房屋租赁合同是当事人双方约定在一定的期限内，一方将房屋交付另一方使用或收益，另一方给付租金，并于期限届满时返还该房屋的合同。房屋租赁合同在我们的日常生活和经济活动中十分常见，法院在审理此类案件的数量上也一直居高不下。我国的房屋租赁制度在经历了数次立法的修改和完善之后，已经日益健全。但在司法实践中，要妥善处理好该类案件，需重点把握好以下几个问题。
一、租赁期限的认定

房屋租赁合同的租赁期限是租赁合同的主要内容之一，是出租人与承租人自主约定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的时间限制，同时也是当事人承担违约责任的前提条件。它关系到承租人使用租赁物的时间长短，支付租金、交付租赁物的时间限制等，因此对于租赁合同具有重大意义。

1、租赁期限的约定。关于租赁期限，各国法律往往对最短期限没有规定，但一般均设有最长期限的限制。对于租赁期限的最长时限的设定，在德国、意大利、日本等国的民法典中均明确作出了规定。关于这一点，我国合同法借鉴了这些国家的规定，对租赁的最长存续期间进行了规定。我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

2、续订租赁期限问题。租赁合同到期后，若要将租赁合同的期限延长。可以采取两种方式：一是约定更新，一是法定更新。约定更新是指出租人与承租人于租赁合同届满后另行订立一个合同约定延长租赁期限。我国《合同法》第二百一十四条第二款对租赁期限的约定更新作出了规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，出租人与承租人约定更新租赁期限，也不得超过法律规定的二十年的最高期限；而法定更新又称默示更新，即租赁期限届满后，当事人的行为表明其租赁关系依旧存续。我国《合同法》第二百三十六条对法定更新作出了明确规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”

3、适用租赁期限法定更新时应注意以下几点：一是更新后的租赁关系在租金数额、支付方式、支付期限、租赁物的用途、维修等其他所有权利义务方面与更新前的合同一样保持不变，只是租赁期限上由定期租赁变更为不定期租赁；二是必须是承租人本人继续对租赁物进行使用收益；三是不能存在异议，即无论是出租人在租赁期限届满之前提出异议还是在租赁期限届满之后提出异议，抑或当事人双方在原合同中约定租赁期满后不再续租的，租赁期限的法定更新均不成立；四是法定更新只适用于定期租赁，不适用于不定期租赁。

二、房屋租赁合同无效的情形

1、租赁违法建筑的、违法转租的、转租超过原承租期限的。出租违法建筑包括出租人出租未取得建设工程规划许可证，或者不按照建设工程规划许可证规定建设的房屋以及出租人出租未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。出租违法建筑的，若在法庭辩论终结之前取得主管部门批准，使得建筑物合法，则可以认定租赁合同有效；违法转租导致合同无效，是指未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人的行为，若出租人明知转租但6个月内未提出异议，丧失胜诉权；转租时超过原承租人剩余租期的部分约定无效，但是双方另有约定的除外。

2、除了上述情形，当事人主张合同无效，法院不予支持的情形。当事人以房屋租赁合同未经登记备案为由的以及当事人以侵害优先购买权为由的。前者需知登记备案不是房屋租赁合同的生效要件，因此，当事人据此主张合同无效不能得到支持，但如果双方约定登记备案为生效条件的，可以依其约定，但如果一方已经履行主要义务对方已接受的，合同有效；当事人以侵害其有限购买权主张出租人与他人的买卖合同无效的，法院不予支持；但是，如果出租人与第三人之间存在恶意串通，构成合同法第五十二条规定的情形，仍可认定该买卖合同无效。

三、承租人装饰装修物如何处置问题

承租人往往会出现在征得出租人同意或者未经同意的情况下，对所租房屋进行装饰的情况。根据最高人民法院2009年7月30日公布，同年9月1日施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，若出现此类情况，当分合同无效、合同期限届满和合同解除三种情况来区别对待。

1、合同无效时，未形成附合的装饰装修物由承租人自行拆除，恢复出租房原状，出租人同意利用的以及已形成附合的装饰装修物且出租人同意利用的，可折价补偿。若出租人不同意利用，根据合同无效的过错分担现值损失。

