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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件/武志国

时间:2024-07-08 18:01:54 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8138
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商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


  一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

  《城市房地产管理法》第二十六规定,“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定,“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”
  2000年,《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后,房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制,房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定,“住宅小区等群体房地产开发项目,应当进行综合验收。”而后,2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消,因此,该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

  现行法律规定的交付使用条件,除上述规定外,还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如:
《城市房地产开发经营管理条例》规定:房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定:“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
  《城乡规划法》第四十五条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。”
  2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改,即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,才实行竣工验收制度,未经验收合格不得投入使用;对于其他的建设工程(包括住宅小区),实行消防备案制度。

  《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;(二)有完整的技术档案和施工管理资料;(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”
  建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(2009年修正)规定:“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。
  第五条 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期,施工许可证号,施工图设计文件审查意见,勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件,市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;(三)法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件;(五)施工单位签署的工程质量保修书;(六)法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
  第七条 工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内,向备案机关提交工程质量监督报告。”

  因此,商品房竣工经验收合格后即可交付,当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何,房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后,尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件,应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

  另外,值得注意的是,并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题,一般是不能拒绝收房的,拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


  二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

  《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)规定,(十二)完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验,通过地方立法,完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

  比如,《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定:“对新建住宅实行交付使用许可制度,新建住宅建设工程竣工验收合格后,其配套设施应当具备居民入住的基本条件,并取得新建住宅交付使用许可证,方可交付使用。”
  《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定,“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时,应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的,新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房,购房人有权拒绝入住。”同时,《天津市商品房管理条例》第十条也规定,“房地产开发企业开发建设的住宅商品房,必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后,方可交付使用。”。

  那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的,能否交付使用,如已经交付使用效力如何?存在两种截然相反的观点:只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》(建委予以备案),即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于地方性法规,地方性法规具有地方性,在本辖区内有效,房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为,住宅商品房准许交付使用证制度,属于管理性的强制性法规,不是效力性的规定,不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准,并交付了钥匙,即便未取得准许交付使用的证件,房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然,未取得准许交付使用许可证,不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com

卫生部办公厅关于做好长江流域春季禁渔期渔船民等水上流动人员血吸虫病防治工作的通知

卫生部办公厅


卫生部办公厅关于做好长江流域春季禁渔期渔船民等水上流动人员血吸虫病防治工作的通知

卫办疾控发〔2006〕91号


湖南、湖北、江西、安徽、江苏、重庆、四川、云南省(市)卫生厅(局):
长江流域的血吸虫病流行区渔船民等水上流动人员因生产、生活的需要,长期接触含有血吸虫尾蚴的水体而反复感染血吸虫病,个别地区渔船民血吸虫粪检阳性率高达69.1%,且人畜粪便缺乏有效管理,严重污染水域,成为血吸虫病主要的污染源。由于渔船民流动性强,开展血吸虫病防治工作难度很大,往往得不到及时有效的查治,严重危害该类人群的身体健康。目前,长江流域各省(市)已全面进入春季禁渔期,在此期间,渔船民等水上流动人员一般在岸休整,这是集中开展血吸虫病查病、治疗和健康教育的大好时机。为了切实做好水上流动人员血吸虫病防治工作,落实有关防控措施,现就有关工作通知如下:
一、提高认识,加强领导各级卫生行政部门要本着对人民健康高度负责的精神,提高对渔船民以及水上流动人员血吸虫病防治工作重要性的认识,将此项工作作为控制血吸虫病传播、流行的一项有力措施来抓。各地血防办要切实负起责任,加强领导,全面动员,做好相关部门的组织、协调工作。
二、制订方案,周密部署各地疾病预防控制机构(血防机构)要结合本地区实际,本着疾病预防控制工作属地管理的原则,在掌握禁渔期间水上流动人员集中停泊区域和散在水上流动人员具体流向的基础上,尽快制定具体的工作方案,开展防治工作。各级疾病预防控制机构(血防机构)要对停留在本行政区域内的渔船民等水上流动人员,在其集中靠岸停泊的区域,设立现场工作点,全面开展查病、治病工作;对散在停靠点,要组织专业人员进行追踪调查,上门入户开展查、治工作;对难以追踪的水上流动人员,要在其经常经过、停泊的水域,张贴醒目的公告,告知其到当地血防专业机构进行血吸虫病检查与治疗。同时,要认真做好查病、治病的登记工作,以全面、准确地掌握本辖区渔船民等水上流动人员的血吸虫病流行状况,有利于今后开展追踪调查、检查和治疗工作。
三、宣传《血吸虫病防治条例》,加强健康教育《血吸虫病防治条例》已于5月1日开始施行,各地要在开展查病、治病的同时,结合《血吸虫病防治条例》的宣传与贯彻,采取形式多样、喜闻乐见、易于接受的方式,因地制宜地对渔船民等水上流动人员开展血吸虫病健康教育,要注意把握好重点信息的宣传,积极引导他们自觉提高卫生防病意识,使之能积极参与血防工作,主动接受血吸虫病检查和治疗,自觉管好自己的粪便,不让粪便直接下水,同时实施粪便无害化处理。
四、提供物品器材,保证查治等工作顺利进行水上流动人员查病、治病所需药品、试剂耗材,《血吸虫病防治条例》单行本、宣传画,以及健康教育所需的挂历和宣传品,已在2005年中央补助地方血防项目中安排了防治专项经费,各地要严格按照有关项目管理方案执行,对水上流动人员进行免费查、治病和发放相关宣传品,保证此项防治工作顺利开展。部门的组织、协调工作。
五、总结经验,及时上报各地要在6月31日长江春季禁渔期结束之前,完成水上流动人员的查病、治疗和健康教育工作。7月15日前将工作总结书面报我部疾控局血防处。在11月-12月血吸虫病感染季节后,要组织血防专业机构对登记在册的水上流动人员,再次开展全面的查病和治疗工作。


