欧洲黑暗的中世纪，先进思想被定位异端邪说受到迫害，在中国，早在周厉王时期就有监谤之巫，秦始皇时期有巷议之刑，到了汉武帝时期甚至有所谓腹诽之罚，清朝更是大兴文字狱。用武力来征服思想，虽有利于专制者独断专行、为所欲为，但有断绝人类进步的危险，同时削弱了专制统治的合法性基础，必招致武力的反动。如秦王朝推行思想高压政策，历时15载旋即灭亡即为明证。
事实证明，人的思想是不能压制的，也是压制不了的。当年秦始皇为巩固政权而“焚书坑儒”，可“坑灰未冷山东乱，刘项原来不读书”。看实际效果，诛其人并不能诛其心，从肉体上消灭一个人，却并不能消灭他的思想。“自古以来任何伟大的教主，孔仲尼（如果孔子是教主）、释迦牟尼、耶稣基督、穆罕默德、总不能把全世界的人都收为自己的信徒。任何有力的政治主张也不能够得到全世界一致的接受。” [6]在这种情形下，与其用武力征服思想，把信奉“邪说”者杀尽灭绝，勿宁实行思想上的和平竞争，各从其心，各行其是，各逞其说，各求自胜而互不相害，以保证人人都有发表政治见解的自由，人人都有批评政府的自由。政治文明的要义，不在于尊重与自己相一致的别人的政治观点，而在于当别人的政治观点与自己不一致时仍然予以尊重。伏尔泰有句名言：“我不同意你的观点，但我誓死捍卫你发表不同意见的权利。”这是政治宽容的最起码的要求。如果连这一点都办不到，却明唱玄虚的高调，暗用压制的办法，那不是政治文明，而是政治文明的背叛。

