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中·苏(苏联)税收协定

时间:2024-05-18 13:13:33 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9317
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中·苏(苏联)税收协定

中国 苏联


中·苏(苏联)税收协定


(签订日期1990年7月21日)
  中华人民共和国政府和苏维埃社会主义共和国联盟政府,为了促进两国间经济、科学、技术和文化合作的发展,愿意缔结关于对所得避免双重征税的协定,达成协议如下:

  第一条 人的范围
  一、本协定适用于缔约国一方或者同时为双方居民的人。
  二、在本协定中,“缔约国一方居民”一语是指按照该缔约国法律,由于住所、居所、总机构所在地,或者其它类似的标准,在该缔约国负有纳税义务的人。
  三、由于第二款的规定,同时为缔约国双方居民的个人,其身份应按以下规则确定:
  (一)应认为是其有永久性住所所在缔约国的居民;如果在缔约国双方同时有永久性住所,应认为是与其个人和经济关系更密切(重要利益中心)所在缔约国的居民;
  (二)如果其重要利益中心所在国无法确定,或者在缔约国任何一方都没有永久性住所,应认为是其有习惯性居处所在国的居民;
  (三)如果其在缔约国双方都有,或者都没有习惯性居处,应认为是其国民所属缔约国的居民;
  (四)如果根据上述(一)、(二)、(三)项的规定仍然不能确定其居民身份所属国,缔约国双方主管当局应通过协商解决。
  四、由于第二款的规定,除个人以外,同时为缔约国双方居民的人,应认为是其总机构所在缔约国的居民。

  第二条 税种范围
  一、本协定适用于由缔约国一方或其地方当局对所得征收的所有税收,不论其征收方式如何。
  二、本协定适用的现行税种是:
  (一)在苏维埃社会主义共和国联盟:
  1.外国法人所得税;
  2.有外资参加的合资经营企业利润税(包括对外国参与者汇出利润征收的预提税);
  3.人口所得税。
  (以下简称“苏联税收”)
  (二)在中华人民共和国:
  1.个人所得税;
  2.中外合资经营企业所得税(包括对外国参与者汇出利润征收的预提税);
  3.外国企业所得税;
  4.地方所得税。
  (以下简称“中国税收”)
  三、本协定也适用于本协定签订之日后征收的属于增加或者代替第二款所列现行税种的相同或者实质相似的税收。缔约国双方主管当局应将各自税法所作的实质变动通知对方。

  第三条 一般定义
  一、在本协定中,除上下文另有解释的以外:
  (一)“缔约国一方”和“缔约国另一方”的用语,按照上下文,是指苏维埃社会主义共和国联盟(苏联)或者中华人民共和国(中国);
  (二)“缔约国一方”的用语用于地理概念时,是指实施有关缔约国税法的缔约国一方领土,包括其领海,以及根据国际法,有关缔约国拥有勘探和开发自然资源主权权利的所有领海以外的区域;
  (三)“人”一语是指个人以及
  1.在苏联,包括法人和其他按照苏联或加盟共和国法律成立,在苏联税收上视同法人的任何组织;
  2.在中国,包括公司。“公司”一语是指法人团体或者在税收上视同法人团体的实体;
  (四)“缔约国一方企业”和“缔约国另一方企业”的用语,分别指缔约国一方居民经营的企业和缔约国另一方居民经营的企业;
  (五)“国民”一语
  1.在苏联,是指具有苏联公民身份的个人和按照苏联现行法律取得其地位的法人;
  2.在中国,是指具有中国国籍的个人和按照中国法律建立或组成的法人,以及在税收上视同按照中国法律建立或组成法人的无法人地位的组织;
  (六)“国际运输”一语是指在缔约国一方设有总机构的法人经营的国际运输,不包括仅在缔约国另一方各地之间经营的运输;
  (七)“主管当局”一语,在苏联方面是指苏联财政部或其授权的代表;在中国方面是指国家税务局或其授权的代表。
  二、缔约国一方在实施本协定时,对于未经本协定明确定义的用语,除上下文另有解释的以外,应当具有该缔约国适用于本协定的税种的法律所规定含义。

  第四条 常设机构
  一、在本协定中,“常设机构”一语是指企业进行全部或部分营业的固定营业场所。
  二、“常设机构”一语特别包括:
  (一)管理场所;
  (二)分支机构;
  (三)办事处;
  (四)工厂;
  (五)作业场所;
  (六)矿场、油井或气井、采石场或者其它开采自然资源的场所。
  三、“常设机构”一语还包括建筑工地,建筑、装配或安装工程,或者与其有关的监督管理活动,以及由缔约国一方企业在缔约国另一方为同一项目或相关联的项目提供的劳务,仅以上述工地、工程或活动连续或累计超过36个月的为限。
  四、虽有第一款至第三款的规定,“常设机构”一语应认为包括:
  (一)专为储存、陈列或者交付本企业货物或者商品的目的而使用的设施;
  (二)专为储存、陈列或者交付的目的而保存本企业货物或者商品的库存;
  (三)专为另一企业加工的目的而保存本企业货物或者商品的库存;
  (四)专为本企业采购货物或者商品,或者搜集情报的目的所设的固定营业场所;
  (五)专为本企业进行其它准备性或辅助性活动的目的所设的固定营业场所。
  五、虽有第一款和第二款的规定,当一个人(除适用第六款规定的独立代理人以外)在缔约国一方代表缔约国另一方的企业进行活动,有权并经常行使这种权力以该企业的名义签订合同,这个人为该企业进行的任何活动,应认为该企业在该缔约国一方设有常设机构,除非这个人通过固定营业场所进行的活动限于第四款的规定。
  六、缔约国一方企业仅通过按常规经营本身业务的经纪人、一般佣金代理人或者任何其它独立代理人在缔约国另一方进行营业,不应认为在该缔约国另一方设有常设机构。但如果这个代理人的活动全部代表该企业,不应认为是本款所指的独立代理人。
  七、缔约国一方居民公司,控制或被控制于缔约国另一方居民法人或者在该缔约国另一方进行营业的法人(不论是否通过常设机构),此项事实本身不能据以使任何一方法人构成另一方法人的常设机构。