2、合同期限届满时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，形成附合的装饰装修物，出租人不予补偿。

3、合同解除时，未形成附合的装饰装修物，承租人需自行拆除，已形成附合的装饰装修物，有约定的依约定，无约定的依下列情况处置：因出租人违约导致合同解除的，出租人赔偿装饰装修的残值损失；因承租人违约导致合同解除的，出租人不予赔偿；双方违约导致合同解除的根据过错分担责任；不可归责于双刀事由导致合同解除的，双方依据公平原则分担装饰装修的残值损失。

同时，未经出租人同意，承租人对出租房屋擅自进行扩建的，扩建费用由承租人自行负担，出租人可以请求恢复原状或赔偿损失。经过出租人同意，扩建费用依照双方约定分担；如果没有约定，则按照下述方式处理：办理合法建设手续的，扩建费用由出租人承担；未办理合法建设手续的，扩建费用根据双方过错分担。

四、违约金的处理问题

在租赁合同案件中，违约金问题是较为突出的，法院在对此如何认定的问题上也存在一定的争议，但《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》以及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）均进一步明确了该项原则。

具体说来，对违约金的认定应分别以下情况予以处理：

1、只有当约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人才可以请求人民法院予以适当减少。因此，在当事人恶意违约的情况下，如果没有证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求减少违约金的，法院可以不予支持；

2、当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿额应当相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。确定违约金是否过高问题，应该以违约方给对方造成的损失为标准，且要以当事人提出请求为前提。如果违约方恶意违约，对方向违约方主张支付违约金，违约方主张违约金过高，在对违约金进行调整时要注意体现对恶意违约的惩罚；在违约方违约的情况下，非违约方也有过失的，应以将违约金确定为较实际损失略高为宜；在合同一方想通过高额的违约金从违约方获取暴利的情况下，应把违约金调整到和实际损失相等。

3、违约金与定金同时主张，法院择一进行支持。根据合同法第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。可见，法律只是赋予了当事人适用违约金或者定金条款的选择权，如果当事人一并主张违约金和定金，则不能获得支持。同时需注意合同双方约定的违约金不得超过实际损失30%的，否则即属于过分高于造成的实际损失，超出部分无效。而根据《担保法》第九十一条和《担保法解释》第第一百二十一条规定定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，对于超过的部分，人民法院不予支持。
江苏省人民政府


江苏省人民政府令
　（第１６８号）


　　《江苏省建设工程勘察设计管理办法》已于２０００年３月２２日经省人民政府第４１次常务会议讨论通过，现予发布施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省长　季允石
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２０００年３月３１日
第一章　总则





　　第一条　为加强建设工程勘察设计管理，规范工程勘察设计行为，维护工程建设市场秩序，根据《江苏省工程建设管理条例》和国家有关法律、法规，制定本办法。


　　第二条　在本省行政区域内从事建设工程勘察设计活动，必须遵守本办法。
　　本办法所称工程勘察，是指建设工程项目立项后，依据工程建设目标，通过对地形、地质、水文等要素进行测绘、勘探、测试及综合分析测定，查明建设场地和有关范围内的地质地理环境特征，提供建设所需的勘察成果资料及其相关活动。
　　本办法所称工程设计，是指依据工程建设目标，运用工程技术和经济方法，对建设工程的工艺、土木、建筑、公用等系统进行综合策划、论证、编制建设所需要的设计文件及其相关的活动。


　　第三条　工程勘察设计应当执行国家和本省的工程建设标准、规范、规程，确保工程勘察设计质量，坚持经济效益、环境效益和社会效益的统一。


　　第四条　省人民政府建设行政主管部门是全省建设工程勘察设计的综合管理部门，其主要职责是：
　　（一）贯彻有关工程勘察设计的法律、法规、规章和方针、政策，制定具体的实施措施；
　　（二）按规定负责对工程勘察设计单位、工程勘察设计中介服务机构和以设计为主体的工程总承包单位的资质管理以及勘察设计人员执业资格的管理，统筹规划和指导工程勘察设计队伍的发展；
　　（三）研究制订工程勘察设计行业的技术政策，组织编制、审批和管理标准设计；
　　（四）指导工程勘察设计单位的质量管理工作，负责工程勘察设计项目的质量检查、监督和全省优秀工程勘察设计的评定、奖励；
　　（五）培育和管理工程勘察设计市场，调解工程勘察设计纠纷，依法查处工程勘察设计中的违法、违章行为。
　　设区的市、县（市）人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的工程勘察设计管理工作。
　　水利、交通、电力、邮电等部门按照各自的职责，依法负责本系统相关工程项目勘察设计的具体组织实施和管理工作。

