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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?/曾建莉

时间:2024-07-09 08:56:09 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9735
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购房者能否以出卖人未取得预售许可证主张合同无效?

作者:江西省吉水县法院 曾建莉

[ 案情]:曾某与某房地产开发公司于2003年5月28日签订了预售商品房协议书,协议书约定,房产公司将其正在开发的某小区住宅楼一套商品房出售给曾某,房价为80000元。付款方式为分期付款。房产公司保证房屋于2003年9月竣工,且在2004年3月底前办妥房产证。合同签订后,曾某按约交付了一部分房款。2003年9月份,该栋房屋竣工后,曾某搬入居住。2004年3月底放后,当曾某多次催促房产公司办房产证时,房产公司总以种种理由推脱。曾某后经查询得知,该房产公司隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房,以致现在因缺乏相关材料而根本不能办理房产证。曾某遂向法院提起诉讼,要求确认与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效,并判决该房产开发公司返还曾某所交购房款625000元并赔偿相关经济损失。后据法院查明 :到原告曾某起诉时,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。

[分歧]:本案在审理过程中,对原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题,合议庭存在以下分歧意见:
第一种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同有效。因为原告与被告已经签订了书面的预售商品房协议书,且原告曾某已搬入居住。被告房地产开发公司没有取得商品房预售许可证只是程序上存在瑕疵,可以进一步完善,曾某不可以要求房产开发公司返还已付购房款,但被告房地产开发公司可以赔偿曾某部分损失。

第二种意见认为:原告曾某与房产开发公司签订的商品房买卖合同无效。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某可以依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失。


[分析]:笔者赞同第二种意见。理由如下: (一)依据我国房地产相关法律规定,商品房预售应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证; (3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。(二)我国《合同法》第52条规定,有下列情形之一的,可以认定商品房买卖合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。且最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条还明确规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。(三)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2).....。综上,本案中被告房产开发公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,且在起诉前,被告房地产开发公司仍然没有取得商品房预售许可证。故曾某依法要求房产开发公司返还已付购房款及利息并要求赔偿损失的诉讼请求合法有据,应予支持。


焦作市人民政府办公室关于印发焦作市城镇基本医疗保险和生育保险市级统筹实施办法的通知

河南省焦作市人民政府办公室


焦作市人民政府办公室关于印发焦作市城镇基本医疗保险和生育保险市级统筹实施办法的通知

焦政办〔2011〕100号


各县(市)区人民政府,焦作新区管委会,市人民政府各部门,有关单位:
《焦作市城镇基本医疗保险和生育保险市级统筹实施办法》已经市政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。



