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杭州市城市供水管理条例(2004年修正)

时间:2024-06-28 19:00:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9463
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杭州市城市供水管理条例(2004年修正)

浙江省杭州市人大常委会


杭州市人民代表大会常务委员会关于修改《杭州市城市供水管理条例》的决定


(2004年4月28日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 2004年5月28日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准 2004年6月16日杭州市人民代表大会常务委员会公告第31号公布 自公布之日起施行)



杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议决定对《杭州市城市供水管理条例》作如下修改:

一、第三十二条第二款修改为:“专业清洗单位应当取得卫生行政主管部门颁发的《卫生许可证》。专业清洗人员须经卫生知识培训并取得体检合格证后方可从事清洗业务。”

二、第三十三条第一款修改为:“供水企业除应经工商行政管理部门登记注册,并取得卫生行政主管部门颁发的《卫生许可证》外,还应取得城市供水行政主管部门颁发的《城市供水许可证》。

取得《城市供水许可证》的,应当具备下列条件:

(一)规范的企业章程;

(二)制水厂、管网建设符合城市供水发展规划;

(三)具有符合要求的原水水源;

(四)具有符合国家相应资格要求的专业技术人员和管理人员;

(五)具有完备的设备管理制度和安全操作规程;

(六)具有与供应规模相适应的应急处理能力;

(七)具有与供应规模相适应的资金。”

三、删除第五十一条第(八)项。

四、第五十二条第(七)项修改为:“未经城市供水行政主管部门批准,擅自从事供水经营活动的;”

此外,根据本决定对条文顺序作相应调整。

本决定自公布之日起施行。

《杭州市城市供水管理条例》根据本决定作相应修正,重新公布。



附:杭州市城市供水管理条例(2004年修正本)

(1999年5月21日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议审议通过 1999年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准 根据2001年11月26日杭州市第九届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2001年12月28日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市城市供水管理条例〉的决定》第一次修正 根据2004年4月28日杭州市第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 2004年5月28日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准的《杭州市人民代表大会常务委员会关于修改〈杭州市城市供水管理条例〉的决定》第二次修正)

第一章 总则

第一条 为了加强城市供水管理,发展城市供水事业,维护用户和供水企业的合法权益,保障城市生活、生产用水和其他建设用水,根据国务院《城市供水条例》和有关法律法规,结合本市实际情况,制定本条例。

第二条 本条例所称城市供水,是指城市公共供水、自建设施供水和深度净化管道供水。

第三条 本条例适用于本市市区范围内城市供水、用水及其供水设施的管理。

用水单位直接从江河、湖泊取水的,按照国家有关规定办理。

第四条 杭州市人民政府城市供水行政主管部门负责全市城市供水管理工作。

城市建设、环境保护、卫生、规划、水利等有关行政管理部门应当按照各自职责,协助城市供水行政主管部门共同做好城市供水管理工作。

第五条 市人民政府应当将城市供水事业纳入国民经济和社会发展计划。

城市供水行政主管部门应当根据城市建设和社会发展的需要,会同规划部门编制城市供水专项规划,并纳入城市总体规划。

第六条 城市供水工作实行开发水源与计划用水、节约用水相结合,保障供水与确保水质相结合的原则。

第七条 城市供水实行有利于供水事业科技进步的政策,鼓励供水和节约用水科学技术研究,推广先进技术、改善水质,提高水的利用率。

第八条 城市公共供水企业、自建设施对外供水、深度净化管道供水企业(以下统称供水企业)和用水单位应严格供水、用水管理,建立健全供水、节约用水责任制。对在城市供水、节约用水工作中作出显著成绩的单位和个人,由市人民政府给予奖励。

第二章 城市供水水源管理

第九条 市人民政府应当组织城市建设、环境保护、规划、水利和城市供水行政主管部门共同编制城市供水水源开发利用规划,作为城市供水专项规划的组成部分。

第十条 编制城市供水水源开发利用规划的基本原则:

(一)符合城市发展的需要和水资源统筹规划的要求,并与水的长期供求计划相协调;

(二)优先利用地表水,严格控制并合理开采利用地下水;

(三)优先保证城市生活用水,统筹兼顾工业用水和其他建设用水。

第十一条 市环境保护部门应当会同城市建设、规划、水利、卫生、城市供水行政主管部门按照国家有关规定,划定饮用水水源保护区,并报经市人民政府批准后公布、实施;其中跨市的饮用水源保护区,按照国家有关规定办理。

第十二条 城市供水行政主管部门应当在饮用水水源保护区范围内设置醒目标志,任何单位和个人不得毁坏和移动。

在饮用水水源保护区范围内禁止洗涤污物、投饵养殖水产、垂钓、游泳;禁止排放(弃)污水、垃圾、粪便以及有毒、有害物质;禁止建设任何污染水源的设施;禁止其它可能污染饮用水水源和破坏取水设施的行为。

