您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知

时间:2024-03-29 13:43:01 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9650
下载地址: 点击此处下载

国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知

国家税务总局


国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知

国税发[2005]82号


各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局,扬州税务进修学院,局内各单位:
随着我国房地产业的快速发展,房地产税收收入大幅增长,已成为我国财政收入的重要来源,房地产税收的宏观调控作用日益重要。但是房地产税收涉及的税种多,征管的难度大,税源控管存在较多漏洞。为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平,进一步发挥税收的调控职能,促进房地产业的健康发展,有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时,通过整合现有征管资源,实现信息共享,加强部门协调配合,搞好各征管环节连接,进一步加强房地产税收管理,即实施一体化管理。现将有关事项及要求通知如下:
一、房地产税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款,后办理产权证书(简称“先税后证”)为把手,以信息共享、数据比对为依托,以优化服务、方便纳税人为宗旨,通过部门配合、环节控制,实现房地产业诸税种间的有机衔接,不断提高征管质量和效率。
目前,在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加(以下简称营业税及附加)、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税(以下统称所得税)、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同,但是税收征管所依据的基础信息大致相同。各级税务机关和征收契税的财政机关(以下统称征收机关),要加强申报管理,积极争取房地产管理等部门的配合与支持,充分掌握各税种征管所依据的基础信息;要加强征收机关之间的沟通协调,准确、快捷地传递信息,逐步实现各管理部门之间、各税种之间的信息共享,提高税源监控水平;同时要简化办税程序,优化纳税服务,方便纳税人。 
二、以契税征管为把手,全面掌控税源信息。契税征收机关要会同房地产管理部门,严格执行“先税后证”的有关规定,把住房地产税收税源控管的关键环节,全面掌握、及时传递有关信息。
(一)规范契税申报管理。纳税人申报缴纳契税时,要填报总局统一制定的契税纳税申报表(另文下发),并附送购房发票、房地产转让合同和有效身份证件复印件等。征收机关要对纳税申报表及有关附件资料的完整性、准确性进行审核。审核无误后,办理征缴手续,开具统一的契税完税证明。
(二)契税征收机关要及时整理、归集房地产交易的有关信息。包括:转让方、中介方和承受方的名称、识别号码,房地产的转让价格、转让时间、面积、位置等信息。
(三)要建立信息传递机制,实现信息互通共享。征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息,及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位;要将房地产转让方及其房地产交易信息,及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位;要将房地产承受方及其承受房地产的有关交易信息,及时传递给管理房地产保有环节有关税收的税务部门或岗位。征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关,税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时,各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息,及时传递给契税征收机关。
(四)各地可根据信息化水平、信息量大小、信息存储方式等情况确定适当的信息传递方式。有条件的地区应通过网络或软盘等电子介质传递信息;暂不具备条件的,也可用纸质的形式传递信息。
三、充分利用契税征管信息,加强房地产各环节的税收管理。主管税务机关要严格执行总局关于加强有关税种税收管理的各项规定,充分利用契税征管中获取的有关信息,明确责任人,跟踪掌握有关房地产税收的税源情况,提高管理质量和效率。
(一)要利用土地使用权交易信息,及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息,了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源,加强城镇土地使用税的征收管理;对占用耕地进行开发建设的,及时征收耕地占用税。
(二)要跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况,掌握从事建设施工、装饰装修的单位或个人应缴纳的营业税及附加、所得税、印花税等税种的税源情况,加强房地产开发建设过程中有关税收的征收管理。
(三)要跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况,并利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息,对房地产开发企业缴税情况,进行纳税评估,发现问题,及时采取有效措施解决,加强房地产开发企业有关税收的税收管理。
(四)要利用契税征管中获取的房地产交易信息,掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息,将转让方名称、识别号码,转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的,及时进行追缴,切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。
(五)要采取多种方式跟踪了解承受方承受的房产的装饰装修情况,对承受的新建商品房还要跟踪了解物业管理情况,及时掌握有关税源,采取有效措施加强对实施装饰装修施工和物业管理的单位或个人应纳税收的征收管理。
(六)要利用房地产转让信息,掌握城镇土地使用税、房产税、城市房地产税税源变化情况,将承受方名称、识别号码,房地产的转让价格、类别等信息,与纳税人的纳税申报资料进行比对,对未申报或未如实申报的单位和个人,应及时进行催报催缴。要将契税征收中获取的房地产信息资料,作为长期的税源资料及时归入税源管理档案。
(七)要综合利用有关信息资料,加强对房地产出租应缴纳的营业税及附加、所得税、城镇土地使用税、房产税等税种的管理。对个人出租房屋的,应充分利用社会力量加强管理,如委托街道、居民委员会、流动人员管理机构等组织代征有关税收,并按规定付给手续费。实行委托代征的,税务机关对代征单位要加强业务指导,定期检查了解代征情况,及时研究代征工作中遇到的问题。
四、简化办税程序,方便纳税人。各地征收机关应根据实际情况,采取有效措施,简化办税程序,优化纳税服务,方便纳税人缴纳有关税收。对转让或承受房地产应缴纳的税收,如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等,凡可在一个窗口一并征收的,可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。为了方便纳税人,及时掌握二手房交易价格情况,可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。
有条件的地方,要争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口,争取将金融机构引入征收场所,以节省纳税人的纳税时间和纳税成本。
五、逐步建立房地产税源信息数据库,通过信息比对堵塞税收漏洞。各地要利用税务机关现有的设备和资源,以当前契税征管中积累的信息为基础,对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集,根据各地实际以省(市、区)或地区(市)或县(区、市)为单位逐步建立房地产税源信息数据库,充实、完善房地产企业户籍资料和其他纳税人户籍资料,做到数据集中,信息共享,方便查询,比对分析,促进管理。
各地要创造条件逐步实现利用计算机将税源数据库的信息,与纳税申报、税款入库情况进行多角度、多层次的比对,开展有关房地产税收的纳税评估,分析筛选存在的疑点,并及时组织调查核实。发现漏征漏管的,要采取相应措施进行处理。
六、加强领导,狠抓落实。实施房地产税收一体化管理,是整合管理资源、创新管理方式的重要举措,也是一项复杂的系统工程。各级征收机关要统一思想,提高认识,加强领导,广泛宣传,狠抓落实。要紧紧抓住契税征管这一关键环节,充实契税征管力量,加强人员培训,改善征管条件。要注重部门间的协调配合,广泛收集、有效利用涉税信息。各地要按照总局的工作要求,结合本地情况,总体设计,分步实施,由点到面,扎实推进,全面提升房地产税收管理水平。
七、本通知从2005年7月1日起实行。各地要将贯彻落实意见及时抄报总局。总局将选择部分省市跟踪了解本通知的贯彻落实情况。