二○一一年九月三十日


焦作市城镇基本医疗保险
和生育保险市级统筹实施办法

第一章 总 则
第一条 为进一步完善城镇基本医疗保险、城镇职工生育保险制度,提高城镇基本医疗保险和职工生育保险统筹层次,增强基金抗风险能力,根据《河南省人民政府关于推进城镇基本医疗保险和生育保险市级统筹工作的意见》(豫政〔2011〕50号)和《河南省人民政府办公厅关于印发河南省医药卫生体制五项重点改革2011年度实施方案的通知》(豫政办〔2011〕26号)精神,结合我市实际,制定本办法。
第二条 城镇基本医疗保险和职工生育保险市级统筹的基本原则是:统一城镇基本医疗保险和职工生育保险政策,增强制度公平性;在基金分级管理的基础上,建立市级风险调剂金,增强保障能力;统一经办流程,提升服务能力;统一信息管理,方便参保人员就医;强化政府责任,促进制度可持续发展。
第二章 城镇职工基本医疗保险
第三条 城镇职工基本医疗保险的缴费基数。用人单位以上年度单位职工工资总额为缴费基数,职工以本人上年度工资收入为缴费基数。全市职工基本医疗保险采用单缴费基数缴费,即在职职工缴纳基本医疗保险费,符合医疗保险政策规定的退休人员不缴纳基本医疗保险费(包括单位缴费部分)。参保职工工资收入低于焦作市上年度在岗职工平均工资60%的,按照60%核定基数;高于焦作市上年度在岗职工平均工资300%的,按照300%核定基数。
第四条 城镇职工基本医疗保险用人单位的缴费比例统一调整为用人单位在职职工上年度工资总额的7%,在职职工缴费比例仍为本人工资收入的2%。取消《焦作市人民政府办公室关于转发焦作市困难企业参加基本医疗保障实施意见通知》(焦政办〔2003〕51号)中关于征收退休人员基本医疗保险风险调剂金的规定。
第五条 城镇职工基本医疗保险个人账户划账基数和比例统一为:用人单位在职人员以个人缴费基数作为个人账户划账基数;用人单位退休人员以本单位在职职工平均缴费基数作为个人账户划账基数;关闭破产企业退休人员以全市上年度在岗职工平均工资的60%为基数作为个人账户划账基数。个人账户划账比例统一按在职人员45岁以下3.1%、45岁以上3.5%划拨,退休人员按3.7%的比例划拨。
第六条 参保城镇职工发生医疗费用且由城镇职工基本医疗保险统筹基金支付的,其起付标准、统筹基金支付比例统一为:一级医疗机构200元、85%(退休人员为90%);二级医疗机构600元、80%(退休人员为85%);三级医疗机构800元、75%(退休人员为80%);经批准转统筹区外定点医疗机构800元、65%(退休人员为75%)。
第七条 城镇职工基本医疗保险药品目录按《河南省基本医疗保险药品目录2010年版》执行;基本医疗保险诊疗项目、医疗服务设施范围及支付标准按我市现行文件规定执行;门诊重症慢性病病种范围及待遇标准按我市现行文件规定执行。
第八条 城镇职工基本医疗保险统筹基金最高支付限额为6万元。
第九条 城镇职工大额补充医疗保险费筹资标准、支付比例和最高支付限额按我市现行文件规定执行。
第十条 符合医保政策规定已办理医保退休手续的退休人员,单位欠缴医疗保险费期间其应享受的由统筹基金支付的医疗保险待遇不受影响。
第十一条 失业人员在领取失业金期间,参加城镇职工基本医疗保险,享受基本医疗保险待遇。其基本医疗保险费以当地上年度在岗职工平均工资的60%为基数计算,按照《中华人民共和国社会保险法》的规定从征缴的失业保险金中直接划入医疗保险经办机构的账户(包括单位缴费的7%和个人缴费的2%),失业人员个人不缴费,并从参加医保当月起,按规定享受相应的住院和门诊待遇。
第三章 城镇居民基本医疗保险
第十二条 城镇居民基本医疗保险统一按照我市现行文件规定执行。
第四章 城镇职工生育保险
第十三条 城镇职工生育保险费由用人单位缴纳,职工个人不缴费。用人单位应当以本单位上年度职工月平均工资总额(有雇工的个人工商户以市区上年度在岗职工月平均工资)的0.8%缴纳生育保险费。国家机关和其他由财政负担工资的用人单位,生育保险缴费比例为本单位上年度职工月平均工资总额的0.5%。
第十四条 女职工因生育所发生的医疗费,由生育保险基金按以下限额标准支付:
(一)产前检查(围产保健):200元/例;
(二)正常分娩:1200元/例;
