二手房买卖合同，买方违约纠纷法律分析之－政策变化导致房价波动

蔡英杰


关键词：二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金


　　就笔者去年接触到的二手房屋买卖合同的纠纷来说，咨询者多为卖方。原因很简单，卖方在签订合同之后，房价不断上涨，每天的上升幅度都很大，以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍的定金或者支付违约金并且赔偿中介费，也不愿继续履行合同和办理过户手续。然而，自今年4月下旬以来，向笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同的买方，由于国家抑制房价政策的不断出台，房价下跌已经无法避免。在这种情况，很多投机性较强的买方宁可丧失已经支付的定金、中介费用甚至是违约金，也不愿继续支付房款履行合同。此外，二手房买卖合同中还经常会出现，买卖双方在中介的居间下，往往为了少交过户税费而故意做“阴阳合同”，阳合同提交给有关政府部门，在上面故意做低价格，阴合同由双方自行签订，具体房款支付等按照阴合同执行。

　　那么，国家政策变动是否属于不可抗力而使违约方免于违约责任？如果非属不可抗力，那么买方违约应当承担什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效？阴阳合同是否影响违约责任的承担？鉴于上述种种问题，笔者结合最近接到的一个咨询案例，拟回答上述问题。

　　宏观背景介绍：

　　今年年初，国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号），提出要加大差别化信贷政策的执行力度，具体是指要求各大银行通过严格设定执行二套房贷款门款政策，合理引导住房消费，从而抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　2010年4月17日，针对部分城市房价上涨以及投机性购房者频现，国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策。要点如下：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定，而且对于个别地区，甚至有权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同样，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民也要暂停发放购买住房贷款。此外，文件还要求住建部要会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

　　显然，国发【2010】10号文相对与年初的国办发【2010】4号文相比，不论是从发文机关的层级上讲，还是从调控力度上讲，都上升了一个级别。

案例介绍：

　　2010年3月20日，卖方甲和买方乙在中介的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将北京市朝阳区的一处房产卖给乙方。为了履行本合同，甲方已经将房屋的抵押注销手续办完，乙方支付了全部中介费用（注:几乎已成行内惯例）。根据本合同，甲方建筑面积100来平米的房子以29万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当时向甲方支付了2万元的定金。该合同只约定了逾期付款的违约金，并未明确约定解除合同的违约金。除此之外，甲方和乙方在当日另行签订了《二手房买卖补充协议》，该协议规定除支付29万的房款之外，乙方还要在房屋过户手续向甲方支付100多万的房屋装修及室内设施费用。如果一方违约，另一方应当向对方支付相当于合同金额10%的违约金。

　　在5月份的时候，乙方向甲方提出，由于国家信贷政策发生了重大变动，导致房屋价款发生了不可预期的变动，应当属于不可抗力或者情势变更的是由，因此其有权解除合同。并且，乙方已向有关机关咨询过，做低房屋交易价款逃避交税是违法的，存在很大的法律风险，因此合同是无效的，其有权要求甲方返还定金。

律师分析：

一、国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用于“情势变更”？

　　根据《民法通则》以及《合同法》的相关条款，可知“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力，必须满足这几个条件：1、该事件是当事人双方在签订合同时无法预见的；2、该事件在发生之前并不能会当事人的意志或行为而能够避免；3、该事件发生之后，当事人双方无法克服该事件产生后果。

　　根据《合同法》第94条规定，当不可抗力致使合同目的无法实现时，当事人一方是可以解除合同；根据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。由此可以看出，当事人并不能任意滥用不可抗力，并非只要发生不可抗力，一方当事人的责任就理所当然地被免除。

　　根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。很显然，情势变更适用于非不可抗力造成的商业风险。

　　尽管，不可抗力和情势变更看起来很相似，不过笔者看来，二者之间还是存在些许差异的。第一，不可抗力通常多指自然力灾害、突发的社会事件或政策调整，应当是当事人完全无法预见的，而情势变更则是指商业风险的重大变化，而商业风险本身并非当事人完全不能预见，只不过商业风险的变化已经超过了正常商人能预料的程度；第二，不可抗力的出现既可能使合同履行出现暂时性的客观障碍，也可能使合同的履行发生客观上的永久不能，这取决于不可抗力的程度以及对当事人的影响，而情势变更则只是影响到了合同的履行，这种影响会造成对一方当事人的不公平或者无法实现通常情况下的商业目的，但是不存在暂时的客观履行不能或永久的客观履行不能；第三，不可抗力的后果是当不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人有权自行而非通过法院解除合同，并且可以部分或全部免除责任，而情势变更的后果则表现在当事人可以请求法院变更或解除合同，至于是否解除，则取决于法官的判断。根据最高院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》 (法发【2009】40号)，法院在实践中是严格适用情势变更原则的。
　　举个简单例子来讲，如果买卖双方之间签订了货物买卖关系并且由卖方负责运输，但是在履行的时候，卖方港口发生了罢工事件，从而造成短期内发货根本不可能，这就属于不可抗力。但是，如果只是罢工事件不能妨碍卖方找其他工人进行装卸发货，而只是大幅度提高了成本，可能是平常运输成本的好多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利润还要高出很多，这就属于情势变更。