国家税务总局
二○○五年五月十八日

缔约过失责任的概念和构成要件

李冬梅


所谓缔约过失责任,是指在订立合同过程中,一方因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务而致另一方信赖利益的损失,依法应承担的民事责任。合同法第42条对此做了规定。
缔约过失责任的构成应具备如下要件:
1.此种责任发生于合同订立阶段。这是它与违约责任的根本区别。只有在合同尚未成立,或者虽已成立,但因为不符合法定的有效要件而被确认为无效或被撤销时,才可能发生缔约过失责任。因此,合同是否成立,是判定是否产生缔约过失责任的关键。
2.一方当事人违反了依诚实信用原则所担负先合同的义务。由于合同尚未成立,因此当事人并不承担合同义务。然而,在订约阶段,当事人依诚实信用原则负有忠实、保密等义务,此为法定义务,若因过失而违反,则可能产生缔约过失责任。
3.另一方的信赖利益因此而受到损失。所谓信赖利益损失,是指一方实施某种行为后,另一方对此产生了信赖(如相信其会与己方订立合同),并为此而支付了一定的费用,后因对方违反诚实信用原则导致合同未成立或无效,该费用不能得到补偿,因而受到损失。此项损失,既包括财产的直接减少(积极损失),也包括应增加而未增加的利益(如履约收益)。


