中国人民银行


关于印发《外资银行外部审计指导意见》的通知
银发[1999]157号




中国人民银行各分行、营业管理部：
为规范外资银行的外部审计工作，总行制定了《外资银行外部审计指导意见》。现印发给你们，请转发有关中心支行、外资银行和会计师事务所遵照执行。

附件：外资银行外部审计指导意见
外部审计是中央银行金融监管工作的重要补充。为规范外资银行的外部审计工作，根据《委托注册会计师对外资金融机构进行审计管理办法》，制订本指导意见。
一、关于外资银行聘请注册会计师的原则
一家外国银行一般应聘请同一家会计师事务所，负责其在华全部业务的审计。此项原则体现了外资银行本身的要求，从监管目的出发，一可以较好地保证对一家银行多家分行审计标准一致、审计内容衔接，有利于全面反映一家银行在华业务的整体情况。二可以引导外资银行聘请审计程
序比较规范、工作质量比较高的会计师事务所，避免因地方保护行为聘用专业水准较低，运作不规范的会计师事务所，有利于提高外部审计工作的质量。各级人民银行应鼓励和帮助外国银行统一聘用会计师事务所，使会计师事务所的外部监督作用得到更好发挥。
二、从事外资银行外部审计的会计师事务所应具备以下资格
（一）有20名以上注册会计师。
（二）有一定数量熟悉国际银行业务、具有较高外语水平的注册会计师。
三、关于外资银行聘请注册会计师的审批程序和方式
1998年中国人民银行下发了《关于加强外资银行外部审计工作的通知》（银发〔1998〕577号）。根据总行、分行、中心支行之间的工作分工，总行对审批程序进行了修改，具体程序是：
独资、合资银行及其分支机构由其总行向所在城市人民银行分支机构提出申请，由该分支机构审批。在华有多家分行的外国银行，需选择一家分行作为报告行，代表所有在华分行向报告行所在城市人民银行分支机构提出申请，由该分支机构进行审批。外资银行可自主选择报告行，如果
需要，也可与人民银行协商确定。在华只有一家分行的外国银行，仍维持目前的做法，即应向所在城市人民银行分支机构提出申请，由该分支机构审批。
外资银行提交的申请材料应包括：
（一）拟聘请的会计师事务所简介；
（二）拟聘请注册会计师的个人履历、从事银行审计工作的经历；
（三）拟聘请的注册会计师资格年检记录；
（四）会计师事务所对注册会计师的授权；
（五）外资银行更换会计师事务所的原因。
如申请聘请的会计师事务所和注册会计师与上一年度没有变化，只需报（三）、（四）两项。
对外资银行聘请注册会计师的申请，人民银行采取年度登记备案、事后质量否决的方式受理。年度登记备案是指外资银行在每年审计开始日的60天之前，将申请材料报送人民银行有关分支机构，由人民银行分支机构对注册会计师的资格进行审查。对未通过审核的，人民银行分支机构
应在接到申请30天内通知外资银行，被否决的外资银行须更换注册会计师，并重新提出申请。30天内未接到更换通知的，即视为资格审查合格，已在人民银行登记备案。事后质量否决是指在完成一次审计工作后，人民银行要对注册会计师的审计质量进行评审，确定是否可以继续聘用。
必要时，人民银行将以适当的方式对同意聘用或否决的会计师事务所的名单进行披露。
四、关于对注册会计师的工作指导及质量评审问题
各级人民银行应加强对外资银行工作的指导，及时与审计人员沟通和交流情况。注册会计师开始审计之前，应接受所在城市人民银行分支机构的指导，听取人民银行对审计重点、审计内容等方面的建议。
审计工作结束后，外资银行应在会计年度结束后第90天内，将审计报告、管理建议书及其对有关事项的说明提交给所在城市人民银行分支机构。所在城市人民银行分支机构应对注册会计师的审计工作质量进行评审。对只有一家分行的外国银行，所在城市人民银行分支机构要作出所聘
会计师事务所是否具备继续审计外资银行资格的决定。对在华有多家分行的外国银行，独资、合资银行的分支机构，所在城市人民银行分支机构应在收到会计师审计报告和管理建议书60天内，将审计报告、管理建议书以及评审意见一并报送给外国银行报告行或独资、合资银行总行所在城