三

政治宽容是政治文明的内在特点，是政治文明之“魂”。1914年，章士钊在其论文《政本》中指出：“为政有本，本在何？曰在有容。何谓有容？曰不好同恶异。” [7]没有政治宽容，政治免不了纷争和仇视，因而不可能有政治文明。人类政治文明的发展，就是从压制到宽容、从强权到说服、从垄断到竞争、从无序到有序的过程。
政治宽容是迄今为止人类所发现的化解统治者与被统治者矛盾，实现统治者与被统治者和平共处的最有效办法，是政治发展理性化的必然结果。它对于抑制统治者的恣意妄为，维护被统治者的参政权利，促进整个社会健康发展具有重要的意义。
第一，政治宽容可以展现统治者文明执政的良好形象，增强合法性基础，提高政治统治的安全系数。
合法性是政治统治的基石。如果一个政权丧失了合法性，那它就只有默默地等待垮台。所谓合法性，指政治权威得到人民的信仰、支持和服从。阿尔蒙德出：“如果一个社会中的公民，都愿意遵守当权者制定和实施的法规，而且还不仅仅是因为若不遵守就会受到惩处，而是确信遵守是应该的，那么这个政治权威就是合法的。” [8]马上得天下并不能马上治天下。对于任何一个政权来说，只有当强力的统治转化为权利的统治，得到人们的信任和支持后，才能够长久维持下去。这是不言自明的道理。
孟子曾说：“君之视臣如手足，则臣视君如腹心；君之视臣如犬马，则臣视君如国人；君之视臣如土芥，则臣视君如寇雠。” [9]尽管专制统治者往往标榜“君权神授”，但聪明的专制统治者也深知真正的合法性基础在“民”而不在“神”。执政者只有宽容、关爱其统治的子民，才能获得他们的好感和信任，并得到他们持久的支持。否则，与人民为敌，人民便会与之为敌，这样的统治最终难以为继。因此，专制统治者除了残暴、专横的一面外，也有“仁厚”的一面。政治宽容一度成为他们粉饰太平、捞取民心的重要策略和手段。新上任的统治者往往要“大赦天下”，显示自己的宽容形象，争取他们的支持。开明的统治者也可能施行“仁政”，采取休养生息政策，法简刑轻，以安抚百姓，缓和阶级矛盾，促进生产发展。
对于执政者来说，保持政治宽容，就是要努力做到自我克制，耐着性子忍受公众的批评和责难，避免恣意妄为和武断专横。做到这一点，他们就能够获得人民的好感和支持。在宽容的政治氛围下，被统治者一般不会倾向于用暴力来推翻统治者。“统治者们虽然要忍受公众的挑剔和对手的责难，却不再会因为追逐权力而被竞争对手投入监狱或送上绞架，也无坐在火山口上之忧。” [10]因此，政治宽容提高了统治者执政的安全系数。统治者的身家性命及财产利益得到了更有效的保障。
第二，政治宽容还可以使执政者听到不同的声音，从而适时修正自己的施政政策，避免政策失误对整个社会带来灾难性后果。
现代政治学认为，决策的成功是最大的成功，决策的失误是最大的失误。一项政策的实施，直接关系到千万百姓的财产利益乃至身家性命。而统治者囿于所处的特殊职位，不可能详细了解到整个社会方方面面的情况和需求，其制定的政策也不可能使所有的人利益均沾。况且社会总是在发展变化，政策总会滞后于社会的发展。因此，执政者时刻倾听百姓的呼声，了解他们对政策实施的意见和看法，耐心地听取持不同政见者的批评意见，对于正确地、顺利地施行政策，有莫大的好处。犹如一个画家，为了对山峦和高地观察得当，必须置身于平原，而为了观察平原，必须高踞山顶。“真正深深认识人民性质的，当居君主，而真正深深认识君主性质的，当属人民” [11]。历史上，由于统治者对不同政见的压制而导致的决策失误，轻者丧己，重则亡国，祸及天下，这样的例子不胜枚举。
第三，政治宽容可以消除被统治者发表政治见解的恐惧心理，积极放言议政，推动政治发展。
在传统社会，政治仅仅是少数人的事，广大民众被排除在政治体系之外，不仅“不在其位，不谋其政”，实际上“不在其位，禁谋其政”。统治者抱着“民可使由之，不可使知之”的观念，禁止被统治者知晓、参与、议论政治，防民之口，甚于防川。因此，被统治者总是不能、不敢、不愿谈论国事，对政治问题三缄其口。“在精神奴役的一般气氛之中，曾经有过而且也会再有伟大的个人思想家。可是在那种气氛之中，从来没有而且也永不会有一种智力活跃的人民。” [12]在现代政治中，由于执政者的宽容，被统治者参与政治的安全系数大大提高，他们不用担心参与政治会危及到自己及其家人、盟友的身家性命和财产利益，因而可以根据自己的取舍参与政治，并且以负责任的态度，对国事发表建设性的意见，影响政治过程，从而推动政治发展。
第四，政治宽容有利于营造宽松和谐的政治氛围，促进政治思想的更新。
一般地说，任何一种政治思想的产生，都需要宽松和谐的政治氛围。各种政治思想的竞争、发展也只有在宽松的气氛下进行。谁都知道，马克思主义对资本主义的批判最深刻最无情，而在资本主义民主国家里，马克思主义是公开传播的。就马克思本人而言，他大半生居住在资本主义的英国，他的全部著作都在呼吁推翻资本主义制度，他甚至公开宣扬暴力革命。不仅如此，马克思不只是一般地抨击资本主义制度，而且他的许多文章直接抨击他作为政治流亡者生活在其中的英国社会和当时的英国政府，但马克思从没因此而受到英国政府当局的司法迫害。 [13]不仅如此，资产阶级还大力倡导研究马克思恩格斯著作，特别是马克思恩格斯对资本主义的批判，以找准政治治理的症结，找到缓和统治矛盾，维护长治久安的良策。可以说，没有政治宽容，今天就不会有马克思主义，也不会有浩如烟海的公开传播的社会主义文献。

参考文献

[1]麻宝斌：《论民主的内在冲突》，载《政治学研究》1999年第3期。
[2] 虞崇胜：《政治文明的境界》，载《学习时报》2003年第4期。
[3]（英）密尔：《论自由》，程崇华译，商务印书馆1959年版，第1页。
[4] 郑传坤：《政治学基本理论研究》，四川人民出版社1999年版，第345页。
[5]《马克思恩格斯选集》第1卷，人民出版社1972年版，第52页。
[6] 刘智峰主编：《中国政治体制改革问题报告》，中国电影出版社1999年版，第413—414页。
[7]虞崇胜：《论政治文明的内在灵魂》，载《湖北行政学院学报》2003年第5期。
[8][美]阿尔蒙德、鲍威尔：《比较政治学──体系、过程和政策》[M]，曹沛霖等译，上海：上海译文出版社1987年版，第35－36页。
[9] 《孟子·离娄下》。
[10]刘军宁：《文明即驯化：用宪政驯服统治者》，中国政治学网。
[11]州长治主编：《西方四大政治名著》，天津人民出版社1998年版，第13页。
[12] （英）密尔：《论自由》，商务印书馆1959年版，第35页。
[13] 胡岩：《民主的阶级性与全民性刍议》，载《社会主义研究》2001年第6期。