济南市规范性文件管理规定

山东省济南市人民政府


济南市人民政府令
(第225号)


  《济南市规范性文件管理规定》已经2007年7月10日市政府第49次常务会议审议通过,现予公布,自2008年1月1日起施行。


市长 张建国

二OO七年八月十六日



  济南市规范性文件管理规定

第一章 总则





  第一条 为加强对行政机关规范性文件的管理,推进依法行政,维护国家法制统一,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《山东省规章和规范性文件备案规定》等有关法律、法规和规章,结合我市实际,制定本规定。


  第二条 本规定所称规范性文件是指政府及其部门在法定职权范围内制定并公开发布的,规范行政管理事务,涉及公民、法人和其他组织的权利、义务,具有普遍约束力的文件。
  行政机关内部工作制度、人事任免决定、对具体事项作出的行政处理决定和向上级行政机关的请示、报告等,不适用本规定。
  规范性文件分为政府规范性文件和部门规范性文件。


  第三条 本规定适用于我市和各县(市)、区政府以及所属工作部门(以下称行政机关)规范性文件的制定和备案工作。


  第四条 本规定所称政府所属工作部门包括市、县(市)区政府的组成部门、办事机构、直属机构、特设机构、派出机构和其他依法具有行政管理职能的机构。
  临时机构、部门内设机构不得以本机构的名义对外发布规范性文件。


  第五条 行政机关制定规范性文件,应当体现改革精神,符合精简、统一、效能的原则,科学规范行政行为,促进政府职能向经济调节、市场监管、社会管理和公共服务转变。


  第六条 行政机关的规范性文件必须符合下列要求:
  (一)与法律、法规、规章和国家政策相一致;
  (二)属于制定机关的法定职权范围;
  (三)行政机关职权与责任相统一;
  (四)保障公民、法人和其他组织的合法权益。


  第七条 行政机关不得在规范性文件中设定下列内容:
  (一)行政许可事项;
  (二)行政处罚事项;
  (三)行政事业性收费事项;
  (四)其他应当由法律、法规、规章和上级行政机关规定的事项。
  行政机关为实施法律、法规、规章,在规范性文件中作出的具体规定,不得增设公民、法人或者其他组织的义务及限制公民、法人或者其他组织的权利。

第二章 起草与审查





  第八条 行政机关起草规范性文件,应当对制定该文件的必要性、可行性进行研究,对规范性文件所要解决的问题、拟确立的主要制度或者拟规定的主要措施等内容进行充分的调研论证,可以采取座谈会、听证会、论证会、向社会公示等形式广泛征求意见。
  规范性文件内容涉及本级政府其他部门职责或者与其他部门关系紧密的,起草部门应当征求其他部门的意见,或者与其他部门联合起草。


  第九条 规范性文件有效期自实施之日起最长不得超过5年。有效期届满,规范性文件的效力自动终止。规范性文件效力终止的,制定机关应当向社会公布。
  行政机关认为规范性文件有效期届满后需要继续实施的,应当在有效期届满前6个月对文件实施情况进行评估。经评估,规范性文件内容无须修改的,制定机关应当发布继续实施该文件的决定;文件内容需要修改的,根据评估情况修订。
  政府规范性文件由实施机关进行评估,部门规范性文件由制定机关进行评估。政府规范性文件有两个或者两个以上实施机关的,由主要实施机关进行评估。主要实施机关进行评估时,应当征求其他实施机关的意见。
  修订规范性文件应当按照本规定的要求重新报送审查、发布。