  第五条 不动产所得
  一、缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得(包括农业和林业所得),可以在该缔约国另一方征税。
  二、“不动产”一语应当具有财产所在地的缔约国的法律所规定的含义。在中国,该用语在任何情况下应包括附属于不动产的财产,农业和林业所使用的牲畜和设备,有关地产的一般法律规定所适用的权利,不动产的用益权以及由于开采或有权开采矿藏、水源和其它自然资源取得的不固定或固定收入的权利。
  船舶、飞机、火车以及用于运输货物或旅客的机动交通工具不应视为不动产。
  三、第一款的规定应适用于从直接使用、出租或者任何其它形式使用不动产取得的所得。
  四、第一款和第三款的规定也适用于企业的不动产所得和用于进行独立个人劳务的不动产所得。

  第六条 营业利润
  一、缔约国一方企业的利润应仅在该缔约国征税,但该企业通过设在缔约国另一方的常设机构在该缔约国另一方进行营业的除外。如果该企业通过设在该缔约国另一方的常设机构在该缔约国另一方进行营业,其利润可以在该缔约国另一方征税,但应仅以属于该常设机构的利润为限。
  二、除适用第三款的规定以外,缔约国一方企业通过设在缔约国另一方的常设机构在该缔约国另一方进行营业,应将该常设机构视同在相同或类似情况下从事相同或类似活动的独立分设企业,并同该常设机构所隶属的企业完全独立处理,该常设机构可能得到的利润在缔约国各方应归属于该常设机构。
  三、在确定常设机构的利润时,应当允许扣除其进行营业发生的各项费用,包括管理和一般行政费用,不论其发生于该常设机构所在国或者其它任何地方。
  四、如果缔约国一方习惯于以企业总利润按一定比例分配给所属各单位的方法来确定常设机构的利润,则第二款规定并不妨碍该缔约国按这种习惯分配方法确定其应纳税的利润。但是,采用的分配方法所得到的结果,应与本条所规定的原则一致。
  五、不应仅由于常设机构为企业采购货物或商品,将利润归属于该常设机构。
  六、在第一款至第五款中,除有适当的和充分的理由需要变动外,每年应采用相同的方法确定属于常设机构的利润。
  七、利润中如果包括有本协定其它各条单独规定的所得项目时,本条规定不应影响其它各条的规定。
  八、当:
  (一)缔约国一方企业直接或者间接参与缔约国另一方企业的管理、控制或资本,或者
  (二)同一人直接或者间接参与缔约国一方企业和缔约国另一方企业的管理、控制或资本,
  在上述任何一种情况下,两个企业之间的商业或财务关系不同于独立企业之间的关系,因此,本应由其中一个企业取得,但由于这些情况而没有取得的利润,可以计入该企业的利润,并据以征税。

  第七条 国际运输
  一、企业从国际运输业务所取得的所得,应仅在企业总机构所在缔约国征税。
  二、船运企业的总机构设在船舶上的,应以船舶母港所在缔约国为所在国;没有母港的,以船舶经营者为其居民的缔约国所在国。
  三、第一款规定也适用于参加合伙经营、联合经营或者参加国际经营机构取得的所得。

  第八条 股息
  一、缔约国一方居民法人支付给缔约国另一方居民的股息,可以在该缔约国另一方征税。
  二、然而,这些股息也可以在支付股息的法人是其居民的缔约国,按照该缔约国法律征税。但是,如果收款人是股息受益所有人,则所征税款不应超过股息总额的5%。
  本款规定,不应影响对该法人支付股息前的利润所征收的法人利润税。
  三、本条“股息”一语是指从股份或者非债权关系分享利润的权利取得的所得,以及按照分配利润的法人是其居民的缔约国法律,视同股份所得同样征税的其它法人权利取得的所得。本用语应特别包括缔约国一方居民从缔约国另一方合资经营企业分得的利润。
  四、如果股息受益所有人是缔约国一方居民,在支付股息的法人是其居民的缔约国另一方,通过设在该缔约国另一方的常设机构进行营业,据以支付股息与该常设机构有实际联系的,不适用第一款和第二款的规定。在这种情况下,应适用第六条的规定。

  第九条 利息
  一、发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的利息,可以在该缔约国另一方征税。
  二、然而,这些利息也可以在该利息发生的缔约国,按照该缔约国的法律征税。但是,如果收款人是利息受益所有人,则所征税款不应超过利息总额的10%。
  三、虽有第二款的规定,发生于缔约国一方而为缔约国另一方政府、地方当局及其中央银行或者完全为其政府所有的金融机构取得的利息,应在该缔约国一方免税。
  四、本条“利息”一语是指从各种债权取得的所得。由于延期支付的罚款,不应视为本条所规定的利息。
  五、如果利息受益所有人是缔约国一方居民,在利息发生的缔约国另一方,通过设在该缔约国另一方的常设机构进行营业,据以支付该利息的债权与该常设机构有实际联系的,不适用第一款、第二款和第三款的规定。在这种情况下,应适用第六条的规定。
  六、如果支付利息的人为缔约国一方政府、其地方当局或该缔约国居民,应认为该利息发生在该缔约国。然而,当支付利息的人不论是否为缔约国一方居民,在缔约国一方设有常设机构,支付该利息的债务与该常设机构有联系,并由其负担该利息,上述利息应认为发生于该常设机构所在缔约国。
  七、由于支付利息的人与受益所有人之间或者他们与其他人之间的特殊关系,就有关债权所支付的利息数额超出支付人与受益所有人没有上述关系所能同意的数额时,本条规定应仅适用于后来提及的数额。在这种情况下,对该支付款项的超出部分,仍应按各缔约国的法律征税,但应对本协定其它规定予以适当注意。