二○○六年五月十九日



印发《中山市建筑工程施工图设计文件审查实施细则》的通知

广东省中山市人民政府


中府[2002]31号 印发《中山市建筑工程施工图设计文件审查实施细则》的通知 火炬区管委会,各镇政府、区办事处,市属各单位: 现将《中山市建筑工程施工图设计文件审查实施细则》印发给你们,请贯彻执行。 二○○二年二月二十五日 中山市建筑工程施工图设计文件审查实施细则 第一条 为加强建筑工程勘察设计质量监督与管理,保护国家财产和人民生命安全,维护社会公众利益,做好建筑工程施工图设计文件(以下简称施工图)审查工作,根据国务院《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》,以及建设部《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》,结合本市实际,制定本细则。 第二条 施工图审查是政府主管部门对建设工程勘察设计质量监督管理的重要环节,是基本建设必不可少的程序,工程建设有关各方必须切实执行。 第三条 中山市建设局(以下简称市建设局)负责本市行政区域内的施工图审查工作的实施和监督管理工作。 第四条 本细则所称施工图审查是指依照国家和省有关规定认定的施工图设计审查机构(以下简称审查机构),接受市建设局委托,根据国家的法律、法规、技术标准与规范,对施工图的结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行的独立审查。 第五条 建设工程设计等级分类或规模划分标准中的各类新建、改建、扩建的建筑工程或城市市政基础设施工程以及单位工程造价100万元以上的公共建筑的装修工程项目均属审查范围。 属特级建筑工程和概算投资1亿元以上的大型城市市政基础设施工程项目的施工图,需报送省建设厅审查。 凡勘察设计中采用涉及安全并且国家现行技术标准未作规定的勘察、设计技术方案,应由国家认可的检测机构进行试验或验证,并报送省建设厅审查;凡超出国家现行有关技术标准所规定的适用高度、高宽比限值或体型规则性要求的高层建筑工程,应按建设部《超限高层建筑工程抗震设防管理暂行规定》办理专项审查。 第六条 施工图审查的主要内容: (一)勘察设计单位和勘察设计人员承揽任务是否符合国家规定的从业资质要求; (二)工程勘察或工程设计合同是否符合法规要求及履行情况; (三)是否满足方案设计和初步设计批准文件的要求; (四)建筑物的稳定性、安全性审查,包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠; (五)是否符合规划、消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等国家现行的强制性标准、规范; (六)施工图是否达到国家规定的编制深度要求; (七)是否损害公众利益。 第七条 建设单位将施工图报市建设局审查时,应同时提供下列资料: (一)完整的施工图纸一式二份(按A4幅面折叠); (二)本工程的立项批文、土地使用证、规划红线图、规划设计要点等设计依据文件,以及消防、人防、环保等专业管理部门审查意见; (三)主要的初步设计文件及批准文件; (四)工程勘察成果报告; (五)结构计算书和计算软件名称及授权序号; (六)勘察设计合同副本; (七)重要工程项目须提供建设场地地震安全性评价报告。 第八条 审查机构的设立,应当坚持内行审查的原则。根据国家和省的有关规定,我市可设立甲、乙二个级别的审查机构。 