第二章　资质管理





　　第五条　从事工程勘察设计活动的单位，必须持有相应的工程勘察设计资质证书。申请工程勘察设计资质证书，必须具备下列条件：
　　（一）符合国家和省工程勘察设计行业发展规划；
　　（二）有依照法定程序设立机构的文件；
　　（三）符合工程勘察设计资质分级标准的要求。


　　第六条　工程勘察设计资质按国家规定分为甲、乙、丙三个等级。
　　申请工程勘察设计资质的程序是：申请单位向其所在地设区的市或县（市）人民政府建设行政主管部门提出申请，按规定报送有关材料，经所在地设区的市人民政府建设行政主管部门初审同意后，报送省人民政府建设行政主管部门。申请甲、乙级资质的，由省人民政府建设行政主管部门审查，经商有关专业部门后，报送国务院建设行政主管部门审批。其中，本省所属单位的工程勘察、建筑工程设计乙级资质由省人民政府建设行政主管部门审批，并报国务院建设行政主管部门备案；申请丙级资质的，经商有关专业部门后，由省人民政府建设行政主管部门审批。
　　持有工程勘察设计资质证书的单位要求晋升资质等级或者增加工程勘察设计业务范围的，按照前款规定办理。


　　第七条　工程勘察设计单位弄虚作假，虚报资质审查材料的，由建设行政主管部门取消其申报资格。已取得资质证书或资质升级的，由省级建设行政主管部门予以废止，且５年内不得申请资质审查；情节严重的，由省级建设行政主管部门降低或取消原资质等级。


　　第八条　工程勘察设计资质实行年检制度，未经年检或年检不合格的，不得继续承接工程勘察设计业务，并由省人民政府建设行政主管部门责令其限期整改；经整改仍不合格的，予以降低资质等级或注销工程勘察设计资质证书。


　　第九条　工程勘察设计资质证书仅限于本单位使用，不得伪造、涂改、转让、出租、出借。


　　第十条　工程勘察设计单位应按工程勘察设计资质证书规定的等级及业务范围承接业务，不得擅自超越。


　　第十一条　具有工程勘察设计注册执业资格的人员，只能受聘于一个工程勘察设计单位从事工程勘察设计，其执业范围不得超越其执业资格证书等级和所在单位的工程勘察设计资质等级。


　　第十二条　持有工程勘察设计资质证书的单位可以聘用离退休工程勘察设计技术人员，但需经被聘人员原工作单位同意，并办理聘用手续。离退休工程勘察设计技术人员只能受聘于一个单位从事工程勘察设计活动。
　　离退休及辞职、被辞退的工程勘察设计技术人员不得侵害其原所在单位专有技术权益。

第三章　业务管理





　　第十三条　工程项目的勘察设计业务除依法不适于招投标发包的以外，都必须通过招标方式发给具有相应资质的工程勘察设计单位。
　　国家对招标投标有某些特殊专业性规定的，从其规定，并同时接受建设行政主管部门的统一归口管理和监督。


　　第十四条　工程项目的勘察设计发包应当具备下列条件：
　　（一）项目已依法确立；
　　（二）已取得由规划部门提供的规划设计条件；
　　（三）具备设计需要的基础技术资料；
　　（四）法律、法规和省人民政府规定的其他条件。


　　第十五条　承接工程勘察设计业务，必须具备下列条件：
　　（一）取得国务院建设行政主管部门统一印制、由建设行政主管部门核发的工程勘察设计资质证书；
　　（二）持有工商行政管理部门核发的企业法人营业执照。


　　第十六条　工程勘察设计发包承包双方应当依法签订工程勘察设计合同。工程勘察设计合同应当使用国家推荐的示范文体，并明确双方的权利和义务。合同草案必须按项目分级管理权限报相应建设行政主管部门审查。合同副本送建设行政主管部门备案。