市人民银行分支机构，后者在汇总人民银行其他分支机构评审意见的基础上，决定该会计师事务所是否具备继续审计外资银行的资格。
五、关于审计内容和范围
注册会计师应根据《委托注册会计师对外资金融机构进行审计管理办法》，对外资银行年度财务决算进行审计。此项审计工作应按照《中国注册会计师独立审计准则》的有关规定进行。除年度财务决算审计外，注册会计师还应对下列内容进行审计，并出具管理建议书：
（一）外资银行资产、负债、损益状况及资产质量
此项审计的重点是资产质量情况。注册会计师应参照《贷款风险分类指导原则》，评价外资银行内部资产分类标准的执行情况，对人民银行五级分类方法的掌握情况。评价外资银行的呆账准备金计提方法的合理性，并判断当期呆账准备金是否充足。
外资银行应按照资产质量的实际提取充足的准备金。按照税务部门的有关规定，外资银行可以在税前提取相当于贷款余额3％的呆账准备金。呆账准备金的提取不应以此扣税部分为上限，如果税前提了不足，应在税后续提，以防止少提准备金虚增利润的现象。对个别分行由总行统一提
取准备金的，注册会计师应核实情况。
资产质量是否得到如实反映，呆账准备金的提取是否充分，不仅影响到外资银行盈利，同时还影响到独资、合资银行的资本充足率计算是否准确。注册会计师在评价有关银行资本充足率计算是否准确时，应将准备金提取是否充足这一因素考虑进去。对资本充足率，应参照《中国人民银
行关于印发商业银行资产负债比例管理监控、监测指标和考核办法的通知》（银发〔1996〕450号）之附件2：《资本成份和资产（表内外）风险权数、信用转换系数》进行计算。
（二）外资银行上报中国人民银行的财务报表
外资银行上级上报人民银行的财务报表是通过归并内部有关科目的方式生成的。注册会计师不仅应对外资银行的资产、负债和损益等主要项目进行审计，而且还需要对上报人民银行的财务报表中的每一科目的生成是否准确进行审计，对存在的差异进行说明。
为保证外资银行上报人民银行财务报表的准确性，注册会计师除应核实年终报表外，还应抽查任两个月份的财务报表进行核实。
（三）外资银行的内部控制系统
注册会计师应参照1997年5月16日中国人民银行颁发的《加强金融机构内部控制的指导原则》（银发〔1997〕195号），以及巴塞尔银行监管委员会《银行机构内部控制体系框架》（Framework for Internal Control Systems in Banking Organizations, September19
98）确定的原则，审查外资银行内部控制制度是否足以使外资银行正确编制报表，审查外资银行是否按照已设立的控制系统进行日常运营管理。
评价内部审计的有效性是外部审计和中央银行现场检查的一项重要内容。内部审计是保证内控制度有效性和提高内控水平的一个重要手段。通过审查内部审计的有效性，还可以帮助注册会计师发现银行内控的薄弱环节，并有针对性地进行审计，从而避免工作重复，降低审计成本，提高
工作效率。
（四）外资银行的电脑系统和信息管理系统
注册会计师须审查外资银行电脑系统的使用情况，包括系统是否足以满足日常经营管理及财务报表处理的需要，以及通过电脑处理产生的会计分类账、总账等是否能正确反映外资银行的财务状况。信息管理系统应确保各项业务经营的结果和重要信息及时传达到相关的管理部门和人员。

鉴于目前注册会计师在准确理解和把握有关法规方面存在着一定的困难，因此，暂不要求注册会计师进行合规性审计。
六、关于注册会计师的培训
为提高外部审计的工作质量，人民银行各分支行应联合或委托注册会计师协会等行业性自律机构，组织对注册会计师的培训，讲授和传达人民银行的有关监管规定、标准和要求。有关培训的内容，总行将在征求分行的意见的基础上统一制订，以确保培训的质量。
七、关于审计报告和管理建议书
