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商品房合同中存在的9大不平等格式条款/吴 宇

时间:2024-05-30 00:36:29 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9208
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商品房合同中存在的9大不平等格式条款

吴 宇


针对上海目前商品房市场中存在诸多不规范行为,笔者拟对商品房买卖合同中存在的9大不平等格式条款一一进行点评:
  
认购定金一去不返

  《××苑商品房认购书》规定:“认购方选择一次性付款的,应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款,认购定金自动转为房款,逾期者则所缴认购定金不予退还。”
  
  点评:商品房买卖属于大宗消费,购房者通常需要有一个合理的“决定期”,以便购房者在深入研究有关资料,全面理解自己的权利、义务前提下,自主决定是否购房。“决定期”内要求退定金的,不适用定金罚则。

购房签约请先交钱

  上海市××房地产公司制定的《××都市花园商品房认购书》规定,“在乙方交清首期房款以及本认购书第7条所述费用时,甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》”。

  点评:在签认购书时,购房者已交付了定金,提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关费用,才能签署商品房买卖合同,实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地,侵犯了购房者的公平交易权,属不公平、不合理的条款,购房者应坚决抵制这样的条款。
因此,在签约之前,一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规;要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证“五证”是否齐全;务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料,特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研,不要在不知情的情况下贸然交付定金;对于显失公平的条款,要坚决要求对方修改,不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

单方设定解约权
  
  上海市××置业公司制定的《××认购书》规定:“如在上述期限内(签认购书十五日内),认购方未能缴付上述各期楼款,出售方除可将认购方所付之款项没收外,并有权将该物业另行出售,无需事前告知认购方。”
  点评:“没收”属强制性措施,是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。交易双方是平等的主体,一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的,应当通知对方,不得擅自变更或者解除合同。
  
免除责任巧设计

  上海市××置业总公司制定的《××认购书》规定:“在未签署正式预售契约前,若因出售方原因致使该物业不能出售时,出售方不受任何约定约束,只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。”
  
  点评:按法律规定,收受定金的一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时,不仅不受任何惩罚,就连利息和损失也得由购房者承担,是违法、无效条款。
  
  模糊标的好圈钱

  上海浦东××房地产公司在预售房屋时,并未讲明所售房屋是精装修房,《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房,而其制定的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款,并强迫购房者与开发商的关联公司———××装饰有限责任公司签订装修合同。
  点评:如果开发商交付的是精装修房,就不应要求购房者与装修公司再行签约。购房者所购房屋由开发商提供,装修标准应与开发商商定,不用直接与装修公司发生关系。补充协议中要求购房者与装饰公司签约的方式,实际上将应由开发商承担的风险转嫁到购房者身上。
  
  违约责任不对等

  上海市某购房者在购房时所签购房合同中违约责任栏规定:甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
  
  点评:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等,实质上是加重购房者责任,减轻经营者责任,违反了法律的公平原则。购房者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
  
  面积误差设陷阱

  松江××房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》规定:“面积误差时,买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算房价款。”
 
  点评:房屋面积出现误差时,选择退房、要求赔偿、据实结算等是购房者的主要权利。上述条款以双方约定的名义,为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便,侵犯了购房者的自主选择权、公平交易权,是最为典型的显失公平条款。
  
  一房二卖搞欺诈

中埃发表建交50周年联合新闻公报

中国 埃及


中埃发表建交50周年联合新闻公报


  2006年11月7日,中国和埃及7日在北京发表联合新闻公报。公报全文如下:

中华人民共和国和阿拉伯埃及共和国建交50周年联合新闻公报

  一、应中华人民共和国主席胡锦涛的邀请,阿拉伯埃及共和国总统穆罕默德·胡斯尼·穆巴拉克于2006年11月3日至7日对中华人民共和国进行访问。其间,穆巴拉克总统出席了11月4日至5日召开的中非合作论坛北京峰会,并于11月6日至7日对中国进行了国事访问。中国国家主席胡锦涛、全国人民代表大会常务委员会委员长吴邦国、国务院总理温家宝分别与穆罕默德·胡斯尼·穆巴拉克总统举行了会谈和会见。根据两国1999年建立的战略合作关系和2006年6月签署的《关于深化两国战略合作关系的实施纲要》,并基于对双边合作及对各种地区和国际问题进行磋商的一贯重视,两国元首就共同关心的重大问题深入交换了意见。