　　根据上述分析，在本案中，乙方并非依靠贷款买房，因此国家放贷政策的变化对其向甲方支付房屋价款并未造成任何影响，对于乙方来说不能以不可抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由于政策引发的房价波动是否属于情势变更呢？笔者理解，国家出台新政策导致房价发生波动的情形并不属于情势变更。一是因为国家早在正式出台国发【2010】10号文之前，就已经发布相关政策，提出要打击投机性购房需求；二是因为如果不是投机性购房的话，那么此次房价的波动并不会对乙方造成明显不公平更不会导致不能实现合同目的。此外，如果非直接由放贷政策的变化导致买方无法从银行贷款，那么同样不属于不可抗力。当然，如果没有根本国家明文政策并未发生变化而只是银行内部信贷流程严格了而造成买方无法如期或顺利贷款的话，那么只要双方在合同中对此没有明确约定免责或属于不可抗力的话，那么买方仍然需要向卖方承担违约责任。

二、房屋买卖阴阳合同如何认定？

　　在二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。

　　那么双方签订的阳合同与阴合同是否有效呢？根据《合同法》第52条第1款第（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。不过鉴于双方签订合同的本意并非在于损害国家利益而是房屋交易，因此只能根据《合同法》第56条规定认定阳合同中关于价款的部分无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在司法实践中，阴合同通常仍被认为是双方之间的真实意思表示从而被认定为有效，一方要求继续履行，对方应当履行。这样，买方很难以合同无效为理由解除合同。

　　目前，已经有地方法院支持了上述分析，如在深圳市中级人民法院出台的《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中，第八条就明确规定房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。

三、阴阳合同是否影响违约责任的承担？
广东省河源市人民政府


河府〔2005〕115号


印发河源市区城市市容和环境卫生管理办法的通知


各县区人民政府，市府直属各单位：
　　现将《河源市区城市市容和环境卫生管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。




二○○五年十月十三日




河源市区城市市容和环境卫生管理办法


　　第一条 为强化市区城市市容和环境卫生管理，美化城市环境，提升城市品位，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《中华人民共和国食品卫生法》、《中华人民共和国道路交通安全法》、《城市市容和环境卫生管理条例》、《中华人民共和国道路交通管理条例》、《中华人民共和国治安管理处罚条例》、《城市道路管理条例》、《城市绿化条例》、《公共场所卫生管理条例》、《物业管理条例》和《广东省爱国卫生工作条例》、《广东省城市垃圾管理条例》、《广东省查处无照经营行为条例》等法律法规，以及市委、市政府《关于进一步加强市区土地、规划、建设、河道和市容管理的决定》精神，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于市区范围内市容监察、环境卫生、食品卫生、噪声污染、污水排放、摆卖经营、车辆停放、户外广告、占用和挖掘道路、违章建筑、乱搭乱挂、园林绿化、饲养禽畜等方面的市容和环境卫生管理，以及市容环境卫生设施的建设和管理。

　　第三条 市区城市市容和环境卫生管理工作实行统一领导、分工负责、协调运作、齐抓共管的原则。市容和环境卫生管理责任单位要明确职责，制定具体的管理标准，落实管理责任，扎实有效地开展工作。

　　第四条 市区城市市容和环境卫生专项规划由市城市管理局牵头组织编制，并纳入城市总体规划，各有关单位和部门应当按照规划分期分项组织实施。

　　第五条 市城市管理局负责市区城市市容和环境卫生的统筹协调和督促检查：

　　（一）负责市区已验收移交接管的城市道路、桥梁、排水排污管网、路灯、亮化等市政公用设施的管理；负责临时占用、开挖城市道路的审批和管理；负责地下排水排污管网接驳的审批和管理。