对于年度财务决算的审计，注册会计师应按照《注册会计师独立审计准则》的要求，出具审计报告。审计报告分为无保留意见、保留意见、否定意见、拒绝表示意见等四类。如果注册会计师提供的是后三类中的一种报告，人民银行应向银行注册会计师和外资银行了解情况，并采取相应
的监管措施。
管理建议书应对《委托注册会计师对外金融机构进行审计管理办法》第二款审计范围（二）中的审计内容的审计结果予以说明。管理建议书的格式不做要求。
对于受人民银行委托，就某项或几项内容进行的专项审计，审计程序和审计报告的格式参考人民银行的现场检查规程和检查报告格式。



1999年5月6日
农村土地承包经营权刍议

张立新


《中华人民共和国农村土地承包法》已于去年8月29日经九届全国人大常委会第二十九次会议通过，于今年3月1日起施行。“这部法律的制定和实施，对于保持党在农村的基本政策的连续性和稳定性，更好地保护农民的合法权益，进一步调动其积极性，促进农业和农村经济乃至整个国民经济的发展，具有重要而深远的意义”。①本文试从物权法理论的角度，结合立法和司法中的几个重点问题，谈一谈自己的粗浅认识。
一、农村土地承包经营权的性质
对这一问题，学界曾提出的较有代表性的观点有：应然的物权说、实然的债权说、物权改造无用说。目前，从已出台的《农村土地承包法》、全国人大常委会法工委的《民法（草案）》和全国人大常委法工委主任顾昂然的《关于中华人民共和国民法（草案）的说明》来分析，这一问题基本有了定论，农村土地承包经营权是一种新型的用益物权。
应然的物权说和实然的债权说，“尽管它们所切入的角度不同，观点迥异。但是却却殊途同归，两者都认识到了现实中承包经营权制度存在的不足，因此都主张将土地承包经营权规制成为规范的物权，从而保护农民的利益，激发他们的生产积极性”。②如果民法典明确地将农村土地承包经营权界定为用益物权的话，正是持上述观点的学者们努力的结果。而这种结果的到来，为时不远了。
我认为，在农村土地承包法已出台、民法典即将诞生的新形势下，对农村土地承包经营权的性质有两种认识必须纠正。一是实然的债权说。“由于家庭承包经营关系依合同而成立，因此，家庭承包关系是一种债权关系”。③二是物权改造无用论。“用物权、债权等纯粹大陆民法的概念和分类来分析这一纯粹中国土生土长的制度就必然会发生混乱和不合标准的问题”。“农村土地使用权属于物权还是债权，从这一角度看并无很大差别。而且，现实中侵犯农地使用权的主要是政府和农村基层组织，为政府对农地的不合理征用，村集体擅自解除承包合同等，而这些侵权问题并非简单地通过物权化就可以克服。即使将土地承包经营权改造成物权，只要农村的法制环境得不到改善，农民的权益照样会受到侵害。唯一的区别是，原来农民被侵害的是债权，在农民被侵害的是物权”。④
现在仍然坚持实然的债权说，其缺陷在于，在司法实践中，将导致对承包经营权的保护不充分。在此法制之下，承包人只能依据承包合同向发包方主张违约责任，或依据法律规定主张不当得利之债请求权。“债权具有相对性而无排除第三人的对外效力，作为债权人的承包人在承包权遭到第三人侵害时，如发包人不以所有权之诉请求保护，则难以直接发动保护程序，因为我国现行法尚未承认第三人侵害债权，也未赋予占有人依占有事实抵御第三人侵害的占有效力”。⑤虽然农村土地承包法正式实施后，承包人可依据该法第五十三、五十四条请求保护，也只能在主张对方承担违约责任或不当得利之债请求权的同时，仅多了一条选择途径，即侵权行为请求权。
物权改造无用论虽然看到了目前我国法治环境下对承包经营权保护不周的根源，即“中国农村地权的问题的根子出在农民与政府力量对比的关系上。农民太弱小，政府太强大，农民既无法使自己的意志上升为法律，更无法在政府侵犯法律界定的权利时去捍卫权利”。⑥但是，这种观点在司法实践中无任何积极意义，将会使司法对承包经营权的保护失去应有法理基础。