在饮用水取水源头上游1000米、下游500米内禁止设置码头、采沙作业。

在饮用水水库堤坝脚外侧100米内禁止采沙、取土作业。

第十三条 需取用城市规划区内地下水作为供水水源的,应经水行政主管部门和城市供水行政主管部门审查批准。

第三章 城市供水工程建设

第十四条 本条例所称城市供水工程包括城市公共供水工程、自建供水设施工程、深度净化管道供水工程。

城市公共供水工程是指水厂及其取水设施、公共供水管道及其附属设施的工程。

自建供水设施工程是指用水单位直接取用地表水或地下水的取水设施、管道及其附属的工程。

深度净化管道供水工程是指利用吸附式、膜分离等各种技术对城市公共供水或其他原水作进一步处理,通过管道直接供给城市居民的饮用水工程。

第十五条 为满足城市供水水量、管网水压,逐步提高供水水质,城市供水行政主管部门应会同规划部门编制城市供水管网改建规划,经市人民政府批准后实施。

第十六条 城市公共供水工程和自建设施供水工程的新建、改建、扩建,应当按照城市供水专项规划及其年度建设计划,并按照基本建设程序规定办理审批手续后实施。

深度净化管道供水工程的建设,应经城市供水行政主管部门审核同意,并按照基本建设程序规定办理有关手续后方可建设。

用户用水设施工程的建设,必须符合国家规定的技术要求,设计方案应征求城市公共供水企业意见后方可建设。

城市公共供水工程建设的资金筹措,除政府投资外,可以采取融资、吸引外资和股份制等办法。

第十七条 城市新建、改建、扩建工程项目需要增加用水量的,其工程项目总投资应当包括必要承担的城市供水工程建设资金。

第十八条 新建、改建、扩建的工程项目,应按规定建设配套节约用水设施,节约用水设施的技术指标应符合国家规定。

城市供水行政主管部门应当参与节约用水设施的竣工验收,竣工验收不合格的,主体工程项目不得投入使用。

第十九条 城市供水工程的设计、施工、监理应由持有相应资质证书的单位承担,并遵守国家有关技术标准和规范。

禁止无证或超越资质证书规定的范围承接城市供水工程的设计、施工、监理业务。

第二十条 城市供水工程的设计方案,应征求城市公共供水企业意见,由城市供水行政主管部门会同有关部门进行审查。

第二十一条 城市供水工程竣工后,应当按照国家和省的有关规定组织验收,未经验收或验收不合格的,不得投入使用。

城市供水行政主管部门应当参加城市供水工程的竣工验收。

第四章 城市供水设施管理

第二十二条 本条例所称城市供水设施包括城市公共供水设施和用户用水设施。

城市公共供水设施是指城市公共供水企业管理的供水专用水库、引水渠道、取水口、泵站、净水设施、输配水管网、进户总水表、公用给水站等设施。

用户用水设施是指用户自建的与城市公共供水管道连接的地下水池、水箱、水塔、水泵机组、管道等设施。

第二十三条 城市供水行政主管部门应当会同规划部门划定城市公共供水设施的安全保护范围。在城市公共供水设施安全保护范围内,禁止从事下列活动:

(一)建造建筑物或者构筑物;

(二)开挖沟渠或者挖坑取土;

(三)打桩或者顶进作业;

(四)其他损坏供水设施或者危及供水设施安全的活动。

在城市公共供水设施安全保护范围内需要埋设地下管线的,应当符合国家和本市的有关技术标准的规定,并遵守管线工程规划和施工技术规定。

第二十四条 在城市公共供水设施安全保护范围外,可能影响供水设施安全的工程施工,建设单位应当在开工前,向城市公共供水企业查明地下供水管道的分布情况;工程施工影响供水设施安全的,建设单位和施工单位应当会同城市公共供水企业商定相应的保护措施,并组织实施。

第二十五条 任何单位和个人不得擅自改装、迁移或者拆除城市公共供水设施。

工程建设确需改装、迁移或者拆除城市公共供水设施的,建设单位应当征求城市公共供水企业的意见,经同意后,报城市供水行政主管部门批准。

第二十六条 新建住宅应使用无污染的、符合国家或地方标准的输水管材。城市供水管网条件允许的新建多层住宅,应当采用城市公共管道直接供水,不得采用屋顶水箱供水,并应在住宅单元的公共部位,实行分户设表计量。现有住宅的供水方式要逐步加以改造,达到取消屋顶水箱,实行分户设表计量。

第二十七条 城市供水设施的产权划分和管理责任:

(一)从取水口到进户总水表以前的供水管道及设施(含总水表),产权属城市公共供水企业,并由其负责维护管理;

(二)进户总水表以后的供水管道及其设施,分别依据产权所有关系负责维护管理;

(三)实行分户设表计量的,计量表具之前(含表具)产权属城市公共供水企业,并由其负责维护和管理;

(四)公用给水站的表前表后设施产权均属城市公共供水企业,并由其负责维护和管理;

(五)用户用水设施由其产权人负责维护管理;

(六)自建供水设施和深度净化管道供水设施,按产权所有关系负责维护和管理。

第二十八条 用户用水设施的设计和建造应符合下列要求:

(一)地下水池应与渗水厕所、渗水坑、垃圾堆、粪便场、污水管道等污染源保持规定的卫生间距。

(二)地下水池、水箱无渗漏,水池盖密封性能好,并设置必要的人孔、透气孔以及防止异物进入池内的设施。

(三)地下水池、水箱结构合理,水管布置适当,不存在死水区。

(四)建筑材料、管材、阀门符合国家规定的质量和卫生标准。

(五)低位地下水池的溢水口不得与下水道直接相通。

第二十九条 用户用水设施竣工后,应经城市供水行政主管部门和有关部门及城市公共供水企业验收合格,并向城市公共供水企业办理供水手续。建设单位应对用户用水设施进行冲洗、消毒,经卫生部门和水质监测部门检测合格后方可正式通水。