  第十条 特许权使用费
  一、发生于缔约国一方而支付给缔约国另一方居民的特许权使用费,可以在该缔约国另一方征税。
  二、然而,这些特许权使用费也可以在其发生的缔约国,按照该缔约国的法律征税。但是,如果收款人是特许权使用费受益所有人,则所征税款不应超过特许权使用费总额的10%。
  三、本条“特许权使用费”一语是指使用或有权使用文学、艺术或科学著作,包括电影影片、无线电或电视广播使用的胶片、磁带的版权,专利、专有技术、商标、设计或模型、图纸、秘密配方或秘密程序所支付的作为报酬的各种款项,或者使用或有权使用工业、商业、科学设备或有关工业、商业、科学经验的情报所支付的作为报酬的各种款项。
  四、如果特许权使用费受益所有人是缔约国一方居民,在特许权使用费发生的缔约国另一方,通过设在该缔约国另一方的常设机构进行营业,据以支付该特许权使用费的权利或财产与该常设机构有实际联系的,不适用第一款和第二款的规定。在这种情况下,应适用第六条的规定。
  五、如果支付特许权使用费的人是缔约国一方政府、其地方当局或该缔约国居民,应认为该特许权使用费发生在该缔约国。然而,当支付特许权使用费的人不论是否为缔约国一方居民,在缔约国一方设有常设机构,支付该特许权使用费的义务与该常设机构有联系,并由其负担这种特许权使用费,上述特许权使用费应认为发生于该常设机构所在缔约国。
  六、由于支付特许权使用费的人与受益所有人之间或他们与其他人之间的特殊关系,就有关使用、权利或情报支付的特许权使用费数额超出支付人与受益所有人没有上述关系所能同意的数额时,本条规定应仅适用于后来提及的数额。在这种情况下,对该支付款项的超出部分,仍应按各缔约国的法律征税,但应对本税定其它规定予以适当注意。

  第十一条 财产收益
  一、缔约国一方居民转让第五条所述位于缔约国另一方的不动产取得的收益,可以在该缔约国另一方征税。
  二、转让缔约国一方企业在缔约国另一方的常设机构营业财产部分的动产取得的收益,包括转让常设机构(单独或者随同整个企业)取得的收益,可以在该缔约国另一方征税。
  三、转让从事国际运输的船舶、飞机、火车以及机动交通工具或者转让属于经营上述船舶、飞机、火车以及机动交通工具的动产取得的收益,应仅在该企业总机构所在缔约国一方征税。
  四、转让一个法人财产股份的股票取得的收益,该法人的财产又主要直接或者间接由位于缔约国一方的不动产所组成,可以在该缔约国一方征税。
  五、转让第四款所述以外的其它股票取得的收益,该项股票又相当于缔约国一方居民法人至少25%的股权,可以在该缔约国一方征税。
  六、缔约国一方居民转让第一款至第五款所述财产以外的其它财产取得的收益,发生于缔约国另一方的,可以在该缔约国另一方征税。

  第十二条 独立个人劳务
  一、缔约国一方居民在缔约国另一方进行专业性劳务或者其它独立性活动取得的所得,可以在该缔约国另一方征税。
  二、“专业性劳务”一语特别包括独立的科学、文学、艺术、教育或教学活动,以及医师、律师、工程师、建筑师、牙医师和会计师的独立活动。

  第十三条 非独立个人劳务
  一、除适用第十四条、第十六条、第十七条、第十八条和第十九条的规定以外,缔约国一方居民因受雇取得的薪金、工资和其它类似报酬,除在缔约国另一方从事受雇的活动以外,应仅在该缔约国一方征税。在该缔约国另一方从事受雇的活动取得的报酬,可以在该缔约国另一方征税。
  二、虽有第一款的规定,缔约国一方居民因在缔约国另一方从事受雇的活动取得的报酬,同时具有以下三个条件的,应仅在该缔约国一方征税:
  (一)收款人在有关历年中在该缔约国另一方停留连续或累计不超过183天;
  (二)该项报酬由并非该缔约国另一方居民的雇主支付或代表该雇主支付;
  (三)该项报酬不是由雇主设在该缔约国另一方的常设机构所负担。
  三、虽有第一款和第二款的规定,在缔约国一方企业经营国际运输的船舶或飞机上从事受雇的活动取得的报酬,应仅在该企业总机构所在缔约国征税。
  四、虽有第一款和第二款规定,缔约国一方居民受雇于该缔约国空运企业设在缔约国另一方办事处取得的报酬,应仅在该企业总机构所在缔约国征税。
  五、虽有第一款和第二款规定,缔约国一方居民作为新闻记者或通讯社记者,或与记者工作有关的人员,在缔约国另一方取得的报酬,应仅在该缔约国一方征税。

  第十四条 董事费
  缔约国一方居民作为缔约国另一方居民法人的董事会成员取得的董事费和其它类似款项,可以在该缔约国另一方征税。

  第十五条 艺术家和运动员
  一、虽有第十二条和第十三条的规定,缔约国一方居民,作为表演家,如戏剧、电影、广播或电视艺术家、音乐家或者作为运动员,在缔约国另一方从事其个人活动取得的所得,可以在该缔约国另一方征税。
  二、虽有第六条、第十二条和第十三条的规定,表演家或运动员从事其个人活动取得的所得,并非归属表演家或运动员本人,而是归属于其他人,可以在该表演家或运动员从事其活动的缔约国征税。
  三、虽有第一款和第二款的规定,作为缔约国一方居民的表演家或运动员在缔约国另一方按照缔约国双方政府的文化交流计划进行活动取得的所得,在该缔约国另一方应予免税。