现行法制把农村土地承包经营权的性质定位为用益物权。不仅因为它符合用益物权的本质和特性，更重要的是，落实加大对承包人权利保护力度的立法宗旨。承包人可基于物权行使物权请求权，基于承包合同行使违约责任请求权，基于法律规定行使侵权行为请求权或不当得利请求权，权利保护的渠道明显拓宽了。承包人可基于权利行使受到妨害或侵害的事实，依法合理选择行使四种请求权。基于物权行使物权请求权比单纯基于债权行使债权请求权寻求权利保护，对承包人来说，保护机制在法律上得到了优化配置。因为物权请求权和债权请求权在目的、功能、成立要件、保护期限和效力方面，有明显区别。“当物权的权利遭受侵害以后，物权人应当首先行使物权请求权，只有当物权请求权不足以保护时，才能行使侵权的请求权”（详见王利明教授所著的《物权法研究》第一章第九节）。
虽然现行的民事法律规范并未建立独立的物权请求权制度，《农村土地承包法》第五十三条赋予承包人的只是侵权行为请求权。但是即将出台的民法典将赋予承包人以物权请求权。在司法实践中，法律将指引司法机关运用物权法和债权法理论给承包人以更加充分的保护。
二、登记的性质与作用
孙宪忠教授在《中国物权法草案建议稿》中指出，“不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为的物权变动的生效要件，……。”而王利明教授在《中国物权法草案建议稿及说明》中指出，“我国物权法应当采纳登记对抗主义。……。登记应当作为对抗第三人的要件，未经登记权利不能对抗第三人。”由此，可以看出我国物权立法中关于基于法律行为的不动产物权变动出现了两种主张，即登记要件主义和登记对抗主义。
《农村土地承包法》制定出台后，对于登记在不动产物权变动中的性质和作用有了进一步的完善。对于家庭承包，该法第二十二条规定，“承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权”。第二十二条第一款规定，“县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权”。第三十三八条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”对于其他方式的承包（不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的承包），该法第四十九条规定，“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。”分析这些法律规定，可以看出，农村土地承包法丰富了我国物权法理论中基于法律行为的不动产物权变动的基本观点。
首先，家庭土地承包经营权在设立上未采取登记要件主义或登记对抗主义，而采债权意思主义。登记与否，不影响这种新型用益物权的设立，登记不是这种物权设立的公示方法，家庭土地承包经营权自承包合同生效时设立。之所以采取这种法制，依目前学者们的解释，大致原因有以下几点：一是“为切实保护广大农民的土地权利，减轻批准、登记可能给农民带来的负担”。⑦二是“由于农村土地承包经营权的取得与成员权有密切联系，公众可以通过对某人的成员资格的了解而在一定程度上了解其是否享有承包土地的物权，这就极大的减少了承包经营权公示的重要性。……。我们认为，家庭土地承包经营权的取得没有登记的必要”⑧。三是“中国传统上就是将‘地契’作为土地权利的凭证，用承包合同作为承包权的凭证，农民也易于接受”，“如果改为登记，就要在全国县级以上各级土地管理局增加机构、人员，不符合精兵简政的原则，且导致登记机构乱收费的可能”。⑨