第三十条 现有的仍在使用的储水池和屋顶水箱应由产权人或物业管理部门每半年进行不少于一次的清洗、消毒。每次清洗、消毒完毕后,清洗单位应通知卫生部门抽取水样,进行水质检验;检验不合格的,应重新清洗、消毒直至检验合格。

第三十一条 发现用户用水设施中水质受污染的,应及时向城市供水行政主管部门和卫生部门、城市公共供水企业报告。城市公共供水企业应立即停止供水,用户用水设施产权人或物业管理部门应及时对用户用水设施进行清洗、消毒,经供水行政主管部门和卫生部门检验合格后方能恢复供水。

第三十二条 用户用水设施的清洗、消毒应由专业清洗单位进行。

专业清洗单位应当取得卫生行政主管部门颁发的《卫生许可证》。专业清洗人员须经卫生知识培训并取得体检合格证后方可从事清洗业务。

禁止任何单位和个人无证从事清洗业务。

第五章 城市供水用水管理

第三十三条 供水企业除应经工商行政管理部门登记注册,并取得卫生行政主管部门颁发的《卫生许可证》外,还应取得城市供水行政主管部门颁发的《城市供水许可证》。

取得《城市供水许可证》的,应当具备下列条件:

(一)规范的企业章程;

(二)制水厂、管网建设符合城市供水发展规划;

(三)具有符合要求的原水水源;

(四)具有符合国家相应资格要求的专业技术人员和管理人员;

(五)具有完备的设备管理制度和安全操作规程;

(六)具有与供应规模相适应的应急处理能力;

(七)具有与供应规模相适应的资金。

非供水企业不得从事城市供水业务。

供水企业应当按照国家及省、市的有关规定实行职工持证上岗制度。

第三十四条 供水企业应当设置水质检测机构,建立、健全水质检测制度,确保供水水质符合国家规定的标准,深度净化管道供水的水质应符合国家或地方的有关标准。

城市供水行政主管部门、卫生部门应按各自的职责对城市供水全过程进行水质监测和检查,并定期将水质检测结果向社会公布。

第三十五条 城市公共供水企业应当按国家有关规定在供水输配管网上设立供水水压测压点,做好供水水压监测工作,确保供水水压符合国家规定的标准。城市供水行政主管部门应当对供水水压进行监测和检查。

第三十六条 城市公共供水企业和自建设施对外供水的企业应当按照国家规定的供水水压标准,保持不间断供水,禁止擅自停止供水。

因供水工程施工或者供水设施检修等原因,确需临时停止供水或者降低供水水压的,除紧急抢修外,应在临时停止供水或者降低供水水压24小时前通知用户。

第三十七条 城市公共供水设施在运行中发生故障时,城市公共供水企业应当在接报后,立即组织抢修,并在12小时内抢修完毕,因特殊情况不能按时完成的,应组织连续抢修。抢修时应当采取有效的安全和卫生防护措施。

因公共供水设施抢修等原因,临时停止供水的,城市公共供水企业应当在抢修的同时通知用户,并向城市供水行政主管部门报告;连续超过24小时不能正常供水的,城市供水行政主管部门应当据情采取必要的应急供水措施,保证生活用水的需要。

城市公共供水设施抢修时,有关单位和个人应当给予支持和配合,不得阻挠或者干扰抢修工作的进行。

第三十八条 自建设施供水管网系统不得与城市公共供水管网系统连接,确需连接时,应经城市公共供水企业同意并报城市供水行政主管部门批准。

禁止将产生或者使用有毒、有害物质单位的生产用水管网系统及设备与城市公共供水管网系统作直接连接。

第三十九条 供水企业应与用户签定供用水合同,明确双方的权利和义务。

供水企业应按规定期限抄表。

供水企业不得向违法建设项目供水。

第四十条 用户应当按期缴纳水费。用户对水表计量有异议的,可提出验表申请,并按验表结果核收水费。用户接到水费通知单15日后不缴纳水费的,按应缴纳水费额每日加收3‰的滞纳金;无正当理由或特殊原因连续2次不缴纳水费,经城市公共供水企业催交无效的,可以按照国家有关规定的程序停止供水。

第四十一条 用户因拆迁等原因要求停止供水的,应及时到城市公共供水企业办理拆表销户手续,结清费用。单位因房产移交、兼并等原因需变更用户的,应在结清费用的基础上,与城市公共供水企业重签供用水合同并办理过户手续。

第四十二条 城市供水价格实行政府定价。城市供水价格的制定和调整,由城市公共供水企业向物价部门提出书面申请,并抄送城市供水行政主管部门,经物价部门按规定权限和程序依法审核批准后实施。

第四十三条 任何单位和个人禁止下列行为:

(一)在城市公共供水输配管网上直接装泵抽水或者采用其他方式盗用供水;

(二)擅自向其他单位或者个人转供公共供水;

(三)擅自改变用水性质。

第四十四条 不得擅自在用户用水设施的供水管道上直接接泵抽水。确需使用加压供水设备的用户,应征求供水企业意见,并通过储水设备加压供水。

第四十五条 消防供水设施实行专用。公安消防机构应按季将消防用水量通知供水企业。

禁止其他任何单位或个人擅自开启和使用消火栓。

第四十六条 市政园林、环卫等部门因作业确需用水的,应报城市供水行政主管部门备案,由城市公共供水企业在沿街规定地点设置专用供水设施,并安装计量水表。使用部门应按规定期限向城市公共供水企业缴纳水费。