(三)异常分娩(包括臀位助产、臀位牵引、胎头吸引器助产、产钳助产):1400元/例;
(四)剖宫产:3000元/例;
(五)剖宫产的同时做其他相关妇产科手术:3600元/例。
第十五条 符合规定的女职工因生育引起并发症的医疗费用,在产假期间由生育保险基金支付;产假期满后需继续治疗的费用,按照基本医疗保险规定办理。
第十六条 职工实施下列计划生育手术发生的医疗费用由生育保险基金据实支付。计划生育手术具体包括:
(一)放置或取出宫腔内节育器;
(二)实施输精(卵)管绝育手术;
(三)符合国家和省计划生育规定,实施输(精)卵管绝育手术后又实施复通手术;
(四)人工终止妊娠(非医学需要选择性别的人工终止妊娠的除外)。
第十七条 生育、计划生育手术医疗费用中不符合我市基本医疗保险药品目录、诊疗目录和医疗服务设施项目的费用,生育保险基金不予支付。计划生育部门已统一支付计划生育检查费、手术费的,生育保险基金不再支付。
第十八条 城镇职工生育保险其他相关事项均按照《河南省职工生育保险办法》(河南省人民政府令第115号)的规定执行。
第五章 风险调剂金管理
第十九条 城镇职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险和城镇职工生育保险市级统筹采取建立市级风险调剂基金制度。
第二十条 市级风险调剂金从市本级及县(市)区基金中分别提取,提取比例暂定为当年实际征收保险费的10%。
第二十一条 市级风险调剂金在市本级及各县(市)区当期基金支付不足、使用累计结余后仍出现缺口时调剂使用。调剂最高额度原则上不超过市直及各县(市)区各自上缴调剂金累计结余的2倍,经调剂后仍不能弥补基金缺口的,由同级财政予以补贴。
第二十二条 市级风险调剂金纳入市社会保障基金财政专户管理,实行分别列账、单独核算。市级风险调剂金的具体使用管理办法由市人力资源社会保障局会同市财政局另行制定。
第二十三条 建立城镇基本医疗保险、生育保险工作目标责任制。各县(市)区政府要增强社会保险责任,积极采取有效措施,确保完成市下达的年度扩面征缴任务,凡未完成扩面征缴任务基金出现缺口的,市级风险调剂金不予调剂,由当地政府负责解决。对三项保险合计收入征收超额完成目标总任务的,各级政府按超征收数额的5%给予经办机构经费补助,补助经费由经办机构按照用款项目列入每年部门预算安排。
第六章 经办流程管理
第二十四条 全市实行统一的基本医疗保险和生育保险业务经办规程和管理制度,统一医疗费用结算方式、统一就医管理办法。
第二十五条 参保人员住院发生的医疗费用,统筹基金支付部分,由参保地医疗保险经办机构与定点医疗机构结算。定点医疗机构对参保人员住院期间发生的医疗费用实行即时结算。
第二十六条 统一定点医疗机构、定点零售药店的准入退出机制和考核管理办法,建立“两定”单位互认机制,实现标准化管理。
第二十七条 参保人员可在全市范围内选择定点医疗机构就医治疗。需往统筹区外医疗机构住院治疗的,应经二级甲等或以上定点医疗机构或传染病、精神病、结核病等专科定点医疗机构办理转诊手续,并到参保地医疗保险经办机构办理备案手续。
第二十八条 异地居住人员可在居住地选择1—3家就医治疗的定点医疗机构,并向参保地医疗保险经办机构备案。
第二十九条 参保人员在我市医保异地就医即时结算协作区以外旅游、探亲、出差等外出期间突发疾病需紧急住院治疗的,可就近选择当地的基本医疗保险定点医疗机构治疗,其发生的符合规定的医疗费用由个人全额垫付。出院后60天内,凭原始发票、急诊证明、病历复印件、长期医嘱和临时医嘱复印件、医疗费用汇总明细等材料到参保地医疗保险经办机构办理结算手续。其住院费用按本市三级定点医疗机构支付标准结算。
第七章 信息系统管理
第三十条 整合现有的医保信息资源,依托“金保工程”的实施,使用全市统一的应用软件,建立统一的信息管理系统,建立全市集中的数据库,实现数据集中管理、系统互通、资源共享,在全市范围内实现参保人员在所有“两定单位”就医购药“一卡通”和实现即时结算。
第八章 附则
第三十一条 城镇基本医疗保险、生育保险待遇调整应根据我市经济发展水平、基金结余规模和上级规定,由人社行政部门适时调整。
第三十二条 本《办法》自2011年10月1日起施行。