第二、对于家庭土地承包经营权的互换与转让采取登记对抗主义。未经登记的，不得对抗善意第三人。根据《农村土地承包法》第三十八条的规定，只对互换、转让两种流转方式采取登记对抗主义。其主要理由是：“1、目前，我国农村土地承包经营权登记制度尚不健全，而且，农户家庭承包的土地不仅数量很大，而且地块分散，土地承包经营权的登记将是一项非常细致而艰巨的工作，需要做大量工作，投入大量人力、财力、物力。在目前情况下，要求土地承包经营权流转必须登记，不太现实。2、从土地承包经营权流权情况看，转包约占50%，出租占17.88%，互换占7.58%，入股占5.71%，转让约占11%，其他形式约占10%。因此，许多可以通过债权方式处理，不一定需登记。而且，流转范围对象大部分是附近的农民，互相比较熟悉，从公示、公信的角度来看，登记的必要性也不大。3、如采取登记生效主义，土地承包经营权流转必须登记才能生效，这必然发生登记费用，不仅给农民增加了麻烦，还会增加农民负担”。⑩
第三、根据《农村土地承包》第四十九条的规定，对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，土地承包经营权的设立和以转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转的，均采取登记生效主义。不登记，这种新型的用益物权不设立或不生变动之效力。
基于以上分析，可以看出，对于农村土地承包经营权这一新型的用益物权的设立和变动而言，采取了多元化的立法体制。因此，在不同的体制之下，登记的性质和作用是不同的，应做具体地分析。
首先，由于家庭土地承包经营权的设立采意思主义，权利的设立无需登记。而《农村土地承包法》第二十三条规定的登记，其性质和作用是什么呢？我认为，这种登记是一种行政行为，它所体现的是国家对这种物权关系的干预，干预的目的在于以公权力确认私权利，保护承包者的合法权益。这种登记不是物权设立的公示方法，对于承包合同的成立生效和承包经营权的设立并无影响，仅起证明作用，证书仅是证权凭证不是设权凭证。再进一步分析，登记这种行为不是依申请的行政行为，是一种职权行为，登记是登记机关的法定义务，登记机关对承包合同仅能进行形式审查。如果登记机关不及时给农户进行登记并发放土地承包证书，或因错误登记而侵害了承包方合法权益的，承包方可提起行政诉讼，以寻求权利救济。
第二、由于家庭承包经营权的互换和转让采登记对抗主义，登记是土地承包经营权通过互换和转让方式转移的公示要件。不登记，不影响互换合同和转让合同的成立与生效，也不影响承包经营权在双方当事人之间的转移，只是不能对抗善意第三人。互换合同或转让合同成立生效后，办理登记，“乃是一种（互换合同或转让合同一方当事人依据）合同应负的义务，另一方要求其履行登记义务实际上是要求其实际履行合同。如果负有登记义务的一方拒不履行办理登记义务，应当以构成违约论，另一方面有权要求其承担违约责任。如果合同没有规定登记的义务，我们认为当事人双方依据法律的规定都有办理登记的义务，此种义务一旦为法律所固定下来，便可以自动转化为合同义务。任何一方违反此种义务，都将构成违约责任。”⑾“由于办理登记是一种合同义务，而且是双方当事人所负的主要义务，任何一方不办理登记手续可以视为其已经违反了依据合同所应负的主要义务，不能以对方履行次要义务为由进行抗辨”。⑿登记对抗主义对于解决多重买卖问题意义重大。例如：甲将土地承包经营权转让给乙，乙支付了价金但未办理登记手续，其后，甲又将该块的土地承包经营权转让给丙，丙不知甲已将土地承包经营权转让给乙，而且也不应知这一情况，支付了合理的对价后办理了登记手续。那么，丙为取得该土地承包经营权的善意第三人，乙因未履行登记这一物权变动的公示要件而不能取得土地承包经营权，更不能向丙主张权利，只能向甲主张违约责任或行使不当得利之债请求权。在此，应注意举证责任的分配，丙就自己为善意负举证责任，乙可就丙为恶意举证。
第三、由于其他方式的承包经营权设立及物权变动均采登记生效主义，因此，登记对经营权的设立与变动有极其重要的作用。不登记，不能设立承包经营权；不登记，承包经营权不转移。但是登记与否，不影响承包或流转合同的效力（抵押除外）。值得注意的是，区分承包经营权的设立、变动与登记问题。只有在承包合同或流转合同有效成立后，才发生登记问题。未登记，其法律后果只是承包经营权不设立或不变动，绝不能以此而否认承包合同或流转合同的效力。