  第十六条 退休金
  除适用第十九条第二款的规定以外,因以前的雇佣关系支付给缔约国一方居民的退休金和其它类似报酬,可以仅在该缔约国一方征税。

  第十七条 政府服务
  一、(一)缔约国一方政府或地方当局对履行政府职责向其提供服务的个人支付退休金以外的报酬,应仅在该缔约国一方征税。
  (二)但是,如果该项服务是在缔约国另一方提供,
  而且提供服务的个人是该缔约国另一方居民,并且该居民:
  1.是该缔约国国民;或者
  2.不是仅由于提供该项服务,而成为该缔约国的居民,
  该项报酬,应仅在该缔约国另一方征税。
  二、(一)缔约国一方政府或地方当局支付或者从其建立的基金中支付给向其提供服务的个人的退休金,应仅在该缔约国一方征税。
  (二)但是,如果提供服务的个人是缔约国另一方居民,并且是其国民的,该项退休金应仅在该缔约国另一方征税。
  三、第十三条、第十四条、第十五条和第十六条的规定,应适用于为事业提供服务取得的报酬和退休金。

  第十八条 教师和研究人员
  任何个人是、或者在紧接前往缔约国一方之前曾是缔约国另一方居民,主要由于在该缔约国一方的大学、学院、学校或为该国政府批准的教育机构和科研机构从事教学、讲学或研究的目的,停留在该缔约国一方。对其由于教学、讲学或研究取得的报酬,该缔约国一方应自其到达之日起,五年内免予征税。

  第十九条 学生和实习人员
  一、学生、企业学徒或实习生是、或者在紧接前往缔约国一方之前曾是缔约国另一方居民,仅由于接受教育或培训的目的,停留在该缔约国一方,其为了维持生活、接受教育、学习、研究或培训的目的,从缔约国一方或缔约国另一方取得的款项,该缔约国一方应免予征税。
  二、第一款所述的学生、企业学徒或实习生,由于受雇取得的报酬,在其接受教育或培训期间应与其所停留国家居民享受同样的免税、扣除或减税待遇。

  第二十条 其它所得
  一、缔约国一方居民取得的各项所得,不论在什么地方发生的,凡本协定上述各条未作规定的,应仅在该缔约国一方征税。
  二、第五条第二款规定的不动产所得以外的其它所得,如果所得收款人为缔约国一方居民,通过设在缔约国另一方的常设机构在该缔约国另一方进行营业,据以支付所得的权利或财产与该常设机构有实际联系的,不适用第一款的规定。在这种情况下,应适用第六条的规定。

  第二十一条 消除双重征税
  缔约国一方居民从缔约国另一方取得的所得,按照本协定规定在缔约国另一方缴纳的税额,可以在对该居民征收的缔约国一方税收中抵免。但是,抵免额不应超过对该项所得按照缔约国一方税法和规章计算的该缔约国一方税收数额。

  第二十二条 无差别待遇
  一、缔约国一方对缔约国另一方居民征收的税收,不应比与其没有缔结避免双重征税协定的第三国居民负担的税收更高或更重。
  二、本条中“税收”一语是指本协定所涉及的税种。

  第二十三条 协商程序
  一、当一个人认为,缔约国一方或者双方所采取的措施,导致或将导致对其不符合本协定规定的征税时,可以不考虑各缔约国国内法律的补救办法,将案情提交本人为其居民的缔约国主管当局。该项案情必须在不符合本协定规定的征税措施第一次通知之日起,三年内提出。
  二、上述主管当局如果认为所提意见合理,又不能单方面圆满解决时,应设法同缔约国另一方主管当局相互协商解决,以避免不符合本协定规定的征税。达成的协议应予执行,而不受各缔约国国内法律的时间限制。
  三、缔约国双方主管当局应通过协议设法解决在解释或实施本协定时所发生的困难或疑义,也可以对本协定未作规定的消除双重征税问题进行协商。
  四、缔约国双方主管当局为达成第二款和第三款的协议,可以相互直接联系。为有助于达成协议,双方主管当局的代表可以进行会谈,口头交换意见。

  第二十四条 情报交换
  一、缔约国双方主管当局应交换为实施本协定的规定所需要的情报,或缔约国双方关于本协定所涉及的税种的国内法律的规定所需要的情报(以根据这些法律征税与本协定不相抵触为限),特别是防止偷漏税的情报。情报交换不受第一条的限制。缔约国一方收到的情报仅应告知与本协定所含税种有关的查定、征收、执行、起诉或裁决上诉有关的人员或当局。上述人员或当局应仅为上述目的使用该情报。
  二、第一款的规定在任何情况下,不应被理解为缔约国一方有以下义务:
  (一)采取与该缔约国或缔约国另一方法律和行政惯例相违背的行政措施;
  (二)提供按照该缔约国或缔约国另一方法律或正常行政渠道不能得到的情报;
  (三)提供泄露任何贸易、经营、工业、商业、专业秘密、贸易过程的情报或者泄露会违反公共政策的情报。

  第二十五条 外交代表和领事官员
  本协定应不影响按国际法一般规则或特别协定规定的外交代表或领事官员的税收特权。

  第二十六条 生效
  本协定在缔约国双方交换外交照会确认已履行为本协定生效所必需的各自的法律程序之日起的第30天开始生效。本协定将适用于在协定生效年度的次年1月1日或以后开始的纳税年度中取得的所得。

  第二十七条 终止
  本协定应长期有效。但缔约国任何一方可以在本协定生效之日起满五年后任何历年6月30日或以前,通过外交途径书面通知对方终止本协定。在这种情况下,本协定对终止通知发出年度的次年1月1日或以后开始的纳税年度中取得的所得停止有效。
  本协定于1990年7月21日在北京签订,一式两份,每份都用中文、俄文和英文写成,三种文本具有同等效力。
  如在解释上遇有分歧,应以英文本为准。