　　第十七条　个人及未取得工程勘察设计资质证书的单位，不得承接工程勘察设计业务。


　　第十八条　工程勘察设计项目在保证整个建设项目完整性和统一性的前提下，可按技术要求，分别由两个或两个以上具备相应资质的工程勘察设计单位共同承接，并应当签订协议或合同，明确一方为主体承担方，负责对整个工程项目设计的总体协调。任何单位不得以联合、联营或其他名义超越自己的资质等级范围承接工程勘察设计业务。
　　持有工程勘察设计资质证书的单位不得以任何形式与无证单位和个人联合承包工程勘察设计业务。


　　第十九条　本省工程勘察设计单位在省内跨市承接业务，只需持工程勘察设计资质证书直接到工程项目所在设区的市人民政府建设行政主管部门备案。
　　符合第十五条规定具有甲级资质的省外工程勘察设计单位，到本省承接工程勘察设计业务，应按省人民政府建设行政主管部门的有关规定办理进省手续，并接受项目所在地建设行政主管部门的监督管理。


　　第二十条　工程勘察设计单位对其所承接的勘察设计业务实际项目登记管理。作为勘察设计单位资质申报、年检和有关技术人员登记注册执行等的依据。


　　第二十一条　工程勘察设计收费应当执行国家和省规定的标准。国家和省没有规定收费标准的，双方可以协商确定。
　　合同双方不得违反国家和省有关最低收费标准的规定，任意压低勘察设计费用。


　　第二十二条　工程勘察设计单位编制的工程勘察设计文件及其持有的专有技术等知识产权受法律保护。任何单位和个人不得剽窃、抄袭，未经原工程勘察设计单位同意，不得出售、转让。

第四章　质量管理





　　第二十三条　工程勘察设计文件必须符合国家和本省有关工程勘察设计标准、规范和技术规程的规定。因特殊情况，需要采用外国或香港、澳门、台湾地区有关工程建设标准、规范时，须经省人民政府建设行政主管部门批准。


　　第二十四条　本省工程建设标准设计由省人民政府建设行政主管部门审批实施。未经省人民政府建设行政主管部门批准，工程勘察设计单位不得引用外省（直辖市、自治区）的工程建设标准设计图。


　　第二十五条　工程勘察设计单位应当建立健全质量保证体系，建立责任制，严格执行各项规章制度，并接受质量监督管理。工程勘察设计文件应当按照国家有关规定编制，标明编制单位名称、资质等级、证书编号，并由单位法定代表人、技术负责人及有关技术人员签字、盖章。设计图纸必须使用本单位专用图签，并加盖由本省省人民政府建设行政主管部门统一刻制的出图专用章后方为有效。凡实行个人执业资格制度的专业，须由具有相应资格的注册执业人员签字并加盖执业专用章。


　　第二十六条　工程勘察设计应当优先采用先进技术、设备和优质材料、配套部件，不得在设计文件中采用已淘汰或不符合要求的产品。
　　工程勘察设计单位不得在设计文件中指定使用特定生产和经营单位的材料、设备。因特殊需要必须注明的，应单列目录，并加盖本单位技术专用章。


　　第二十七条　工程勘察设计文件实行审查制度。
　　初步设计完成后，按规定报建设行政主管部门或有关部门进行初步设计审查。
　　施工图设计审查应按工程项目分级管理权限由相应部门组织进行。建筑工程施工图设计审查，由建设行政主管部门负责。其中依法需进行专项审查的，由建设行政主管部门统一组织。


　　第二十八条　工程勘察设计文件的修改由原编制单位负责。经批准的工程勘察设计文件发生重大修改时，需报原审批单位审批。其他任何单位和个人不得擅自修改。


　　第二十九条　工程勘察设计单位应做好技术服务，负责交代设计意图，解释设计文件，配合施工，解决施工过程中因设计而引起的问题，参加交工验收、投产试运行和竣工验收。


　　第三十条　因工程勘察设计质量原因造成工程质量问题的，应由原工程勘察设计单位负责修改工程勘察设计文件，不得另计工程勘察设计费用，并按国家有关规定赔偿经济损失。如需委托其他工程勘察设计单位修改的，所需工程勘察设计费用由原工程勘察设计单位承担。