第四十七条 城市供水行政主管部门应根据水资源统筹规划、长期供水计划、供水能力和社会需求,会同有关部门及城市公共供水企业科学合理核定各用水单位的年度用水计划指标,经市人民政府批准后下达,分月考核。用水单位确需增加用水量的,可以申请城市供水行政主管部门予以追加。

第四十八条 因特殊情况正常供水无法保障时,经市人民政府批准,城市供水行政主管部门可对用水单位采取临时限制用水措施,保障城市生活必需用水。

第四十九条 工业用水和冷却用水应当采取循环用水、重复用水或其他节水措施,降低用水量。

用水单位应当定期开展水量平衡测试,合理评价用水水平,经测试发现不符合有关节水规定的,应当及时采取措施,整治改进。城市供水行政主管部门可以对用水量大的单位组织水量平衡复测。

第六章 法律责任

第五十条 供水企业有下列行为之一的,由城市供水行政主管部门责令其改正,同时予以警告,并按下列规定给予处罚;给用户造成损失的,责令赔偿损失;对直接责任人员,由其所在单位给予行政处分:

(一)对未经验收合格或未经有关部门检测合格的用户用水设施正式通水的,处以1000元以上10000元以下的罚款;

(二)未按规定及时抢修供水设施或在抢修时未采取有效的安全、卫生措施的,处以2000元以上20000元以下的罚款;

(三)在规定检测点,管网水水质综合合格率不符合国家标准的,处以5000元以上30000元以下的罚款;管网水水压合格率不符合国家标准的,处以5000元以上20000元以下的罚款;

(四)擅自停止供水或未履行停水、降低水压通知义务的,处以1000元以上10000元以下的罚款;

(五)向违法建设项目供水的,处以2000元以上20000元以下的罚款。

供水企业有前款第(二)、(三)、(四)项行为之一,情节严重的,城市供水行政主管部门报经市人民政府批准后,可以责令其停业整顿。

第五十一条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由城市供水行政主管部门责令其停止违法行为、限期改正,并按下列规定处以罚款:

(一)移动或损毁水源保护区标志、危害供水设施安全,情节轻微的,处以500元以上5000元以下的罚款;

(二)阻挠、干扰供水设施抢修工作的,处以1000元以上10000元以下的罚款;

(三)擅自在公共供水管道和用户用水设施的供水管道上直接接泵抽水的,处以200元以上5000元以下的罚款;

(四)启用未经验收合格的用户用水设施的,处以500元以上30000元以下的罚款;

(五)盗用城市公共供水的,除应补交水费外,可并处200元以上1000元以下的罚款;

(六)用户擅自向其他单位和个人转供公共供水的,处以200元以上5000元以下罚款;

(七)经水量平衡测试不符合节水要求,未及时采取措施整治改进的,处以1000元以上10000元以下的罚款;

(八)擅自改变用水性质的,处以2000元以上20000元以下的罚款。

第五十二条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由城市供水行政主管部门责令其停止违法行为、限期改正,并处以500元以上30000元以下的罚款:

(一)新建、改建、扩建的工程项目未按规定建设配套节约用水设施,或配套节约用水设施未经验收合格而将主体工程项目投入使用的;

(二)城市公共供水工程未经验收合格投入使用的;

(三)使用不符合标准的输水管材和设备的;

(四)损坏公共供水设施或者危害供水设施安全造成严重后果的;

(五)涉及供水设施的建设工程施工,未按规定的技术标准和规范施工或未按规定采取相应的保护措施的;

(六)擅自改装、迁移或拆除公共供水设施的;

(七)未经城市供水行政主管部门批准,擅自从事供水经营活动的;

(八)擅自将自建设施供水管网系统与城市公共供水管网系统连接的;

(九)将产生或者使用有毒、有害物质单位的生产用水管网系统及设备与城市公共供水管网系统作直接连接的。

第五十三条 有本条例第五十一条第(三)、(五)、(六)项、第五十二条第(六)、(八)、(九)项行为之一,情节严重的,城市供水行政主管部门报经市人民政府批准后,可以停止供水。对直接责任人员,由有关部门按规定权限给予行政处分。

第五十四条 对违反本条例规定的行为,城市供水行政主管部门可委托符合行政处罚法规定的事业组织进行处罚。

第五十五条 违反本条例的行为中,涉及其他行政部门的,由有关行政管理部门依照相关法律、法规予以处罚。

第五十六条 城市供水行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分。

第五十七条 违反本条例规定,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则

第五十八条 本条例自1999年11月1日起施行,1993年7月25日杭州市人民政府颁布的《杭州市城市供水管理规定》同时废止。



最高人民法院 最高人民检察院 公安部关于全国人大常委会两个《补充规定》中有关几类案件管辖问题的通知

最高人民法院 最高人民检察院


最高人民法院 最高人民检察院 公安部关于全国人大常委会两个《补充规定》中有关几类案件管辖问题的通知
最高人民法院、最高人民检察院、公安部




各省、自治区、直辖市高级人民法院,人民检察院,公安厅(局):
根据全国人大常委会制定的《关于惩治走私罪的补充规定》和《关于惩治贪污罪贿赂罪的补充规定》,现将有关几类案件的管辖问题通知如下:
(一)逃汇、套汇案由公安机关立案侦查。
(二)挪用公款案、巨额财产来源不明案、隐瞒不报境外存款案由人民检察院立案侦查。