设立审查机构应符合下列条件: (一)具有符合设计审查条件的工程技术人员组成的独立法人实体; (二)有固定的工作场所,注册资金不少于20万元; (三)有健全的技术管理和质量保证体系; (四)设立甲级审查机构必须拥有符合条件的结构审查人员不少于6人,符合条件的勘察、建筑和其他配套专业的审查人员不少于7人;设立乙级审查机构必须拥有符合条件的结构审查人员不少于3人,符合条件的勘察、建筑和其他配套专业的审查人员不少于4人。 各级审查机构在勘察、建筑、给排水、电气、通风空调及预算等每个配套专业宜设置审查人员。 根据审查机构设立实行总量控制的原则,结合我市建筑工程的实际情况,目前我市暂设立一个审查机构,最多不超过两个。 第九条 各镇(含火炬开发区)建委可申请设置1名至2名专职审查员。市建设局可委托已设置专职审查员的镇建委负责审查本镇范围内一定规模(即第十三条规定的规模)以下的建筑工程施工图。 第十条 审查人员(包括专职审查员)必须具备下列条件: (一)审查人员应具有10年以上建筑工程勘察、设计工作经历,独立完成过五项二级以上(含二级)项目工程勘察、设计的一级注册结构工程师或高级结构工程师、一级注册建筑师或高级建筑师;专职审查员应具有10年以上建筑工程勘察、设计工作经历,独立完成过五项三级以上(含三级)项目工程勘察、设计的注册结构工程师或高级结构工程师、注册建筑师或高级建筑师;镇仅设一名专职审查员的,应是具有10年以上建筑工程勘察、设计工作经历,独立完成过五项三级以上(含三级)项目工程勘察、设计的注册结构工程师或高级结构工程师。 (二)有独立工作能力,并有一定语言文字表达能力。 (三)熟练掌握国家和地方现行的强制性标准、规范。 (四)有良好的职业道德。 (五)年满35周岁,最高不超过65周岁。 上述人员经省建设厅组织考核认定后,方可从事审查工作。审查人员应接受市建设局组织的岗位培训。 第十一条 申办甲级审查机构,须经市建设局同意并由省建设厅初审后,报建设部审批,并颁发施工图设计审查许可证;申办乙级审查机构和专职审查员由市建设局初审后,报省建设厅审批,并颁发施工图设计审查许可证。取得施工图设计审查许可证的机构和专职审查员,方可承担审查工作。 第十二条 甲级审查机构的审查范围不受限制; 乙级审查机构审查范围为设计等级分类标准规定的二、三级建筑工程、设计规模划分标准规定的中小型城市市政基础设施工程、单位工程造价1000万元以下的装修工程的施工图。 第十三条 专职审查员可审查以下规模的建筑工程施工图: (一)民用建筑:单跨12米以下(含本数,以下相同)的单层公共建筑或6层以下且面积不超过2000M2的一般公共建筑和住宅、宿舍; (二)工业建筑:跨度12米以下、吊车吨位5吨以下的单层厂房和仓库,以及跨度6米以下、楼盖无动荷载的两层厂房和仓库; (三)构筑物:高度20米以下的烟囱,容量50立方米以下的水塔,容量300立方米以下的水池,直径6米以下或边长4米以下的料仓; (四)城市市政基础设施工程:小型的给水、排水、道路、风景园林、环境卫生的工程项目; (五)装修工程:单位工程造价250万元以下的公共建筑的装修工程。 第十四条 审查机构应制定施工图审查内容的工作细则,报市建设局备案。 第十五条 市建设局受理施工图审查时,应作好书面登记,并发出委托审查通知书,由市建设局连同送审材料一并送审查机构。审查机构应当在收到审查材料后20个工作日内完成审查工作,特级和一级建筑工程或大中型城市市政基础设施工程项目应当在30个工作日内完成审查工作,其中重大及技术复杂项目的审查时间可适当延长。审查合格的项目,审查机构向市建设局提交项目施工图审查报告和一套加盖“工程设计施工图审查专用章”的施工图,另一套施工图由审查机构存档;市建设局向建设单位通报审查结果,颁发施工图审查批准书,并将审查机构签章后的施工图交回建设单位。 