　　（二）负责市区园林绿化及园林设施的建设、改造和养护；负责市区占用绿地、迁移采伐树木的审批和管理。

　　（三）负责环卫设施的建设、改造和养护；负责建筑垃圾排放的审批和监督管理；负责主次干道和公共场所清扫保洁、垃圾清运和处理工作。

　　（四）负责市区大型户外广告设置的审批和市区户外广告的管理。

　　（五）督促落实“门前三包”责任制。

　　（六）负责组织协调城市环境综合治理和城市管理重大活动。

　　第六条 市城监大队负责对下列行为进行监察管理：

　　（一）随地吐痰、便溺，乱扔果皮、纸屑和烟头等废弃物的。

　　（二）在城市道路两旁及建筑物立面乱搭、乱挂，以及在其它设施和树木上搭挂、涂写、刻画或张贴宣传品的。

　　（三）在城市主要街道临街建筑物的阳台、平台上搭建建（构）筑物，堆放、吊挂杂物的。

　　（四）不按规定的时间、地点、方式倾倒垃圾、粪便的。

　　（五）不履行卫生责任区清扫保洁义务或者不按规定清运、处理垃圾和粪便的。

　　（六）运输液体、散装货物不作封闭、包扎、覆盖，造成泄漏、遗撒的。

　　（七）未经行政主管部门批准，擅自在街道两侧和公共场所设置户外广告、标语牌、画廊、橱窗、电话亭、报亭等，影响市容的。

　　（八）未经行政主管部门批准，擅自在街道两侧和公共场地堆放物料，影响市容的。

　　（九）未经行政主管部门批准，擅自拆除环境卫生设施，破坏、损坏城市公共卫生设施及园林绿化的。

　　（十）在城市道路、绿化带、人行道、公园、广场周边等公共场地违章停放非机动车辆和摩托车的。

　　（十一）主次街道门店超门槛占道经营的。

　　第七条 源城区土地规划管理大队负责监控和协助市规划建设局、市国土资源局查处市区范围内违法违章建设和乱搭、乱挖、乱种等行为。

　　第八条 源城区政府、区环卫局、街道办事处（镇）、居委会负责市区内街小巷、居民小区、“城中村”、城乡结合部的市容和环境卫生管理，以及该区域内的市政公用设施管理。已纳入物业管理的小区的市容和环境卫生管理以及市政公用设施维护管理，由相应物业公司负责。

　　第九条 市、区规划建设局负责城市规划区内的违法违章建（构）筑物的查处，负责市区建筑工地的安全防护、材料堆放、建筑垃圾清理及扬尘等方面的监督管理，负责物业小区和居民小区的协调、指导和监督管理，负责指导和监督相关开发单位对未验收移交的城市道路、桥梁、排水排污管网、路灯、园林绿化等市政公用设施进行管理。

　　第十条 市环保局负责城市建筑噪声、工业噪声监督管理，负责营业娱乐场所、石材加工、木材加工、五金加工的噪声监督管理；负责工矿企业、宾馆酒店、门店的污水、废水、废气（烟尘、粉尘）达标排放和噪声监督管理。
第十一条 市、区公安部门负责城市交通运输噪声、社会生活噪声、燃放烟花炮竹、饲养犬类的管理。并对下列行为进行查处：

　　（一）在市区噪声敏感建筑物集中区域内使用高音广播喇叭的。

　　（二）在市区街道、广场、公园等公共场所组织娱乐、集会等活动，使用音响器材，产生干扰周围生活环境的过大音量的。

　　（三）从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的环境噪声的。

　　（四）机动车辆不按规定使用声响装置的。

　　（五）从事生产活动确需排放偶发性强烈噪声而未经批准许可的。

　　（六）未到公安机关办理领取《犬类准养证》擅自饲养犬类的。

　　（七）未按市人大常委会决议规定的范围燃放烟花炮竹的。

　　（八）在商业经营活动中使用高音喇叭或者采用其他发出高噪声的方法招揽顾客的。

　　第十二条 市公安交警部门负责城市违法违章车辆停放的管理，以及对车辆超载、撒漏和违反交通法规等行为进行查处。

　　第十三条 市、区卫生局负责市区公共场所卫生和食品卫生的监督和管理。

　　第十四条 市、区爱卫办负责健康宣传教育，开展“除四害”活动，组织开展爱国卫生运动，协调、指导市区单位庭院卫生及卫生责任区的卫生保洁工作。

　　第十五条 市市场物业管理处负责所管辖的集贸市场内及周边的市容和环境卫生管理，其余集贸市场内及周边的市容和环境卫生管理工作由市、区工商部门负责。

　　第十六条 市、区民政局负责流浪乞讨人员的救助管理，及时安置流浪乞讨人员。公安、卫生、交通、铁道、城管等部门应当在各自的职责范围内做好相关工作。

　　第十七条 市、区水务局负责市区新丰江河道漂浮物和水上垃圾的管理。

　　第十八条 市、区公路局负责城市规划区内所管辖道路的环境卫生管理。

　　第十九条 建立考核和责任追究制度，将市容和环境卫生管理工作列入市、区城市管理相关部门和单位年度考核内容，对履行职责、工作任务完成好的，市、区人民政府给予表彰和奖励；对责任不落实、管理失控、问题突出的，追究有关单位领导和责任人的责任。

　　第二十条 本办法自2005年11月1日起实施。