1988年10月22日
论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任

祁宏斌


最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》(以下简称《 商品房纠纷解释》)公布以后,商品房买卖中出卖人存在欺诈行为是否适用《消费者权益保 护法》(以下简称《消法》)第四十九条“双倍赔偿”的争论告一段落。该解释第八条、第 九条和第十四条具体规定了出卖人在出卖商品房时应当承担惩罚性赔偿责任的情形,除第十 四条以外,该惩罚性赔偿责任被限定在“不超过(买受人)已付购房款一倍”的范围内。这 种规定“既保护了作为弱势群体的消费者(买受人),又使不良开发商受到了应有的惩罚, 从而在受害人和不良房产商之间得到有效平衡,使惩罚性赔偿制度控制在一个合理限度,无 疑会促进社会诚信和房地产市场的相对健康发展”。1?
本文拟就《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别以及适用惩罚性赔偿责 任的具体情形谈谈个人粗浅的看法。?
一、《消法》和《商品房纠纷解释》适用惩罚性赔偿责任的区别。
首先是主张惩罚性赔偿责任的主体范围不同。《消法》规定的主张惩罚性赔偿责任的主体只 能是消费者,而非消费者不得主张该权利。2《消法》没有对消费者的含义作进一步的解 释 ,1985年6月29日国家标准计量局颁布的国家标准《消费品使用说明总则》规定:“消费者 是指为满足个人或者家庭的生活需要而购买、使用商品或者服务的个体社会成员”,据此结合《消法》各条款,消费者的概念应当包括以下含义:一、消费者是购买商品或者接受服务的人。二、购买商品或者接受服务不是以盈利为目的。三、消费者是指购买商品或者接受服 务的自然人,非自然人不能成为《消法》所称的消费者。3房屋买卖合同中主张惩罚性赔 偿责任的主体是商品房买受人,4买受人是指“在买卖合同中,给付价款并受领买卖的标 的 物的一方当事人”,5该买受人可以是自然人,也可以是法人或者非法人单位。买受人购买商品房的目的可以是为生活消费,也可以是为了投资增值等经营行为。作为《消法》调整对 象的消费者和作为《商品房纠纷解释》调整对象的买受人有交叉的部分,但是二者又是两个 完全不同的概念。与《消法》相比,《商品房纠纷解释》扩大了主张惩罚性赔偿责任主体的范围。?
其次是赔偿数额不同。《消法》规定的赔偿的数额为消费者购买商品付出的实际价款和损失 (该损失以为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍为限),6且该赔偿不以 消费者实际付出的价款为前提条件。7例如,消费者购买的商品价格为一百元,但是由于 某 种原因(例如分期付款)消费者只给付了五十元,还有五十元未付,若经营者存在欺诈行为 ,消费者可以要求经营者返还五十元已付价款,并且可以请求经营者承担一百元的赔偿责任 ,即经营者需要承担共一百五十元的赔偿责任。商品房买卖赔偿则以买受人已付购房款为条 件,赔偿数额包括已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款的一倍。例如,买受人 购买的商品房价格为一百万元,买受人已经给付房屋价款五十万元,还有五十万元未付,若 出卖人存在欺诈行为,除要求出卖人承担已付房款利息和损失外,买受人还可以要求出卖人 返还五十万元已付价款和承担五十万元的惩罚性赔偿责任,即出卖人需要承担共一百万元的 赔偿责任。如果买受人未付房款,则不能向出卖人主张惩罚性赔偿责任。?
再次是适用范围不同。根据《消法》第四十九条的规定,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应承担惩罚性赔偿责任。按照1990年12月5日《最高人民法院关于贯彻〈民法通则〉 若干问题的意见(修改稿)》第67条的规定,“欺诈”的含义是指“一方当事人故意告知对 方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺 诈行为”。1996年3月15日国家工商行政管理局颁布的《欺诈消费者行为处罚办法》第二条 规定:“本办法所称欺诈消费者行为,是指经营者在提供商品或者服务中,采取虚假或者其 他不正当手段欺骗、误导消费者,使消费者的合法权益受到损害的行为”,该办法第三条、 第四条详细列举了那些是欺诈消费者的欺诈行为。而出卖人承担惩罚性赔偿责任则仅限于《 商品房纠纷解释》第八条、第九条规定的五种情况,该解释十四条第(二)项“房屋实际面 积大于合同约定面积的,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人” 和“房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还 买受人”的规定,也是出卖人应当承担惩罚性赔偿责任的情形。除以上六种情形以外,即使 出卖人有欺诈行为,也不承担惩罚性赔偿性责任,而只能承担违约等责任。?
《消法》对商品未作动产和不动产的区分,“理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保 护,但从法律的表述来看,基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主,《消费者权 益保护法》的主要配套法律《产品质量法》、《食品卫生法》、《药品管理法》、《化妆品 卫生监督条例》等,也完全是针对动产而言”8,《产品质量法》更明确规定建设工程不 适用该法。9因此,与其说《商品房纠纷解释》规定的“惩罚性赔偿责任是以《合同法》 第 113条和《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的,但不是对《消法》第49条规 定的直接适用”10不如说《商品房纠纷解释》规定了一套针对商品房不动产买卖中适用 惩罚性赔偿责任的制度,这种制度与《消法》的规定完全不同。?
二、买受人主张惩罚性赔偿责任的具体情形和若干法律思考。?
(一)、出卖人“一房二卖”和在出卖的商品房上设定抵押权情形时买受人主张惩罚性赔偿 责任的权利。?
对于《商品房纠纷解释》第八条第(二)项规定“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房 屋出卖给第三人”和第九条第(三)项规定“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁 补偿安置房屋的事实”的情形,即通常所称的“一房二卖”、“双重买卖”或者“多重买卖 ”,该解释明确规定出卖人在 “一房二卖”的情形时应当承当惩罚性赔偿责任。