       中华人民共和国政府    苏维埃社会主义共和国
                       联盟政府
        代     表       代    表
        项怀诚(签字)       希德宁(签字)
租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(上)

作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月5日 星期六

摘要:由房产的所有者或经营者将其所有或经营的房产交给房产消费者使用,房产消费者通过定期交付一定数额的租金,取得房产的占有和使用权利,这种房产租赁的行为实际是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。承租方作为此种商品流通方式中不可或缺的主体,该如何考量及策划房屋租赁合同项下条款,期冀达到避免法律风险而最小化成本支出、最大化利润收益呢?全文共分上中下三篇,结合笔者执业经验,客观分析房屋租赁合同常见条款所隐藏的陷阱及可采取的应对策略,虽不能万无一失,但力争有的放矢。
关键词:房产概况、使用用途、租赁期限

近年来中国房地产市场的高速发展,以及有产者对财产性收益的短期性重视,客观上造成了对承租方的不利局面。现行适用于房屋租赁合同的中国法律、法规相对于现状和合同当事人的期望,尚不够完整与成熟,给予承租方的保障和针对出租方的约束,乃至出租方和承租方关系的约定,仍有可改善的空间。
因此,通过全面而详细的合同条款来补充法律、法规尚未明确之处,对于扭转对承租方的客观不利局面以及提高租赁市场的整体化标准,具有现实性意义。
经过规划选址,承租方相中房产或在建房产,在与出租方洽谈后,最终的意向与沟通都将落实到纸面上——签订房屋租赁合同。在房屋租赁合同的条款起草或修改中,笔者拟从以下内容阐述须注意的要点,若有不尽之处,请相关法律工作者或专业人士提出宝贵意见。
第一,租赁房产概况。
租房子如同买东西,开口谈价之前肯定要了解这个东西的基本情况,比如大小、颜色、功能等。租的是什么,位置在哪里,面积有多大,这种方向性的基础问题均系必须关注的。
结合出租方提供的房屋产权证或在建四证,在租赁合同中以明确、客观的文字进行描述,是在租赁地址、座落、使用面积等方面避免争议的有效途径。笔者结合以往执业经验认为如下方面应特别注意:
1. 房产地址。
房屋产权证上记载的房产所在的地址(含市区(县)、路(街道)、弄、幢(栋)、门牌号)、楼层、户号等内容,应在租赁合同中一一列明。书写时应注意同音字、近似字的笔误,比如“汶水路”与“文水路”,“下城区”与“卞城区”。
对于未完全竣工的房产,如何准确获知其门牌号码?一般可要求出租方提供当地地名委员会办公室或地名办公室颁发的“门牌号码登记证明书”,里面第四项就是“门牌号码”项。对于租赁办公楼作为注册地址使用的,尤其应当注意实际楼层和租赁合同记载楼层是否一致,如有不一致的,应当事先做好相应的安排,避免因实际楼层和租赁合同记载楼层不一致而导致注册过程中的障碍。
2. 租赁面积。
笔者曾遇到很多客户在租赁合同所约定的租赁面积一栏,并未分别列明“使用面积”与“建筑面积”,仅统称面积是多少,这是不可取的。因为当涉及物业管理费、供暖费等费用时,常常以建筑面积作为计算基数。明确记录使用面积与建筑面积,将有效避免相关费用计付时发生争议。
曾有一客户租用仓库,合同约定租赁面积1万平方米,但后来在使用时发现,该仓库的实际面积是1万零12平方米,也就是说,客户占了出租方12平方米的便宜。站在客户的角度来看,区区12平方米算什么,与1万平方米相比不足其零头;可是从出租方而言,该12平方米并没有计入合同约定面积,现在被承租方白白使用,实在不甘心。查阅合同,通篇并未对此进行约定。此时,出租方要求客户支付这多出来12平方米的租金,客户坚决反对,认为应严格按照合同约定租金执行,对此出租方不服而诉诸公堂。虽然面积不符的问题可以通过诉讼解决,但是此举耗时费力且增大成本支出。因此,为防止出现合同约定面积与实际面积不符的风险,建议借鉴商品房买卖合同司法解释的相关规定,在租赁合同中做如下约定,以防患于未然:
“若合同约定使用面积与实际使用面积不符,双方同意按如下约定处理:
(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,双方应继续履行本合同,包括但不限于租金条款,任一方不得据此请求解除本合同;
(2) 面积误差比绝对值超出3%,且双方同意继续履行本合同的,若实际使用面积大于合同约定使用面积,大于部分所对应的租金应按【 】标准计算;若实际使用面积小于合同约定使用面积,小于部分所对应的租金应按【 】标准计算,如出租方已收取该部分租金,则应于承租方书面通知后七个工作日内全额无息返还;
(3) 面积误差比绝对值超出3%,且一方请求解除本合同的,出租方除应返还小于部分所对应的租金款项(标准参见本条项下第(2)款),还应按照当年度实际月平均租金【 】个月的标准向承租方支付违约金。
3. 房产位置及使用范围。
关于房产的位置以及使用范围,建议在作为附件的规划红线图及房产平面图中以红色线条明确框出并加以注解,同时建议房产周围的道路名称也详细标出,以便与房屋产权证记载的位置相对应。其中,“使用范围”不仅仅指“房产面积”的范围,同时还包括出租方同意提供给承租方使用的通道、楼梯、附属设施等,在图中明确标明,便于日后相邻关系的有利处理,以及防止出租方以任何形式干预承租方的经营管理。
第二,租赁房产的使用用途。
笔者曾碰到不少客户告知,在租赁合同签订时不想约定房产的使用用途,以达到日后随意使用租赁房产的目的。而实际上,作为租赁合同的必备条款,不约定房产使用用途的做法蕴藏着极大的风险。
曾有一客户在2008年3月与房东签订租赁合同,约定房屋租期10年并于签约后一周内付清了押金及第一年租金,该押金是作为客户擅自解约时的违约金。但租赁合同中并未对租赁房屋的性质及用途作出约定。后客户在办理营业执照时发现该房屋属于居住用房,不能作为办公用途,这就与客户原本准备将租赁房屋作为自己公司办公用地的想法背道而驰。于是客户想据此起诉至法院要求解约,同时要求房东返还其所交的租金及押金并承担违约责任。