此外，《农村土地承包法》第三十一条第二款、第五十条，还规定了通过继承这一非法律行为的物权变动方式。同时，在司法实践中，不能忽视公用征收、强制执行、法院判决三种方式可直接产生物权变动的法律效果。在这四种情况下，登记既不是生效要件，也不是对抗要件。
三、优先权的性质及其行使
《农村土地承包法》第三十三条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权的流转，“在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权”。第四十七条规定，“以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权”。
分析这种优先权和优先承包权的性质，应首先明确这种优先权产生的基础，即集体组织中的成员权和集体所有的涵义。“集体所有实际上是一种特殊的共同所有。这种共有的所有是在集体成员的基础上产生的，表现为集体成员对集体财产不分份额地共同享有占有、使用、收益、处分的权利”。“将集体财产定性为一种特殊的共有，从根本上说，就是要承认集体组织的成员对其财产也享有一定的权利，也就是在法律上应确认集体组织的成员权”。⒀“实行家庭承包的，农村集体经济组织的成员基于其特定的身份享有承包土地的权利，土地承包经营权与集体经济组织成员之间具有密切的联系。……。只要是集体经济组织成员都享有承包土地的权利。承包权可以看成是农村土地集体所有制在农民身上的一种体现，因此，对于农民的这项权利，必须予以保护和尊重”。⒁
从以上学者的见解可以看出，这种优先权的特点：1、它是法定的而非当事人约定的权利。法律赋予集体经济组织成员的优先权或优先承包权，目的是维护农民的生存利益，充分发挥农地使用制度的社会保障功能。2、它是一种基于特定的身份关系而产生的权利。3、它是一种请求原承包方或发包方与之缔约并在同等条件下优先取得承包经营权的权利，具有债权的性质。4、它是一种具有对抗第三人效力的权利，具有物权的性质。总之，这种优先权或优先承包权是一种既有物权性质，又有债权性质的权利。这种权利的定性，对于确定权利行使的程序具有重要的理论指导意义。
对于这种优先权或优先承包权的行使，法律没有做出明确的规定。从保护农民利益的角度出发，这一问题确实值得研究。对此，地方立法机关根据《农村土地承包法》第六十四条的授权条款制定实施办法时应当予以明确。在此，谈几点自己的粗浅看法：1、行使的条件：“同等条件”并不意味着绝对等同，地方性法规可以作出列举性规定。承包方（家庭承包）或发包方（以其他方式承包）与第三人就土地承包经营权的流转或设立进行缔约时，在同等条件下，本集体经济组织成员可以行使购买权。2、行使的期限：就家庭承包经营权的流转而言，原承包方应当将其与第三人缔约的内容，以书面形式告知村民小组或村民委员会，由村民小组或村民委员会以书面形式通知本集体经济组织的其他成员。本集体经济组织的其他成员应在收到通知后十五日行使优先权。若原承包方或村民小组、村民委员会不履行通知义务时，本集体经济组织其他成员须在知悉出卖人和第三人缔约之日起三个月内行使优先权。这种优先权的行使应当由行使者向村民小组或村委会发出明确的意思表示，优先权一经行使，即按照原承包方和第三人约定的相同条款与原承包方成立流转协议。依第四十六条规定，以其他方式发包的，只有公开协商的方式可以照上述程序方可实施；以拍卖、招标方式发包的，发包应预先通知本集体经济组织成员参加；未履行通知义务的，本集体经济组织成员可诉请法院宣告发包行为无效。3、规定优先权竞合的处理规则。对两个以上集体经济组织成员均行使优先权的，由原承包方选择到底由哪一个农户优先取得承包经营权。对集体经济组织成员的优先权和承租人的优先权发生冲突时，根据物权性权利优于债权性权利的原则，由前者享有优先权。