根据第八条规定,买受人主张惩罚性赔偿责任应当具备如下条件:一、出卖人和买受人签订 的合同合法有效。二、导致商品房买卖合同目的不能实现,买受人无法取得房屋。在具备以上条件时,买受人享有如下权利:一、请求解除合同。二、返还已付购房款和利息。三、赔偿损失。四、请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。买受人所享有的第一项权利和 后三项权利是并列关系还是第一项权利是后三项权利的前提条件,即买受人是否可以在不主 张解除合同的条件下,单独主张后三项权利?如果承认买受人在不主张解除合同的条件下主 张后三项权利,则买受人在取得后三项权利后,又享有向出卖人主张合同约定的权利,即请 求出卖人交付房屋和办理产权手续。而此时由于房屋已经交付第三人或者第三人已经取得房 屋产权,出卖人无法继续履行与买受人签订的合同,则应当承担不能交付房屋的违约责任。 从以上结果看,买受人根据同一个合同主张了两次权利,出卖人根据同一个合同承担了两次 责任,而这两次权利或者义务不能同时存在。因此,第一项权利应当是主张后三项权利的前 提条件,而非并列关系,即买受人只有在请求解除商品房买卖合同时,才能主张包括惩罚性 赔偿责任的后三项权利,而不得单独主张后三项权利。11?
如何理解“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的含义?对买受人而言,其与出卖人签 订合同至少应当包括如下几种目的:一、按照约定的时间取得房屋。二、所取得的房屋能够 正常使用。三、能够取得房屋产权。因此,“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”可能 包括如下几种情形:一、出卖人没有按照约定的时间交付房屋。二、因出卖人履行不能致使 买受人无法取得房屋。三、因房屋质量问题致使买受人无法正常居住。四、因出卖人没有取 得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权。五、因出卖人的其他原因未能在约定或者法定 期限内取得房屋产权。第一种是出卖人逾期交房的情形,应当受《商品房纠纷解释》第十五 条调整。第三种是房屋质量问题,应当受该解释第十二条和第十三条调整。第四种情形应当 受该解释第二条和第九条第(一)项调整。第五种情形应当受该解释第十八条和第十九条调整。而第二种情形应当是该解释所称的买受人不能实现合同目的、无法取得房屋的情况。因此,只有在合同签订后,出卖人又将该房屋交付给第三人,因出卖人履行不能导致买受人无法取得房屋的,买受人才可以主张惩罚性赔偿责任。出卖人和买受人订立合同后又与第三人 签订合同,但是买受人已经接收房屋的,则买受人不得主张惩罚性赔偿责任。?
问题在于如果出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同,而房屋尚未交付给买受人或 者第三人时,买受人或者第三人是否可以主张惩罚性赔偿责任?此时,买受人或者第三人是 否可以实现合同目和取得房屋均处于不能确定状态,买受人不能主张解除合同及惩罚性赔偿 责任等权利,但是根据第九条第(三)项的规定,买受人因出卖人故意隐瞒所售房屋已经出 卖给第三人(第一个合同的买受人)的事实,第二个合同的买受人可以主张惩罚性赔偿责任。在此情形下,第一个合同的买受人既不能主张该项权利,也不能主张违约责任。因为除第一个合同明确规定出卖人不得“一房二卖”外,出卖人“一房二卖”的行为并未违法合同的 约定。这种基于签订合同顺序的不同,而享有不同权利的规定,对签订合同在先的保护反而 不利,让人感觉匪夷所思。?
同时,根据第九条的规定,第二个合同的买受人主张惩罚性赔偿责任的前提条件是“导致合 同无效或者被撤销、解除”,在这种情况下,第二个合同的买受人主张的是合同无效还是撤 销或者解除合同?如果主张合同无效,但是“一房二卖”并非《合同法》第五十二条规定的 可以主张合同无效的五种情形之一,而且根据《商品房纠纷解释》第二条、第九条和《担保 法》第四十九条第一款的规定,“导致合同无效”明显是指出卖人“故意隐瞒没有取得商品 房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”和“故意隐瞒所售房屋已经抵押 的事实”的情形。那么买受人只能主张撤销或者解除合同,而如果主张撤销或者解除合同仅 仅因为出卖人“一房二卖”,那么第一个合同的买受人也就应当可以同样的理由主张该项权 利。但是根据该解释第八条的规定该买受人却不享有任何权利,而只能等待出卖人是否履行 合同,即能否实现合同目的和取得房屋,这显然对第一个合同的买受人的权利救济不足。?
在“多重买卖”的情况下,即出卖人和买受人订立商品房买卖合同后又与二个以上第三人签 订合同,对于第一个合同买受人而言,若能实现合同目的和取得房屋,则其不得主张惩罚性 赔偿责任,而后二个合同的买受人,只要出卖人隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实,则 均可以主张惩罚性赔偿责任。若第一个合同买受人不能实现合同目的和无法取得房屋,则前 后三个合同的买受人均可以主张惩罚性赔偿责任。?
对于第八条第(一)项规定“商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押 给第三人”的情况,“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”应当如何理解?如果合同签 订后出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人,因第三人主张抵押权而无法交付房屋的,当然属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”。但是如果买受人取得房屋后,第三人 主张抵押权,是否属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情形?在这种情况下, 买受人购买房屋的目的不仅是能够取得房屋,而且也包含第三人不得向其主张任何权利的目的。因此,商品房买卖合同签订后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人时,虽然买受人能够取得房屋,但是由于第三人主张抵押权致使买受人不能正常地占有、使用房屋的,买受人仍然可以主张惩罚性赔偿责任。?