笔者通过仔细阅卷并结合客户的陈述,向客户分析:根据相关法律规定,租赁合同所包括的条款中有一项是“用途”。出租方应当按照约定将租赁物交付承租方,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租方交付的房屋不符合租赁合同约定,致使不能实现租赁目的的,承租方可以解除租赁合同,并要求出租方承担相应的违约责任。但是在本案中租赁双方并没有对房屋的使用性质、用途作出任何书面约定。在此情形下,如果客户能够提供相应证据证明双方对于房屋用途有过口头约定,并证明房东故意隐瞒房屋使用性质的,则可以要求房东返还其已支付的款项并可要求房东承担违约责任,否则客户要求解约将面临承担违约责任之风险。于是建议客户与房东协商处理此事。
客户因急于要回自己的款项,并未听取笔者意见,而是转由自行起诉。后法院审理过程中,由于客户无法提供证据证明双方之间对于房屋用途的约定,法院认为房东交付房屋并未违反合同约定,在庭审中房东也表示同意解除租赁合同。最终法院判决解除双方租赁合同,房东返还客户剩余租期的租金,但对于客户要求房东返还作为违约金的押金的诉讼请求,法院并未支持。
诚然,承租方担心约定房产使用用途将限制自己日后独立经营的心态是可以理解的,但是明确的约定内容也是解决未来争议的有利武器。那么,从承租方的角度出发,该如何约定才能有力维护承租方的权益呢?
从房屋用途的分类来看,主要可分为住宅、办公、工商业、仓库等,这些用途是由土地使用权用途决定的,是类用途,而不是实际使用的具体用途。比如说商业用房,只要其土地使用权用途是商业,并按商业建筑的要求建设,经有关部门审查合格后它就是商业类房屋,但承租方可能用作商场、饭店、歌舞厅等,房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用,因为具体用途还取决于房屋以外的许多因素,比如公安、卫生、消防、环保、城管等部门对某些生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。
因此,为确保出租方保证房屋能用作承租方所期望的具体使用用途,而非仅仅是类用途时,建议在租赁合同中直接写明房屋的具体用途,在实务操作中一般将被认为出租方有义务保证承租方能按该具体用途使用房屋。若约定用途时仅与房产证明材料上一致,而不是写清具体用途,就笔者的执业经验来看,此时出租方只能保证房屋符合某一类用途的要求,对于房屋以外的因素则无法也无义务保证,并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者而言的,若无法达到承租方的具体使用用途时,承租方是不能据此要求出租方承担违约责任的。
第三,租赁期限及相关要求。
从商业经营的实际需求出发,必然要考虑租房子究竟应该租多久,即租赁期限约定多长会比较符合经济优化性原则。而提到租赁期限,有必要谈谈合同期限(合同有效期)、免租期、进场日期等概念。
1. 合同期限。
合同期限不一定等同于租赁期限,租赁期限开始计算的日期可迟于合同生效日期。因为,除非有特别约定,通常而言合同生效日期是以双方签署后即生效;然而,从商业角度出发,承租方往往倾向于将以房屋实际可使用的周期作为“租赁期限”。因此,在实际操作中,“租赁期限”开始计算的日期可以有如下约定:“合同签订之日”、“房产完全交付之日”、“免租期届满的次日”或“餐厅/宾馆/酒楼实际开业的第一天(不含试营业)”等。
需要注意的是,合同期限必定且应当等于或长于租赁期限,所以应避免在文字中出现“租赁期限”开始计算的日期早于“合同生效日期”的情况。若属于转租情形,承租方务必要求出租方提供上手租约原件加以核实,以确保租赁期限没有超过上手租约所约定的租赁期限。
2. 免租期。
免租期就是占有、使用租赁房产却无需支付租金的期限。一般情况下,承租方向出租方初次承租房产时都应要求出租方提供免租期(此系承租方应极力争取的权利),以便于在此期限内进行装修施工、设备安装调试和进行其他营业性准备工作。
免租期约定多长比较合理呢?这个须具体问题具体分析,比如租赁面积不大但装修工程复杂,建议约定的免租期至少不低于三个月。但是,应特别注意免租期开始计算的日期,最早的起算日不得早于出租方交付符合合同约定条件的完整房产之日,若约定在此之前的其他日期(比如合同签订之日等),将有可能面临免租期已开始计算且在白白浪费之中而房产还未交付的局面。
同时,考虑到免租期的实际用途是针对承租方进场装修施工而言的,因此约定“可顺延”也是必要且必须的。比如在装修过程中因供水不足或排水不力,导致装修受阻而无法于约定的免租期内完成装修施工工程,则根据约定,“在承租方装修施工过程中,因出租方原因造成装修施工受阻、停滞或者无法按承租方的装修方案如期进行或完成的,出租方应负责解决,且该免租期应相应顺延”;或者“如因出租方原因导致承租方无法如期进场装修,包括但不限于出租方所提供的消防手续不齐全、出租方未按合同约定提供临时用电用水等情形,造成承租方施工期跨春节,鉴于春节期间无法施工,出租方同意免租期无条件增加45天”,以确保免租期内每一日都能为承租方充分利用。
3. 进场日期。
在向客户提供法律服务的过程中,笔者发现有许多客户都认为房产交付不就可以进场了吗,为什么还要单独约定一个进场日期,岂不是画蛇添足?实际上,房产交付不等于立即进场,也就是说房产交付后,承租方不一定马上进场开始装修,一般情况下进场日期的开始日与免租期的起始日应是重叠的。比如尚未竣工的房产、消防手续存在瑕疵的房产,如果房产交付后立即进场,从现实而言尚难操作,同时,若贸然进场装修,不仅有可能面对相关政府部门的阻拦,整体上影响装修施工的进度,而且有可能使承租方陷入被动局面,例如无法与商场整体业态同期开业,免租期不够而起租日又来临,餐厅、商店、酒楼类承租方提前开业但整体业态人流不够而惨淡经营等情形。
如果签约时,承租方无法对进场日期预知到某年某月某日,则对进场条件进行约定也不失为一种方法,比如,“房产交付后,承租方仅在如下条件满足时进场装修,免租期自承租方进场之日起算:出租方向承租方提供合法有效的消防工程验收意见书,并经承租方书面确认后三个工作日内”。
当然,如果租赁房产已满足适租状态,且经承租方实地考察,房产按合同约定进行交付及交付后的进场装修不存在障碍时,不对进场日期单独约定也是可以的,但是此时一定要注意约定房产交付日期及免租期时的明确性、合理性及可行性。
4. 租赁期限。