四、流转的方式与用益目的限制
现在流行一种观点，认为法律规定农民可以自愿、平等、有偿地进行土地承包经营权流转，就是赋予了农民随意处分土地的权利。其实，这是一种必须纠正的误解。流转的标的物是土地承包经营权，而非土地本身。法律对流转的方式和用途作了明确的规定，同时规定了限制条件。对此，必须从严掌握。
对于通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取的流转方式为：转包、出租、互换、转让或入股等其他方式。是否包括抵押？我认为，这种土地承包经营权的流转方式不能包括抵押。原因在于：一是根据物权法定原则，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不能抵押。当事人不依法律的规定，不得创设物权；非依法律规定的物权种类、内容而设立的权利，不具有物权的效力。二是从立法目的看，农村土地承包法始终在农村土地的生存利益和资本利益之间进行权衡较量，当二者发生冲突时，法律的天平倾向于前者。“承包方将土地承包经营权抵押给银行后，如不能按期偿还贷款，银行依法行使抵押权，对农户的土地承包经营权进行处置，承包方就要失去土地承包经营权，从而失去生活保障，搞不好会影响农户家庭的生活，造成社会问题”。⒁
对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，根据《农村土地承包法》第四十九条的规定，其流转方式包括转让、出租、入股、抵押等多种方式。这里的抵押还要受《担保法》的调整，一要取得发包方的同意，二要到土地管理部门登记。
根据《土地管理法》的有关规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。农村土地承包经营权是为实现农业目的而设立的用益物权，权利的用益目的限定为农、林、牧、渔等生产经营活动。承包方不得擅自改变权利取得时设定的土地用途。“而农、林、牧、渔用地之间用途的改变，法律并未严格禁止，只是禁止或限制土地用途导致对自然资源的破坏性开发、利用”。⒂至于农、林、牧、渔每一项用途中具体用途的改变，如耕作种植作物品种的变化，不属于土地用途改变的范围。
对家庭土地承包经营权的流转，《农村土地承包法》第十七条和第三十三条做出了目的限制，即不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。这是一种强制性规定。根据该法第六十条规定，对于以其他方式取得的对四荒土地的承包经营权的流转，承包方也不能违法将承包地用于非农建设。土地管理法对于农业用地转为建设用地规定了严格的转用审批程序和征地、用地批准程序，将农业用地转为建设用地必须依照土地管理法的规定，经过有关人民政府或有关行政主管部门批准。承包方未履行土地管理法规定的批准手续或采取欺骗手段骗取批准，将承包用于非农建设的，其行为应当依照土地管理法的规定，由县级以上地方人民政府的土地行政主管部门给予行政处罚。

①柳随年《关于〈中华人民共和国农村土地承包法（草案）〉的说明》
②王利明主编《物权法专题研究》第988页
③王宗非主编《农村土地承包法释义与适用》第11页
④、⑥宋红松《农地承包制的变迁与创新》
⑤金锦萍《农村集体土地所有权的困境与出路》
⑦王宗非主编《农村土地承包法释义与适用》第65页
⑧王利明著《物权法研究》第462页
⑨中国政法大学《关于中国物权法（征求意见稿）的具体修改意见》。
⑩王宗非主编《农村土地承包法释义与适用》第101页
⑾王利明主编《中国物权法草案建议稿及说明》第195页
⑿、⒀王利明著《物权法研究》第218页、第306—307页
⒁王宗非主编《农村土地承包法释义与适用》第123—124页
⒂王宗非主编《农村土地承包法释义与适用》第89页