　　第三十一条　勘察设计单位对其所承接的工程勘察设计质量在合理使用期内终身负责。因勘察设计原因造成质量问题，法定代表人及技术人员应依法承担相应的责任。

第五章　法律责任





　　第三十二条　工程勘察设计业务承包人或者工程建设中介服务机构有下列行为之一的，其勘察设计文件无效，由县级以上人民政府建设行政主管部门依照《建设工程质量管理条例》及有关法律、法规的规定予以处罚：
　　（一）未取得资质证书或者超越资质证书规定的范围承接有关工程业务的；
　　（二）转包有关工程业务的；
　　（三）省外、国（境）外承包人和中介服务机构未向建设行政主管部门申请办理有关核准手续而在本省行政区域内承接有关工程业务的；
　　（四）转让、出借、出租、涂改或者伪造图签图章、印章、资质证书的；
　　（五）其他违反法律、法规规定的。


　　第三十三条　招标人、投标人或者工程建设中介服务机构违反有关建设工程招标投标管理规定的，依照有关法律、法规和规章的规定处罚。


　　第三十四条　违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令改正、没收违法所得，并视情节轻重，处以警告、暂扣或者吊销资质证书，并处以５０００元以上５００００元以下的罚款：
　　（一）不执行国家和本省颁布的工程勘察设计标准、规范及技术规程的；
　　（二）使用不符合设计要求和产品质量标准的建筑材料、构配件和设备的。
　　有前款所列行为，属于违反工程建设强制性标准的，依照《建设工程质量管理条例》予以处罚。
　　因有前两款所列违法行为，造成重大工程质量和人员伤亡事故的，应当赔偿损失，并依法追究领导者和主要责任人员的行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第三十五条　持证勘察设计单位违反本办法，由省人民政府建设行政主管部门在该单位所持勘察设计证书副本上作违章记录。五年内，累计违章记录两次的：限期停业整改；记录三次的；资质等级降一级；记录三次以上的；吊销资质证书。
　　对情节严重、多次严重违反工程勘察设计法律、法规规定的工程勘察设计单位，还应追究单位法定代表人和直接责任人的责任，并可建议撤换责任单位的法定代表人。


　　第三十六条　工程勘察设计单位职工私自收取、私分工程勘察设计费，私自收取设备材料生产厂家、施工单位及业主的佣金、回扣的，由建设行政主管部门没收其非法所得，对当事人可处以３００００元以下的罚款，并可建议所在单位给予行政处分；情节严重的，取消其个人执业资格；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。


　　第三十七条　工程勘察设计人员有下列行为之一的，由县级以上人民政府建设行政主管部门给予警告、责令限期改正、没收违法所得，可处以３００００元以下罚款，情节严重，或造成重大责任事故，构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）同时受聘于两个或两个以上勘察设计单位执业的；
　　（二）私人挂靠、私下组织或参与承接勘察设计业务活动的；
　　（三）推荐使用不符合质量标准的材料和设备的。


　　第三十八条　县级以上人民政府建设行政主管部门在查处有关行政违法案件时，必须有两名以上的执法人员，并出示执法证件；实施行政处罚时，必须使用财政部门统一制发的罚款、没收财物单据。
　　罚没收入必须全部上缴国库。


　　第三十九条　违反本办法规定，属于公安、工商行政管理等部门职责范围的，分别由公安、工商行政管理等部门依照有关法律、法规和规定予以处罚。


　　第四十条　各级人民政府建设行政主管部门和其他有关部门的工作人员，玩忽职守、拒绝或者不及时履行法定职责、超越或者滥用职权、泄露秘密、徇私舞弊、行贿受贿索贿、包庇违纪违法行为、侵犯公民和企业合法权益的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。


　　第四十一条　违反本办法规定对他人造成损害的，应当依法承担民事责任。
　　在工程勘察设计活动中发生的民事纠纷，当事人应当协商解决。协商不成的，应当按照双方签订的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。无仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以依法向人民法院起诉。


　　第四十二条　当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者提起行政诉讼。

第六章　附则




　　第四十三条　本办法自发布之日施行。