  二、双方强调,阿拉伯埃及共和国是第一个承认中华人民共和国的非洲和阿拉伯国家,并于1956年5月30日与中国建交,这为中国开启与阿拉伯和非洲国家的关系发挥了积极的、重要的作用。两国建交50周年之际,双方回顾了这段历史,决心继续共同努力,深化两国战略合作关系,为双边合作开辟更加广阔的领域,并积极探讨建立中国、阿拉伯世界及非洲的有效的三方合作方式,使之成为南南合作中相互尊重、互惠互利的独特范例。双方愿充分利用埃及在阿拉伯世界和非洲的经验以及中国不断发展所带来的机遇,服务于各项发展事业,造福两国人民。

  三、埃方对中国政府和人民在建设国家进程中所取得的成就表示赞赏,支持中国为促进发展中国家团结和合作所做出的努力。埃及愿充分利用其能力和经验及其在阿拉伯、伊斯兰和非洲范围内的独特地位,实现发展中国家在国际秩序中发挥有效作用的期望。

  四、双方回顾了两国政治关系的顺利发展历程,表示愿进一步密切两国各层次的互访,保持双方在各领域的磋商与协调。双方对2006年6月签署的《中埃两国外交部建立战略对话机制的谅解备忘录》表示欢迎,强调愿就共同关心的重大国际和地区问题保持磋商与协调。

  五、双方认为,经贸和投资合作是两国关系中最重要的组成部分之一。双方将积极努力,拓展合作领域,其中包括采取有效措施促进双边贸易的均衡发展。同时,双方鼓励加强相互投资,以全面提升双边经贸合作水平。

  六、双方对两国在苏伊士湾西北经济区项目合作取得积极进展及埃方为在区内开展各类投资项目提供适宜环境表示高兴,强调将继续鼓励双方企业在该经济区以及其它合格工业区内建立工业项目,并愿为此提供必要便利。

  七、双方认为,加强两国在农业、科技、金融、旅游、环境、医疗、能源、和平利用核能、航天技术、信息及通讯技术等各个领域的合作具有重大意义,符合两国人民的利益,有利于增强两国的综合国力,促进两国的社会和经济发展。双方对两国在多个领域里堪称典范的合作表示欢迎,并特别指出,双方在旅游领域的合作富有成效,并将致力于深化该领域的合作,以造福于两国人民。

  八、埃方重申恪守一个中国原则,不与台湾建立任何官方关系,反对任何形式的“台湾独立”和将台湾从中国分裂出去的企图,坚决反对台湾加入任何只有主权国家才能加入的国际或地区组织,强调埃及支持中国为实现两岸统一所制定的法律和做出的努力。中方对埃方在此问题上的一贯立场表示高度赞赏。

  九、双方对中阿合作论坛取得的积极进展、特别是对2006年5月至6月间在北京召开的论坛第2届部长级会议取得的成果深表满意,并表示愿共同促进论坛建设。

  十、双方对2006年11月3日中非合作论坛第3届部长级会议、4日至5日论坛北京峰会及其它各项重要活动取得的成果表示欢迎,强调重视利用现有资源,在一些重要领域开展三方合作,以促进非洲国家和中非关系的进一步发展。

  十一、双方认为,当前国际形势正经历着深刻的变化。和平、发展、合作成为当今时代的潮流。但世界并不太平,传统安全与非传统安全威胁相互交织,影响和平与发展的不稳定不确定因素增多。双方主张,为实现各国和各国人民追求维护和平、稳定和发展的崇高目标,迫切需要在相互尊重、平等互利、尊重文化多样性以及和平解决争端的基础上,推动国际政治经济秩序向更加公正、合理的方向发展。

  十二、双方认为,应在国际法和联合国有关决议的基础上,根据“土地换和平”原则和阿拉伯和平倡议,在中东实现全面、公正、持久的和平。

  十三、双方希望,伊拉克民选政府在与伊拉克问题有关各方的合作下,为伊拉克人民实现民族团结创造良好的氛围,从而维护伊拉克的独立、主权与领土完整。

  十四、双方谴责各种形式的恐怖主义,致力于加强两国有关部门在反恐及反恐立法方面业已存在的合作,探讨建立双方合作机制。

  十五、双方认为,国际防扩散体系应毫无例外地适用于所有国家和地区。针对当前不法使用武力或威胁使用武力的行为,以及双重标准给国际政治、经济、军事、社会秩序造成的破坏,埃方于1990年提出建立中东无大规模杀伤性武器及其运载工具区的倡议,中方对此表示欢迎。

  十六、双方对朝鲜进行的核试验及朝鲜半岛局势升级深表忧虑,希望有关各方采取理智和和平手段处理这一问题,避免使用武力或以武力相威胁,避免施加使人民遭受最大伤害的制裁,从而实现朝鲜半岛无核化、保障核不扩散机制持续性及全球普遍性的既定目标。