内蒙古自治区殡葬管理暂行规定实施办法

内蒙古自治区人民政府


内蒙古自治区殡葬管理暂行规定实施办法


(1991年10月29日 内蒙古自治区人民政府令第34号)

第一条 为了加强殡葬管理,促进社会主义物质文明和精神文明建设,根据《国务院关于殡葬管理的暂行规定》(以下简称《规定》),制定本实施办法。
第二条 殡葬管理工作应积极地、有步骤地推行火葬,改革土葬,破除封建迷信的丧葬习俗,提倡节俭、文明办丧事,尊重少数民族风俗习惯。
第三条 自治区各级民政部门是殡葬管理工作的主管部门,履行下列职责:
(一)宣传贯彻《规定》和本实施办法以及国家有关殡葬管理的方针、政策;
(二)做好推行火葬、改革土葬的宣传教育工作;
(三)开展殡葬服务;
(四)查处殡葬违法行为;
(五)负责殡葬管理工作的其他事项。
第四条 苏木、乡、民族乡、镇人民政府负责本地区的殡葬管理工作。
第五条 各级工商、公安、卫生、土地、林业、畜牧、城建等有关部门,应积极配合民政部门做好殡葬管理工作。
第六条 凡人口稠密、耕地较少、交通便利的地区,应逐步推行火葬,建立火葬设施。已建有殡仪馆的市、旗、县(市),应把殡仪馆周围一定范围内交通便利的地区划定为火葬区。火葬区的面积半径不得小于三十公里。
第七条 在火葬区内,遗体一律实行火葬,有土葬习俗的少数民族除外,但自愿实行火葬的,他人不得干涉。火葬区内遗体非经当地民政部门批准,不得外运。
第八条 华侨、港澳同胞、台湾同胞和外国人在火葬区内死亡的,按国家有关规定办理。
第九条 火葬区内遗体应及时火化,停尸时间不得超过十天。特殊情况需要延长停尸时间的,须经旗县以上公安机关或民政部门批准,并进行防腐处理。
第十条 因患传染病死亡或已腐烂的遗体,由卫生防疫站部门消毒后立即火化。非正常死亡或无人认领的遗体,经公安机关检验后火化。
第十一条 火葬区内火化遗体,应有死者单位、村(居)民委员会、公安机关或医院出具的死亡证明。
第十二条 运送火化遗体,原则上应使用殡仪专用车辆,使用其他车辆时,应进行消毒。
第十三条 火葬区内任何单位和个人不得为土葬提供运输等方面的帮助。
第十四条 火葬区内国家职工死亡后不实行火葬的,不享受丧葬费待遇。
第十五条 火葬区以外的地区为土葬改革区。在土葬改革区内,旗、县、市人民政府应本着有利于生产建设的原则,规划土葬用地,逐步建立土葬公墓。
第十六条 公墓应以嘎查、村为单位,利用荒山瘠地,由苏木、乡、民族乡、镇人民政府具体组织建立。
第十七条 土葬改革区内凡建有公墓的地区,遗体一律葬入公墓。禁止在名胜古迹、文物保护区、风景区、水库和河流的堤坝、铁路用地、公路两侧等地乱埋乱葬。
禁止恢复和建立宗族墓地。
第十八条 建有公墓的地区,公墓以外的原有坟墓,当地人民政府应统一组织逐步迁入公墓或平毁,受国家保护的革命烈士墓、知名人士墓、华侨祖墓和具有历史、艺术、科学价值的古墓除外。
第十九条 土葬改革区内自愿实行火葬的,他人不得干涉,当地人民政府、民政部门和所在单位应予支持和提供方便。
第二十条 土葬改革区内不得为未死亡人员预先修建坟墓。
第二十一条 各级民政部门应积极推进殡葬习俗改革,提倡节俭、文明、健康、科学的殡葬礼仪,破除封建迷信的殡葬习俗。土葬提倡平地深埋、不留坟头、以树代墓的葬法;火葬提倡骨灰处理多样化。
第二十二条 禁止在殡葬活动中进行封建迷信活动。
第二十三条 国家干部应带头推行殡葬习俗改革,办丧事不得铺张浪费、大操大办、搞封建迷信活动或行贿受贿。
第二十四条 举办经营性公墓,应经自治区民政部门批准,当地土地管理部门应予支持和帮助。
第二十五条 生产、销售殡葬用品的单位和个人,须经旗县以上民政部门审查批准,由工商行政管理部门核发营业执照后,方可营业。
第二十六条 禁止生产、销售封建迷信的殡葬用品。火葬区内不得生产、销售棺木等土葬用品。
第二十七条 各级人民政府和民政部门,对宣传贯彻《规定》和本实施办法成绩显著的单位和个人,应予表彰和奖励。
第二十八条 对违反《规定》和本实施办法的,按下列规定予以处罚:
(一)火葬区内拒不实行火葬或擅自将遗体外运的,由民政部门责令限期改正;逾期不改的,对直接责任者处一千元以下罚款,仍不改正的,强制火葬;
(二)火葬区内故意拖延停尸时间,超过停尸时限的,由民政部门责令限期火葬;逾期不火葬的,对直接责任者处以二百元以下罚款,并强制火葬;
(三)火葬区内为土葬提供运输车辆等帮助的,由民政部门对直接责任者处以一百元以下罚款;
(四)在建有公墓的土葬改革区内死者遗体不葬入公墓、在未建公墓的土葬改革区内乱埋乱葬或恢复和建立宗族墓地的,由民政部门或苏木、乡、民族乡、镇人民政府责令限期改正;逾期不改的,处五百元以下罚款,并强制迁入公墓或平地深埋;
(五)土葬改革区内为未死亡人员预先修建坟墓的,由民政部门或苏木、乡、民族乡、镇人民政府责令限期拆除;逾期不拆除的,处三百元以下罚款,并强制拆除;
(六)从事封建迷信殡葬活动或拒绝、阻碍殡葬管理人员依法执行职务的,由公安机关依照《治安管理处罚条例》有关规定予以处罚;
(七)擅自生产和销售殡葬用品,生产和销售封建迷信殡葬用品或在火葬区内生产和销售棺木等土葬用品的,由工商行政管理部门责令停止生产和销售、没收非法所得;情节严重的,可并处非法所得百分之三十以下罚款、停业整顿或吊销营业执照。
第二十九条 国家职工违反《规定》和本实施办法的,所在单位或上级主管部门应酌情给予行政处分。
违反《规定》和本实施办法情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十条 不服本实施办法第二十八条处罚的,可按照《行政复议条例》和《行政诉讼法》规定的程序申请复议或向人民法院起诉。
第三十一条 本实施办法自发布之日起施行。



1991年10月29日