国务院办公厅关于印发处置海南省积压房地产补充方案的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于印发处置海南省积压房地产补充方案的通知

国办发〔2002)61号

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
  海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行《处置海南省积压房地产补充方案》已经国务院同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

              国务院办公厅
            二OO二年十月二十八日


处置海南省积压房地产补充方案

  为了加快处置海南省积压房地产,盘活金融资产,改善经济运行环境,在《国务院办公厅关于印发海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行处置海南省积压房地产试点方案的通知》(国办发[1999]62号)的基础上,制定本补充方案。
  一、基本原则
  充分调动地方积极性,加快积压房地产的处置进度,合理利用和开发积压房地产;坚持依法办事,遵循市场经济规律,改善金融资产质量;建立起处置海南省积压房地产的激励和约束机制,防止贱卖,尽量减少国有资产损失。
  二、处置机构
  由海南省人民政府负责,组建具有独立法人资格的海南省资产管理公司(以下简称省资产公司),专门负责承接、管理和处置国有独资商业银行协议移交的积压房地产,并向国有独资商业银行偿还资金。省资产公司的业务范围包括:承接国有独资商业银行的积压房地产,追索债务,置换、转让和销售资产,重组债务,债权转股权以及阶段性持股等。省资产公司的资本由海南省地方财政注入。省资产公司由海南省人民政府负责监管。省资产公司设立监事会,监事会组成人选由海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行提出,海南省人民政府聘任。
  三、协议移交的范围
  国有独资商业银行追索债务取得并已确权的积压房地产(包括闲置土地、积压商品房和停缓建工程),以及1998年12月31日前国有独资商业银行在海南省发放的房地产贷款和直接投资所形成的积压房地产(以下简称积压房地产),均协议移交给省资产公司处置。
  国有独资商业银行已经剥离给信达、华融、长城、东方资产管理公司的在海南省的积压房地产,也可以协议移交给省资产公司处置,且应以信达等四家资产管理公司为单位,分别将其所持积压房地产整体移交。
  四、协议移交价值的确定
  (一)对积压房地产进行评估。
  省资产公司和有关国有独资商业银行共同委托具有二级以上房地产估价资格或B级以上土地评估资格的评估机构,对协议移交的积压房地产进行市场价格评估。评估要按照国家颁布的估价规定进行,评估结果应反映现时积压房地产可销售的市场价格。海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行可以联合推荐一定数量资信良好的评估机构,供省资产公司和有关国有独资商业银行选择。
  由海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行共同推荐专家,经省资产公司和国有独资商业银行聘任,组成海南省积压房地产估价纠纷鉴定委员会(以下简称鉴定委员会),对积压房地产处置中涉及估价方面的纠纷进行仲裁。省鉴定委员会由海南省人民政府、人民银行各推荐3人,国土资源部、建设部、财政部各推荐1人组成。海口、三亚、琼山市可根据上述原则,分别组建市鉴定委员会。
  当事人对估价机构评估结果有异议的,可提交市鉴定委员会鉴定;如仍有异议,可提交省鉴定委员会鉴定,省级鉴定结果为最终结果。鉴定委员会对评估结果采用少数服从多数的办法裁定。
  (二)确定协议移交价值和“换地权益书”回收价值。
  确权和未确权的积压房地产,按海口、三亚、琼山及其他市县四个地区,并按积压商品房、停缓建工程、闲置土地三种类型分别确定协议移交价值比例(见附表)。积压房地产的协议移交价值以现时可销售市场价值乘以协议移交价值比例确定。
  “换地权益书”回收价值,由省鉴定委员会根据原核发“换地权益书”所在地区地价变动情况确定地价指数后,再以“换地权益书”票面价值乘以地价指数确定。
  (三)评估费用及土地收益的处理。
  从协议移交价值中提取o.5%的资金,专项用于支付评估费用及鉴定委员会在处置中的合理开销。评估费用原则上按现行国家收费标准的70%收取。
  由划拨方式提供土地的积压房地产,在处置后应当上缴土地收益的,原则上按土地评估价格的40%收取,并实行收支两条线管理,专款用于积压房地产项目的市政配套建设。
  五、协议移交与处置方式
  (一)国有独资商业银行将其在海南省的积压房地产协议移交给省资产公司,要依法办理有关手续。
  (二)对于确权清楚或国有独资商业银行直接投资形成的积压房地产,银行按协议移交价值将积压房地产移交省资产公司,并依法办理有关手续,签订移交协议。省资产公司可以自主决定处置积压房地产,并承担处置积压房地产的损益。
  (三)对尚未确权的积压房地产处置。