  十七、双方一致认为,在当今世界各种争端与动荡频发的情况下,联合国在维护国际和平与安全方面的作用越来越重要。双方支持对联合国进行改革,使之更好地应对世界面临的新挑战,并增强其作用和威信,促使其在发展问题和实现千年发展目标方面发挥更大作用,这其中也包括改革和扩大安理会,以增加发展中国家,尤其是非洲国家的代表性。双方愿就此保持磋商和协调。双方亦对联合国建立建设和平委员会和人权理事会表示欢迎。

  十八、双方完全尊重有关人权的各项国际公约。双方认为,经济、社会及文化权利与公民和政治权利同等重要。双方支持国际社会消除贫困、饥饿和疾病及扩大自由方面所做的努力,但前提是不干涉别国内政、尊重各国自行选择社会制度、发展道路的权利,并考虑到各国人民的不同文化和社会特性。

  十九、穆罕默德·胡斯尼·穆巴拉克总统邀请胡锦涛主席访问埃及。胡锦涛主席愉快地接受了邀请。

  二OO六年十一月七日于北京

关于印发《汕头市在县级以上政权机关推行政务公开监督制度实施办法》的通知

广东省中共汕头市纪律检查委员会、汕头市监察局


中共汕头市纪律检查委员会、汕头市监察局
关于印发《汕头市在县级以上政权机关推行政务公开监督制度实施办法》的通知
汕纪发[2002] 19号

各区县(市)党委、政府、纪委、监察局,高新技术开发区、保税区党委、纪委、监察室,中央和省驻汕单位,市直局以上单位:
《汕头市在县级以上政权机关推行政务公开监督制度实施办法》已经市政务公开领导小组审定,现印发给你们,请认真贯彻执行。

中共汕头市纪律检查委员会  
汕 头 市 监 察 局  
二00二年十一月二十七日  


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汕头市在县级以上政权机关推行
政务公开监督制度实施办法

  为在我市县级以上政权机关全面推行政务公开,确保政务公开的真实、规范、有效运行,根据《中共中央、国务院关于实行党风廉政建设责任制的规定》、《中国共产党纪律处分条例(试行)》和《中共广东省委办公厅、广东省人民政府办公厅关于在县级以上政权机关全面推行政务公开制度的意见》的精神,特制订如下监督制度实施办法。
  一、各区、县(市),市直局以上单位,要成立由纪检、监察、审计、人事等部门参与的政务公开监督小组。监督小组设立组长、成员3至5人。
  二、监督小组要建立和完善相应的工作制度,加强监督检查。市政务公开监督小组每半年到市辖各区、县(市)和市直有关单位检查政务公开情况一次,有特殊情况随时监督检查。各区、县(市)的政务公开监督小组也要定期或不定期的加强对镇(街道)、村(居)的政务公开、村务公开情况的监督检查。
  三、鼓励干部群众积极参与政务公开工作的监督。政务公开单位必须设立政务公开监督举报信箱1至2个,监督电话1个,并向群众公布。对群众反映、举报的问题,特别 是对群众“点题公开”而未公开的问题,监督小组应及时调查处理,并将调查处理结果向群众公布。政务公开有关单位的主要领导应设立政务公开接待日,及时发现和解决群众反映政务公开的有关问题。
  四、政务公开监督小组,可聘请企业单位代表、社会有关人士和干部群众担任政务公开特邀监督员,邀请人大代表、政协委员对政务公开工作进行巡视。
  五、对政务公开考核第一次不合格的单位主要领导人要诫勉谈话;考核连续2次不合格的单位根据情节轻重给予主要领导人党政纪处理。
  六、对政务公开工作,未能按制度、规定纳入本地区、本部门领导班子重要议事日程,组织领导不力,或避重就轻,只公开一般事项,不公开与群众利益密切相关的重点事项和群众关心的热点问题,致使公开的内容不及时、不全面,不真实,搞形式、走过场的,要对该领导班子主要领导、分管领导进行批评教育或诫勉谈话;情节严重的应调离其工作岗位或建议组织人事部门免去其所任职务。
  七、在政务公开过程中有下列情形的,由纪检监察机关给予直接责任人相应的党纪政纪处分:
  (一) 拒不推行政务公开制度;
  (二) 政务公开工作敷衍应付、弄虚作假、搞假公开;
  (三) 对政务公开工作消极抵制,顶着不办;
  (四)政务公开工作责任不落实,致使群众集体上访,严重影响社会正常秩序;
  (五) 其他违反政务公开有关纪律和规定的行为。
  八、本办法由中共汕头市纪委、汕头市监察局负责解释。
  九、本办法自发布之日起施行。