无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
重庆市人民政府


重庆市城市排水设施管理实施办法

（１９９５年１２月１９日　重庆市人民政府令第８８号）


第一章 总则
第一条 为了加强城市排水设施管理，充分发挥城市排水设施功能，适应城市社会经济发展的需要，根据《重庆市市政工程设施管理条例》，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市排水设施的建设和管理。
第三条 重庆市城市建设局是全市城市排水设施建设和管理的行政主管部门。
重庆市市政设施管理处负责市管排水设施的养护维修和管理工作，并对其他城市排水设施的养护维修和管理实行业务指导、监督检查。
区市县城乡建委（局）按照职责分工负责本行政区域内城市排水设施的建设和管理工作。
规划、环保、房管、公用等有关部门按照职责分工，负责本部门职责范围内城市排水设施建设和管理的有关工作。涉及城市排水设施的基本规划、计划和设计方案及产业政策、行业标准由市城乡建委组织协调、制定或审批。
第四条 本办法所称城市排水设施是指：城市排水管网（站）、雨水管道、污水管道、雨水污水合流管道、沟渠、进水口、出水口、窨进、泵站、污水处理厂（站）及其附属设施等。
第五条 一切单位和个人都有依法使用和保护城市排水设施的权利和义务，并有权对违反本办法的行为进行制止和举报。

第二章 城市排水设施建设
第六条 城市排水设施管理部门应根据本地区城市经济和社会发展需要，按照城市排水设施建设规划的总体要求，拟定城市排水设施建设和改造计划，报市或区市县城乡建委批准后组织实施。
第七条 城市排水设施管理部门应当参与城市新区开发和旧城改造中城市排水设施建设方案的审定。开发建设单位应当向城市排水设施管理部门提供城市排水设施建设的有关资料并按批准的方案进行配套建设。
第八条 城市排水设施建设工程的设计和施工，必须严格执行排水设施建设的技术标准、技术规范和操作规程，由取得相应资质证书的单位进行设计和施工，并接受城市排水设施管理部门的监督和检查。
城市排水设施建设工程竣工后，建设单位应当报经城市排水设施管理部门验收合格并办理《城市排水设施使用许可证》后，方可交付使用。
第九条 需要建设室外排水设施的单位和个人，应向城市排水设施管理部门提出申请，经审查批准后方准施工。
第十条 因建设工程施工需要迁移、改建城市排水设施的，其设计和施工方案，须经城市排水设施管理部门审查批准，按规定办理有关手续后，方准施工。迁移、改建或增大排水设施容量所需费用，由建设单位承担。
第十一条 城市其它地下管线的铺设应与城市排水设施保持规定的安全间距，保证城市排水设施的安全畅通，不受损坏。

第三章 城市排水设施管理
第十二条 任何单位、个人都应严格遵守下列规定：
（一）不准堵塞、损毁、盗窃城市排水设施；
（二）不准擅自移动和占（跨）压城市排水设施；
（三）不准向城市排水设施排放腐蚀性、放射性、易燃易爆等有毒有害物品，或在分流制管网上混接雨水管道和污水管道；
（四）不准向城市排水设施出口、沟渠、调节池、雨水井、检查并直接排放或倾倒垃圾、粪便、废渣及其他杂物；
（五）不准在城市排水设施安全间距范围内修建妨碍城市排水设施正常使用和影响其安全的建（构）筑物；
（六）不准在城市排水设施上从事影响排水设施安全的作业活动。
第十三条 因城市建设、设施维护、建筑施工确需临时占压、跨越城市排水设施的，必须经城市排水设施管理部门批准，并接受其指导和监督检查。
第十四条 因生产、生活需要，向城市排水设施接沟排放污水的单位和个人，必须办理《接沟许可证》后，方可接入。
第十五条 凡直接或间接向城市排水设施排放污水的企事业单位和个体工商户，应向城市排水设施管理部门提出申请，经审查，对符合排放标准的排水户发给《城市排水设施使用许可证》后，方准排放。
第十六条 城市排水设施管理部门按照职责分工，负责各自管辖的城市排水设施的养护维修工作。
建设小区、公（私）房住宅及单位自建的城市排水设施的养护维修，由设施产权单位负责。
集贸市场、经批准临时占用城市道路开办的摊区市场的城市排水设施的养护维修，由市场主办单位负责。
第十七条 城市排水设施养护维修工程质量必须符合国家规定的技术标准和技术规范。
城市排水设施管理部门应对其他排水设施产权单位的养护维修进行技术业务指导和监督管理。
第十八条 城市排水设施管理部门和其他排水设施的产权单位应当经常对城市排水设施进行检查、养护维修，保证城市排水设施的安全、畅通。
第十九条 在城市排水设施维护检修或遇险抢修时，有关部门和单位应当积极支持配合，保障检修、抢修工程顺利进行。

第四章 排水监测管理
第二十条 城市排水设施管理部门负责城市排水监测管理工作，组织协调重大的，综合性的城市排水监测调查、技术评价、成果评定及事故处理等工作。
第二十一条 凡是排入城市排水设施的污水水质必须符合国家规定的《污水综合排放标准》（ＧＢ8978－88）和建设部规定的《污水排入城市下水道水质标准》（ＧＪ18－86）。

第五章 法律责任
第二十三条 违反本办法规定的单位和个人，按照《重庆市市政工程设施管理条例》和《重庆市市政工程设施管理处罚办法》的规定处罚。
第二十四条 城市排水设施管理部门及其管理人员违反本办法，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由所在单位或上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则
第二十五条 本办法具体应用中的问题，由重庆市城市建设局负责解释。
第二十六条 本办法自1996年1月1日起施行。



1995年12月19日