  第十条 制定部门规范性文件,应当经本部门负责法制工作的机构审核修改,部门领导集体讨论通过,由部门主要领导签署送审草案,报送本级政府法制机构进行合法性审查。


  第十一条 部门送审部门规范性文件时,应当向本级政府法制机构提交下列材料:
  (一)送审的公函;
  (二)规范性文件草案;
  (三)起草规范性文件的说明;
  (四)起草规范性文件所依据的法律、法规、规章、国家政策、上级行政机关的命令和决定及其他有关资料;
  (五)征求意见的有关材料。


  第十二条 政府部门认为需要以政府名义制定规范性文件的,应当先报请本级政府同意。
  部门组织起草的政府规范性文件,应当经部门负责法制工作的机构审核修改,部门领导集体讨论通过并经主要领导签署意见后,形成送审草案报本级政府,由政府的法制机构进行审查。
  部门送审组织起草的政府规范性文件时,应当向政府法制机构提交政府同意制定该文件的批示及本规定第十一条(二)至(五)项规定的材料。


  第十三条 政府法制机构应当对报送的规范性文件内容是否符合本规定第五条、第六条、第七条的规定进行审查。


  第十四条 报送审查的规范性文件有下列情形之一的,政府法制机构应当提出补充修改或暂缓制定的意见,退回起草部门:
  (一)制定该规范性文件的基本条件尚不成熟的;
  (二)超越制定机关的法定职权范围的;
  (三)文件主要内容违背法律、法规、规章、国家政策以及上级行政机关的命令和决定的;
  (四)未征求相关部门意见以及对存在的重大分歧未与有关部门进行协调的。


  第十五条 政府法制机构可以对报送审查的规范性文件草案进行修改并协调存在的分歧意见。对草案中涉及的重大问题,政府法制机构可以通过召开座谈会、论证会、听证会等形式,听取有关单位和个人的意见。


  第十六条 政府法制机构应当自受理规范性文件草案之日起10个工作日内审查完毕。
  对于争议较大、内容复杂或者涉及其他重大问题需要进一步调研的规范性文件草案,在前款期限内不能审查完毕的,经法制机构负责人批准,可以延长10个工作日,并将延长理由告知送审部门。
  规范性文件草案涉及重大社会公共事项需要听证的,根据《济南市人民政府重大社会公共事项决策听证暂行办法》的有关规定办理。


  第十七条 行政机关因下列紧急情况需要制定规范性文件的,经制定机关主要负责人批准后即时发布:
  (一)发生重大自然灾害、流行性疾病或者其他意外事件,危及较大范围内公共安全的;
  (二)执行上级机关的紧急命令和决定。


  第十八条 政府法制机构对政府规范性文件审查后,应当将审查意见书面报送本级政府办公厅(室),由办公厅(室)按程序办理。政府法制机构对部门规范性文件进行合法性审查后,应当将审查意见书面通知制定规范性文件的部门。部门应当按照政府法制机构提出的审查意见进行补充和修改,对审查意见不能采纳的,应当自接到审查意见之日起10日内向政府法制机构书面说明理由。

第三章 决定与发布





  第十九条 发布政府规范性文件,应当由本级政府法制机构负责人签署意见、政府秘书长(办公室主任)审核、政府分管领导审签、政府主要负责人签发。政府规范性文件规定的内容涉及公民、法人和其他组织切身利益或者对社会有重大影响的,应当经政府常务会议或办公会议审议决定。


  第二十条 发布部门规范性文件,应当经部门办公会议审议决定,并由本部门主要负责人签发。


  第二十一条 规范性文件应当向社会公开发布。未向社会公布的,不得作为实施行政管理的依据。
  市政府及其部门制定的规范性文件应在《济南市人民政府公报》全文发布。在《济南市人民政府公报》刊登的规范性文件文本为标准文本。
  县(市)、区政府应当建立政府公报,统一发布本级政府及其部门的规范性文件。
  除按前款形式公布外,制定机关还可以通过公告栏、网站、杂志、广播、电视等形式公布规范性文件。
  规范性文件有效期内废止文件的决定或者有效期届满继续实施规范性文件的决定按照前款规定发布。