  国有独资商业银行对其在尚未确权的积压房地产中占有的份额,经评估后交由省资产公司按规定的协议移交价值比例处置。有关债务人对原国有独资商业银行的负债转为对省资产公司的负债;省资产公司依法办理有关手续,承继债权并行使债权主体的权利。由省资产公司在媒体上刊播公告,要求有关权益当事人在一定的期限内进行积压房地产有关债权、债务关系的确认。省资产公司可与国有独资商业银行以外其他经确认的权益当事人签订代为处置协议,并按协议进行处置。省资产公司与经确认的有关权益当事人未达成代为处置协议的,以及有关权益当事人下落不明或逾期未确认债权债务关系的,省资产公司可以向人民法院起诉,请求债务人还债,在债务人无力还债的情况下,可以申请执行破产程序。
  (四)对未能按协议移交价值在规定的偿还期限内完成处置的积压房地产的处理。
  省资产公司对承接的积压房地产,在规定的偿还期限内未能完成处置的,可提请省鉴定委员会重新评估,确定新的评估价值,再进行处置;处置成交价值扣除有关处置成本的余额为偿还价值。
  (五)已发放的“换地权益书”不做整体移交处理。
  “换地权益书”的价值随地价指数变动而变动,“换地权益书”可以在海南经济特区内依法以转让、赠与、继承、偿还债务等方式流转,也可以依法抵押。海南省地方政府要按照国办发[1999〕62号文件和《海南经济特区换地权益书管理办法》规定,逐步回收所核发的“换地权益书”,不得拒绝接受“换地权益书”。
  (六)在积压房地产处置过程中,积压房地产最终受让人缴纳税款后,海南省有关地方房产土地管理部门即可为其办理产权登记手续;如果房产转让人拖欠税款的,由税务机关依法追缴。
  六、处置期限及资金偿还
  积压房地产处置期限从协议移交之日起计算,原则为5年。处置期限内,国有独资商业银行协议移交给省资产公司的资产不计利息。偿还采取逐年结算、次年支付的方式。省资产公司当年处置资产的收益,应于次年按协议偿还有关国有独资商业银行。对未能按协议移交价值拍卖处置的积压房地产,经省鉴定委员会重新评估,确定新的评估价值后再进行处置,处置成交价值扣除有关处置成本的余额为偿还价值。
  海南省人民政府对省资产公司的有关清偿工作进行监管。已处置的积压房地产,海南省人民政府应督促省资产公司按期将当年处置积压房地产所得收益中应偿还给有关债权人的部分进行偿还。凡当年省资产公司处置积压房地产所得收益中应偿还给有关债权人的部分未偿还的,由海南省地方财政注入资金偿还或者由中央财政扣减海南省税收返还的方式偿还,保证每年还款及时到位。
  到期后,省资产公司未完成处置且确无能力偿还的积压房地产,由海南省人民政府提出,经建设部商财政部、国土资源部、人民银行并报国务院同意后,适当延长处置、偿还期限1至2年。
  七、国家政策支持
  (一)对协议移交省资产公司的积压房地产所占用的贷款实行停息挂账。
  (二)省资产公司享受与信达等四家资产管理公司同样的税费减免政策,即比照执行《财政部、国家税务总局关于中国信达等四家金融资产管理公司税收政策问题的通知》 (财税[2001〕10号)和《财政部、国家计委关于对金融资产管理公司收购和处置不良资产免收部分行政事业性收费的通知》(财综〔2001〕7号)规定的政策。
  (三)在处置海南省积压房地产过程中,有关国有独资商业银行对市场前景好、确有开发价值的积压房地产项目,可以根据国有独资商业银行贷款的有关规定,给予贷款支持,封闭运行。
  (四)对银行协议移交给省资产公司的积压房地产,因评估及协议移交时缩水所形成的账面失,银行凭评估报告和省资产公司出具的接收积压房地产清单,按处置呆坏账规定程序予以核销。
  (五)按照国办发〔1999〕62号文件规定,中央财政给予4亿元专项补助,用于退还积压普通住宅按经济适用房政策销售后的土地出让金。
  建设部、财政部、国土资源部、人民银行等有关部门对省资产公司处置积压房地产的实施工作要加强指导、监督和检查。同时,要简化工作程序,积极支持海南省加快处置积压房地产工作。海南省人民政府要根据国办发[1999〕62号文件和本补充方案的精神,抓紧完善有关地方法规。
  附件:关于海南省积压房地产协议移交价值的比例

附件
  关于海南省积压房地产协议移交价值的比例
┌─────┬──────────┬─────────┬──────────┐
│     │  积压商品房   │  停缓建工程  │  闲置土地    │
│  地区 │          │         │          │
│     ├────┬─────┼────┬────┼────┬─────┤
│     │ 确权 │未确权(≤)│ 确权 │未确权≤│ 确权 │未确权≤ │
├─────┼────┼─────┼────┼────┼────┼─────┤
│  海口 │  85%│  30% │  60%│  20%│  85%│  30% │
├─────┼────┼─────┼────┼────┼────┼─────┤
│  三亚 │  80%│  25% │  50%│  15%│  80%│  25% │
├─────┼────┼─────┼────┼────┼────┼─────┤
│  琼山 │ 70% │ 20%  │ 40% │ 10% │ 70% │ 20%  │
├─────┼────┼─────┼────┼────┼────┼─────┤
│ 其他市县│ 70% │ 20%  │ 30% │ 10% │ 60% │ 10%  │
└─────┴────┴─────┴────┴────┴────┴─────┘