已设立专职审查员的镇,且属于本细则第十三条规定范围内的建筑工程施工图,建设单位可直接送镇建委,镇建委做好书面登记后交由镇建委专职审查员进行审查。专职审查员应在收到审查材料后20个工作日内完成审查工作。审查合格的项目,专职审查员向镇建委提交项目施工图审查报告和一套加盖“工程设计施工图审查专用章”的施工图,另一套施工图由镇建委存档;镇建委向建设单位通报审查结果,颁发经市建设局签发的施工图审查批准书,并将专职审查员签章后的施工图交回建设单位。镇建委应将施工图审查情况汇总,并每月向市建设局报告一次。 审查不合格的项目,市建设局或镇建委将原送审材料和审查意见书返回建设单位,由原设计单位修改,重新送审。 施工图审查报告的主要内容应当符合本办法第六条的要求,并由审查人员签字,审查机构盖章。 设计单位在出版审查合格的施工图时,应标注有施工图审查批准书编号。 第十六条 施工图一经审查批准,不得擅自进行修改。如遇特殊情况需要进行涉及第六条规定的审查内容的修改时,必须报送市建设局,由市建设局重新委托审查机构审查后再批准实施。 第十七条 建设单位或者设计单位对审查机构作出的审查报告有重大分歧时,可向上一级建设行政主管部门提出复查申请,由上一级建设行政主管部门组织专家论证并做出复查结果。 第十八条 凡应当审查而未经审查或者审查不合格的施工图项目,不得进行工程施工招投标,不得发放施工许可证,施工图也不得交付施工。 第十九条 建筑工程在招投标、施工、监理、质量监督和竣工验收时,有关部门均应以审查批准的施工图为依据。 第二十条 建设单位应对报送市建设局的审查材料的真实性负责。 第二十一条 勘察设计单位应对提交的勘察报告、设计文件的真实性负责,并积极配合审查工作。根据《建设工程质量管理条例》规定,勘察设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计,并对其勘察、设计质量负责。审查机构按照有关规定对勘察成果、施工图设计文件进行审查,不改变勘察设计单位依法对建设工程勘察设计质量所负责任。 第二十二条 审查机构接受市建设局的委托,对施工图设计文件涉及安全和强制性标准执行情况进行技术审查。审查机构应当对审查的图纸质量负相应的审查责任,但不代替勘察设计单位承担勘察设计质量责任。施工图审查后按图施工,因勘察设计原因发生工程质量问题的,审查机构承担审查失察的责任,并按国家有关规定进行处罚。 审查机构不负责解决施工图的经济、技术合理性和设计优化等方面的问题,该类问题由建设单位通过设计方案竞选或设计咨询的途径加以解决。 第二十三条 市建设局在施工图审查工作中主要负责制定审查程序、审查范围、审查内容、审查标准并颁发审查批准书;对审查机构和审查工作进行监督,并对违规行为进行查处;对施工图设计审查负依法监督和管理的行政责任。 第二十四条 市建设局对在勘察、设计文件中弄虚作假的单位和个人将依法予以处罚。审查机构不得利用其有利身份,在市场竞争中进行不正当活动。对玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的审查人员和机构,由建设行政管理部门依法给予暂停或者吊销其审查资格,并处以相应的经济处罚。构成犯罪的,依法追究其刑事责任。 第二十五条 审查机构不得对本单位,或与本单位有直接经济利益关系的单位完成的施工图进行审查。 第二十六条 施工图审查所需经费由施工图审查机构向建设单位收取,属于技术服务性收费,收费标准按省建设厅和省物价局确定的标准执行。 第二十七条 本细则自2002年3月15日起施行。