  第二十二条 市及县(市)、区政府部门提请本级政府办公厅(室)在政府公报发布部门规范性文件应当提交以下材料:
  (一)本级政府法制机构的审查意见;
  (二)规范性文件正式文本及电子文本。


  第二十三条 规范性文件应当自发布之日起30日以后施行,但因重大公共利益的需要或者发布后不立即施行将妨碍规范性文件施行的,可以自发布之日起施行。

第四章 备案与监督





  第二十四条 市及各县(市)、区政府制定的规范性文件应当自发布之日起30日内由本级政府法制机构向上一级政府报送备案(径送政府法制机构),并提交以下材料:
  (一)备案报告;
  (二)规范性文件的正式纸制文本(附电子文本);
  (三)制定规范性文件的说明。


  第二十五条 政府部门制定规范性文件,应当自文件正式发布之日起30日内向本级政府报送备案(径送政府法制机构),并提交备案报告和规范性文件正式纸制文本(附电子文本)。


  第二十六条 按照第十七条规定制定的规范性文件,应当自文件正式发布之日起5个工作日内向本级政府报送备案(径送政府法制机构),并提交备案报告和规范性文件正式纸制文本(附电子文本)。


  第二十七条 报送规范性文件备案,符合本规定第二十四条、第二十五条、第二十六条规定的,政府法制机构予以备案登记;不符合第二十四条、第二十五条、第二十六条规定的,通知制定机关补充报送符合规定后,予以备案登记;不属于规范性文件的不予登记,并向制定机关说明。
  经备案登记的规范性文件,由政府法制机构定期公布目录。


  第二十八条 政府法制机构应当对报送备案的部门规范性文件进行核查,对下级政府规范性文件进行合法性审查。
  经核审发现报送备案的部门规范性文件与政府法制机构原审查意见不一致的,或下级政府制定的政府规范性文件内容不符合本规定第五条、第六条、第七条规定的,政府法制机构可以建议制定机关予以修改、撤销或者提出处理意见报本级政府决定。
  制定机关应当在接到前款规定的处理意见之日起20日内,将处理情况报政府法制机构。


  第二十九条 违反本规定制定的规范性文件无效。政府法制机构可以提请本级人民政府撤销该文件,并在公开发布该文件的载体上公告。


  第三十条 违反本规定制定规范性文件情节严重,产生严重不良后果和负面影响的,政府法制机构可以建议有关部门依法追究其主要负责人和直接责任人的行政责任。


  第三十一条 制定机关发布的规范性文件未按本规定报送备案的,或者不执行备案审查处理意见的,由接受备案的政府法制机构通知制定机关限期改正;逾期不改正的,给予通报批评,并建议有关部门追究其主要负责人和直接责任人的行政责任。


  第三十二条 国家机关、社会团体、企业事业组织、公民认为规范性文件与法律、法规、规章或者上级规范性文件相抵触的,可以按照下列规定办理:
  (一)对于政府规范性文件可以向制定机关或者上一级政府法制机构提出书面意见;
  (二)对于部门规范性文件可以向制定机关或者同级人民政府法制机构提出书面意见。
  制定机关或者政府法制机构应当对国家机关、社会团体、企业事业组织、公民提出异议的规范性文件进行审查,并予以答复。

第五章 附则




  第三十三条 行政机关应当经常对规范性文件进行清理,发现与法律、法规、规章和国家有关方针政策规定不一致的,应当及时修改或废止。
  行政机关修改、废止规范性文件,按照本规定执行。


  第三十四条 各县(市)、区政府可以依据本规定制定本行政区域的具体实施办法。


  第三十五条 本规定自2008年1月1日起施行。市政府2004年9月14日发布的《济南市规范性文件管理规定》同时废止。行政机关在本规定施行前制发的规范性文件,应当依照本规定于2007年底前清理完毕,并将清理结果向社会公布。