(二)、在出卖人未取得商品房预售许可证明情形时买受人主张惩罚性赔偿责任的权利 。?
商品房买卖属于财产转让,转让财物的前提条件是转让人对转让的标的物享有所有权或者处 分权。所有权是物权的一种,物权公示的方法因动产与不动产的不同而有所区别。动产物权 以占有作为权利享有的公示方法,以占有之转移,即交付作为其变更的公示方法。也就是说 ,“动产占有人按公示方式转让动产物权,受让人不知道并且无义务知道其无处分权的,取得了标的物的占有,就取得了物权。原所有人只能对占有人行使赔偿请求权,无权要求新占有人返还原物。只有受让人恶意取得时,才不受公信力的保护。”12与之相反,不动产物权转让时,出卖人对标的物是否享有所有权或者处分权不以占有为公示方式,而以登记和登 记之变更作为权利享有与变更的公示方法。13因此,出卖人有义务告知买受人其对转让 的财物是否享有所有权或者处分权。?
在预售商品房买卖合同中有如下特点:一、商品房在买卖合同订立时房屋尚未建成。预售方在未取得房屋所有权时就已出卖房屋,买受人在房屋尚未建成就已支付价款。二、对预售方 主体的特殊要求。由于第一个特点的存在,为了保护买受人的利益,不能不限制预售方的资 格。14我国《房地产管理法》第四十四条第一款规定,商品房预售时应当符合下列条件,即取得土地使用权证书,持有建设工程规划许可证,投入开发建设的资金达到工程建设总投 资的百分之二十五以上及已经确定工程进度和竣工交付日期、取得商品房预售许可证明。据此可知,预售方在预售商品房时如果符合上述四项条件,虽然预售方没有取得房屋所有权,但是仍然对预售的房屋享有处分权。因而上述四项条件就是商品房买卖的一种公示方式,其核心条件是预售方取得土地使用权证书和商品房预售许可证明。?
在预售商品房时,预售方为证明其对出售的房屋享有处分权,预售方就应当承担告知买受人其是否取得商品房预售许可证明的义务。1994年11月15日建设部发布的《城市商品房预售管理办法》第九条规定:“开发经营企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预 售许可证》的,不得进行商品房预售”。?
《商品房纠纷解释》将《房地产管理法》规定的预售方预售商品房的四个条件变更为一个条件,即商品房预售许可证明,其目的在于“区分司法审判权和行政管理权的不同职能”,对 于预售方资格的审查只限于“看其是否取得商品房预售许可证明,对其他预售条件的审查主要时行政管理部门的权限”。15这种改变减轻了买受人的审查义务,除以上原因以外, 还 在于商品房买卖毕竟是涉及到方方面面的法律问题,而一般买受人不具备这方面的知识。?
然而,买受人是否承担审查预售方是否取得商品房预售许可证明的义务?从《商品房纠纷解 释》第二条和第九条第(一)项规定的内容分析,承担如实告知买受人是否取得商品房销售 许可证明只是出卖人单方面的义务,买受人不承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证明的义务,或者说,从现有法律规范中看不出出卖人有承担这种义务的规定。如果买受人在明 知出卖人没有取得商品房预售许可证明的情况下,与出卖人签订合同并且主张惩罚性赔偿责任,其请求能否得到支持?16如果得出肯定的结论,那么就会在房地产界出现“王海现象”。
根据物权原理,由于动产物权以占有为公示方法,为保证买受人的利益,故存在善意取得,而在房屋等不动产的买卖中,由于不动产物权以登记为其公示方法,交易中不至误认占有人 为所有人,故根本不存在善意取得的问题。17换言之,在动产买卖中,买受人所承担的义务是审查出卖人是否占有转让的标的物,这种占有包括直接占有和间接占有。买受人在尽到了审查义务的情况下,出卖人对转让的占有标的物没有所有权或者处分权,买受人可以通过 两种方式实现其合同目的:一是经权利人追认或者无处分权的人在订立合同后取得处分权, 使该合同成为有效的合同。18二是在经权利人不追认或者无处分权的人在订立合同后没 有取得处分权时主张善意取得。如果以上两种方式不能实现,则买卖合同无效,买受人得请 求出卖人返还价款和承担违约责任。如果买受人在出卖人没有占有转让的标的物情况下,与出卖人签订合同,应当认定买受人未尽到审查义务。从《消法》的角度分析,消费者未尽到 审查义务而购买了经营者没有所有权或者处分权的商品,即便经营者有欺诈行为,消费者也不得主张惩罚性赔偿责任。就房屋等不动产买卖而言,买受人在购买出卖人转让不动产时, 应当审查出卖人是否享有所有权或者处分权,出卖人享有处分权的标志之一是房屋产权证。如果买受人在未查清出卖人是否享有所有权或者处分权的情况下,与出卖人签订了房屋买卖 合同,由此造成的损失应当按照双方的过错程度承担责任。香港的房地产业的法律规定,“ 卖方就该物业提交良好产权证明,卖方需向买方证明卖方对该物业的地权,并为证明产权提 供必要的契据、地权文件、遗嘱和公开记录的副本,所需费用自己承担。买方可以用视察和 审阅方法核对上述地权,但费用自己负担”。19因此,对房屋等不动产买卖,不但出卖人应当承担告知买受人其对转让的标的物享有所有权和处分权的义务,买受人也应当承担相应 的审查义务。就商品房预售而言,买受人应当承担审查出卖人是否取得商品房预售许可证明 的义务。?
问题的焦点是买受人的这种审查义务应当尽到何种程度?如果买受人在询问预售方是否商品 房预售许可证明时,预售方仅称其已取得商品房预售许可证明而未予出示,或者预售方以某 些正当理由称其现在无法出示,但是实际预售方并未取得商品房预售许可证明,对这种情况 可否认定买受人已经尽到了审查的义务呢?如果买受人在没有最终确认预售方是否取得商品 房预售许可证明的情况下购买了预售方的商品房,而预售方也确实不符合法律规定的条件, 那么除预售方承当相应的责任外,买受人是否也应当承担因未尽到义务的责任?在这种情况 下,买受人是否还享有主张惩罚性赔偿责任的权利?
本人认为买受人已经尽到审查义务的外在表现是:已经看到出卖人取得的商品房预售许可证 明,并有理由相信该商品房预售许可证明是国家相关部门颁发的。20如果出卖人出示的虚假 的商品房许可证明,则买受人基于对国家机关公信力的信任,应当认定其已经尽到审查义务 。除以上情况以外,买受人在没有尽到审查义务和明知出卖人没有取得商品房预售许可证明 的情况下与出卖人签订了商品房买卖合同,其不享有主张惩罚性赔偿责任的权利,而只能主 张合同无效和请求出卖人返还已付购房款及利息。?

注释:?
?1、陈成建:《谈对商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任的认同》,载《人民法院报》2003 年5月30日,第3版。?
?2、《消法》第二条规定:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护”。?
?3、参见王利明:《消费者的概念及消费者权益保法的调整范围》,载《政治与法律》200 2年第2期,第4-5页。?
?4、《商品房纠纷解释》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受 人,买受人支付价款的合同”。?
?5、王利明:《消费者的概念及消费者权益保法的调整范围》,载《政治与法律》2002年 第2期,第4页。?
?6、《消法》第四十九条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用 的一倍”。?
?7、参见蒋德海:《退一赔一与消费者权益保护法不符》,载《人民法院报》2003年4月10 日,第3版。?
?8、周珂:《论房地产消费者权益保护》,载《法学家》1999年第6期,第38页。?
?9、《斯特拉斯堡公约》、《产品责任指令》等对消费者保护的国际性法规明确规定消费 品 主要是指工业制成品,而不包括不动产。本人不反对加大对商品房买受人的保护力度,只是 在《商品房纠纷解释》出台以前,出卖人承担惩罚性赔偿责任是“应有法”和“实有法”的 问题。?
?10、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》,载《人民法院报》2003年5月7日,第2版。?
?11、《消法》与此不同。根据《合同法》第五十四条的规定,买受人对受欺诈而订立的 合同 有权请求变更或者撤销。如果买受人不主张撤销合同,可以仅就价款等合同的某些方面请求 变更;如果认为双方签订的合同不损害其根本利益,也可以在主张合同有效有效的前提下,单独请求出卖人承担《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任。?
?12、张俊浩主编:《民法学原理》,中国政法大学出版社 1997年7月,第344页。?
?13、参见梁慧星、陈华彬编著:《物权法》,法律出版社 1997年9月,第71页。?
?14、参见郭明瑞、王轶著:《合同法新论 分则》,中国人民政法大学出版社1997年, 第69-69页。?
?15、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》,载《人民法院报》2003年5月7日,第2版。?
?16、在集体所有的土地上开发的房屋,开发商为规避法律往往与买受人签订“投资代建协议 ”,该协议实质就是商品房买卖合同。大部分买受人也明知开发商没有取得商品房预售许可 证明,仍然与出卖人签订合同。在这种情况下,买受人是否有权主张惩罚性赔偿责任??
?17、参见梁慧星、陈华彬编著:《物权法》,法律出版社 1997年9月,第185页。?
?18、关于《合同法》第五十一条关于无权处分的效力问题,目前主要有三种观点:无效说、有效说、效力待定说,其中效力待定说为通说。但是根据《商品房纠纷解释》第二条、第九条和第十条规定,该解释对无权处分持无效说,值得关注。具体文献可参阅米健:《从< 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>看物权变动原 则的司法创制》,载《人民法院报》2003年5月23日,第3版。?